Modernisierung von Mietwohnungen

Grundsätzlich ist zu prüfen, ob es sich um eine Modernisierung handelt (Erhöhung des Wohnstandards) oder nur um Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen.

Modernisierung oder Instanthaltung?

Wenn der Vermieter eine Modernisierung korrekt ankündigt, haben Mieter nach Ende des Monats, in dem das Schreiben zugegangen ist, einen Monat Zeit etwaige Einwände zu äußern. Diese Frist gilt nur, wenn der Vermieter auf sie hingewiesen hat. Da Fehler im Einspruch gegen eine Modernisierungsmaßnahme nach Fristablauf nicht mehr korrigiert werden können, ist zu empfehlen, daß man sich anwaltlich beraten läßt, bevor man auf das Ankündigungsschreiben antwortet.

Zwischen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen und dem Beginn der Bauarbeiten müssen 3 Monate liegen. Die Frist beginnt mit Zugang des Schreibens. Es müssen die Arbeiten, deren Beginn und die voraussichtliche Dauer genannt werden.

Luxusmodernisierungen oder unzumutbare Arbeiten, die eine besondere Härte bedeuten würden (Umgestaltung der Wohnung oder völlige Unbenutzbarkeit der Wohnung durch umfangreiche Arbeiten – z.B. wochenlange Arbeiten an Küche oder WC.), muß der Mieter nicht dulden und kann diese zurückweisen. Wenn aus Sicht des Mieters ohnehin Reparaturen anstehen, sollte man dies fotografisch festhalten oder ein Gutachten zur Beweissicherung anfertigen lassen. Denn Reparaturen sind keine Modernisierung.

Die Kosten hat der Vermieter darzulegen und auch eine evtl. Verteilung auf mehrere Mieter/Wohnungen zu erklären. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, zu prüfen, ob der Standard des Hauses wirklich verbessert wird. 3 Monate lang muß der Mieter Baulärm und Dreck dulden, ohne die Miete mindern zu dürfen, wenn die Modernisierung zum Energiesparen durchgeführt wird. Ab dann und bei allen anderen Bauarbeiten darf gemindert werden, wenn die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist. Handwerkern ist der Zutritt zur Wohnung zu verschaffen, leichte Möbel muß der Mieter selber zur Seite schieben, schwere Möbel fallen in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters.

Ob eine Mietminderung in bestimmter Höhe einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann nicht immer abschließend beurteilt werden, da dies von mehreren Faktoren wie der Beweislage abhängt. Minderungswerte sind immer Einzelfallentscheidungen, es gibt dazu keine Rechtsprechung mit starren Werten.

Wichtig: Zahlung der Miete unter Vorbehalt bevor die Miete gemindert wird!

Der BGH hat z. B. das fristlose Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug auch bei irrtümlicher Annahme eines Mangels durch den Mieter und Mietminderung bestätigt. Grundsätzlich besteht immer die Gefahr, daß bei einer Mietminderung, die der Vermieter nicht akzeptiert, wegen Zahlungsverzuges die Kündigung ausgesprochen wird. Daher sollte sicherheitshalber bis zur Klärung der Sachlage unter Vorbehalt weitergezahlt werden.

Ob eine Mietminderung in bestimmter Höhe einer gerichtlichen Überprüfung standhält, kann nicht immer abschließend beurteilt werden, da dies von mehreren Faktoren wie der Beweislage abhängt. Minderungswerte sind immer Einzelfallentscheidungen, es gibt dazu keine Rechtsprechung mit starren Werten, sogar in einem Rechtszug können Minderungshöhen unterschiedlich bewertet werden. Dies hat der BGH (AZ: VIII ZR 138/11) bestätigt: Bei Zweifeln über die Ursache eines Mangels könne der Mieter unter Vorbehalt die Miete weiterzahlen. Dann sei er bis zur gerichtlichen Klärung nicht der Gefahr einer fristlosen Kündigung ausgesetzt. Ansonsten habe der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden könne. Dies sei auch der Fall, wenn er die Ursache eines Mangels an der Wohnung falsch einschätze.

Allgemein gilt: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten).

Die Grundpflichten der Parteien nach § 535 BGB:

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d.h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Diese Pflicht besteht verschuldensunabhängig. Sie ist das Spiegelbild der Zahlungspflicht des Mieters („Geld hat man zu haben“). Es wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränken.  Der Vermieter muß von dem Mangel allerdings Kenntnis erlangen.

Suchen Sie daher einen Rechtsanwalt auf und sichern Beweise, denn bei unberechtigter Minderung droht die Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.