Mietminderung wegen falscher Wohnflächenangabe?

[image]

Die Wohnfläche ist ein entscheidender Faktor bei der Berechnung des Mietzinses. Je größer die Wohnung ist, desto höher fällt auch die zu zahlende Miete aus. Wer jedoch eine Wohnung anmietet, die tatsächlich über zehn Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, kann die Miete mindern und zu viel bezahlte Miete zurückverlangen. Doch gilt das auch, wenn Angaben zur Wohnfläche im Vertrag fehlen und die Räume aufgrund der falschen Erklärungen eines Maklers angemietet wurden?

Makler gibt falsche Wohnungsgröße an

Eine Frau wurde durch die Internetanzeige eines Maklers auf eine Wohnung in München aufmerksam, die 164 m² groß sein und 2450 Euro kalt kosten sollte. Nachdem der Makler bei einem Besichtigungstermin die Wohnfläche von 164 m² noch einmal bestätigt hatte, überreichte er ihr vor Abschluss des Mietvertrages einen Grundrissplan, aus dem sich jedoch eine Nutzfläche von 156 m² ergab. Dennoch mietete die Frau die Wohnung, beauftragte aber einen Architekten mit der Messung der Wohnung, der herausfand, dass die Wohnfläche sogar nur 126 m² betrug. Nun zog die Mieterin vor Gericht und verlangte zum einen die Erstattung der bereits zu viel gezahlten Miete; zum anderen wollte sie gerichtlich feststellen lassen, dass sie dem Vermieter für die Zukunft eine geringere Miete schuldet.

Zu kleine Wohnung berechtigt nicht zur Mietminderung

Das Amtsgericht (AG) München wies sämtliche Ansprüche der Frau zurück. Sie hätte nur dann die Rückzahlung der Miete verlangen können, wenn ein Mangel vorgelegen hätte. Zwar wurde bereits höchstrichterlich entschieden, dass eine Wohnflächenabweichung von über zehn Prozent einen Mangel darstellt, weshalb eine Mietminderung möglich ist – Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Parteien im Mietvertrag explizit eine bestimmte Nutzfläche festgelegt haben, von der die tatsächliche aber erheblich abweicht.

Vorliegend wurde die Wohnfläche im Mietvertrag jedoch gar nicht erwähnt. Die Mieterin hat sich lediglich auf die Aussagen des Maklers verlassen, die aber für den Vermieter nicht bindend wurden. Schließlich deuten die fehlenden Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag darauf hin, dass der Vermieter keine verbindlichen Aussagen über die Größe tätigen wollte. Wenn es dem Mieter erkennbar auf die Wohnfläche ankommt, so ist es vielmehr seine Sache, dafür zu sorgen, dass die wahre Nutzfläche festgestellt und in den Vertrag aufgenommen wird. Damit hat die Frau die Räume mit der tatsächlichen Wohnfläche von 126 m² für 2450 Euro kalt angemietet, die bereits getätigten Mietzahlungen waren also vertragsgemäß.

Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits am 23.06.2010 (BGH, Urteil v. 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09) entschieden, dass eine Mietminderung auch möglich sein soll, selbst wenn im Mietvertrag Angaben zur Wohnfläche fehlen, sofern „besondere Umstände“ hinzukommen. Solche besonderen Umstände sah der BGH etwa darin, dass der betreffende Mietvertrag ein Formularvertrag war, der keine Klausel zur Wohnfläche enthielt. Hinzu kam die Tatsache, dass nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter fälschlicherweise von der größeren Nutzfläche ausgegangen war. Nach Ansicht des BGH haben die Parteien deshalb konkludent die größere Wohnfläche vereinbart, sodass die Wohnflächenabweichung einen Mangel darstellte und zur Mietminderung berechtigte.

Übrigens: Ein anderes Ergebnis wäre laut BGH möglich gewesen, wenn die verwendeten AGB (Allgemeine Geschäftsbedingen) eine Klausel zur Wohnfläche enthalten hätten, diese aber vom Vermieter durchgestrichen bzw. nicht ausgefüllt worden wäre.

(AG München, Urteil v. 16.12.2013, Az.: 424 C 10773/13)

(VOI)