Mietminderung wegen Asbest in der Wohnung?

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Bei der Errichtung von Gebäuden dürfen logischerweise keine gesundheitsgefährdenden Stoffe verwendet werden. Doch oftmals wurden und werden Materialien benutzt, deren Auswirkungen auf den menschlichen Körper noch nicht bekannt sind. So kam etwa Asbest – eine mineralische Naturfaser – noch bis in die 1980er Jahre, z. B. in der Bauindustrie, gerne zum Einsatz, da die feste Faser unter anderem sehr gut dämmte. In den 1990er Jahren wurde die Verwendung von Asbest jedoch untersagt. Mittlerweile bestimmt die Verordnung zum Schutz vor Gefahrstoffen, dass Arbeiten an z. B. asbesthaltigen Gebäuden – egal, ob es sich um Betriebe oder Privatwohnungen handelt – grundsätzlich verboten sind. Doch darf die Miete gemindert werden, wenn die Wohnung asbestbelastet ist?

Wenn die Wohnung krank macht

Ist eine Wohnung mit Schad- bzw. Gefahrenstoffen belastet, ist das mit dem bloßen Auge natürlich eher selten erkennbar. Allein der schwarze Schimmel oder seltsame Gerüche können den Mietinteressenten deutlich auf Schadstoffe hinweisen und von einer Anmietung der Räumlichkeiten abhalten. Oft merkt man allerdings erst nach dem Einzug aufgrund von z. B. Dauerschnupfen und Hautausschlag, dass irgendetwas nicht stimmt.

Ist eine Mangelanzeige nötig?

Sofern ein Mangel vorliegt, stehen dem Mieter einige Rechte zu. Zunächst muss er jedoch seinem Vermieter den Fund anzeigen – können die schädlichen Substanzen relativ einfach und schnell beseitigt werden, ist weder eine Mietminderung noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zulässig.

Eingeschränkte Nutzung der Wohnung: Mietminderung?

Bis die Wohnung wieder gefahrlos genutzt werden kann, ist ferner eine Mietminderung nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bzw. eine Mietrückzahlung nach den §§ 536 I, 812 I BGB möglich.

Erhebliche Gesundheitsgefährdung berechtigt zur Kündigung

Ist eine Entgiftung der Wohnung dagegen nicht problemlos durchführbar, kann der Mieter aufgrund einer erheblichen Gesundheitsgefährdung nach § 569 BGB fristlos kündigen – und zwar selbst dann, wenn er bereits beim Einzug eventuell von der Schadstoffbelastung wusste. Schließlich kann niemandem zugemutet werden, in einer „krank machenden“ Wohnung zu leben und seine Gesundheit zu riskieren. Der Mieter kann jedoch nicht fristlos kündigen, wenn er selbst die schädlichen Materialien in die Wohnung eingebaut hat. Basiert die gesundheitsgefährdende Belastung ferner auf einer Pflichtverletzung des Vermieters, muss dieser vor der Kündigung abgemahnt werden.

Mieter muss Mangel beweisen

Der Mieter muss mit der fristlosen Kündigung nicht so lange warten, bis er tatsächlich krank wird – allerdings muss objektiv eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegen. Hierfür können keine bestimmten Grenzwerte von Schadstoffbelastungen herangezogen werden, da jeder Mensch anders auf Belastungen reagiert. Es genügt jedoch, dass eine Gesundheitsgefährdung objektiv zu befürchten ist. Das wiederum hat der Mieter nachzuweisen.

Letztendlich kommt auch ein Schadenersatzanspruch des Mieters in Betracht – etwa, weil ihm aufgrund des Auszugs aus der „verseuchten“ Wohnung erhebliche Unkosten entstanden sind.

Allerdings berechtigt die bloße Befürchtung bzw. pauschale Behauptung eines Mieters, in einer schadstoffbelasteten Wohnung zu leben, noch nicht zur Mietminderung bzw. fristlosen Kündigung. Auch kann es passieren, dass die Wohnung zwar schadstoffbelastet ist – aber in einem so geringen Maß, dass die oben genannten Rechte nicht greifen.

Asbesthaltige Fliesen als Mangel?

Als Mieter – wohl aufgrund der Bodensanierung in einer Nachbarwohnung – erfuhren, dass die Fliesen in ihrem Heim angeblich Asbest enthielten, wollten sie die Miete mindern.

Ihr Vertragspartner lehnte dies ab – selbst wenn die Fliesen tatsächlich asbesthaltig sein sollten, so bestünde nur dann die Möglichkeit einer Gefährdung, wenn die Fliesen beschädigt würden. Denn nur so könnte das Asbest freigesetzt werden und zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung führen. Der Streit der Parteien endete vor Gericht.

Keine Mietminderung möglich

Das Landgericht (LG) Berlin sah keinen Grund für eine Mietminderung nach § 536 BGB. Ein Mangel an der Wohnung war schließlich nicht erkennbar. Die Mieter hatten nicht behauptet, dass die Wohnung selbst asbestbelastet ist – sie hatten lediglich die Möglichkeit, dass die Fliesen Asbest freisetzen könnten, moniert.

Zwar kann ein Mangel theoretisch auch schon vorliegen, wenn eine Wohnung nur mit der Befürchtung benutzt werden kann, dass sich eine Gefahr verwirklicht. Auch eine bloß abstrakte Gefahr kann also für die Annahme eines Mangels schon genügen – schließlich kann allein die Kenntnis von z. B. Asbest in der Wohnung zu Unsicherheiten und psychischen Belastungen bei den Bewohnern führen.

Allerdings hatten die Mieter noch nicht einmal dargelegt, dass die Fliesen asbesthaltig sind. Und selbst wenn sie es sein sollten – so würden die Fasern nur bei Beschädigung der Fliesen freigesetzt werden. Im vorliegenden Fall waren die Fliesen aber intakt – es bestand daher in keiner Hinsicht die Gefahr, dass die Gesundheit der Bewohner durch Asbest gefährdet werden könnte. Bei vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung war auch keine Beschädigung der Fliesen zu befürchten.

Letztendlich konnte eine Asbestbelastung auch nicht angenommen werden, weil in der Nachbarwohnung der Boden saniert wurde. Vielmehr konnten die Mieter nur davon ausgehen, dass die Fliesen in der anderen Wohnung beschädigt waren und deshalb ausgetauscht werden mussten.

Fazit: Nicht immer führt eine Schadstoffbelastung auch zum Recht auf Mietminderung oder auf fristlose Kündigung. Voraussetzung ist nämlich eine erhebliche objektive Gesundheitsgefährdung, die der Mieter nachzuweisen hat.

(LG Berlin, Urteil v. 13.05.2015, Az.: 18 S 140/14)

(VOI)