Neues zu Rauchmeldern und baulichen Veränderungen ohne Zustimmung der WEG

Mieter muss Rauchmelder dulden…

… und zwar auch, wenn er bereits eigene Rauchmelder installiert hat und der Vermieter „seine“ installieren möchte, wofür auch noch periodisch anfallende Wartungsgebühren entstehen. Die Mieterinnen in den entschiedenen Urteilen (BGH vom 17.06.2015 – AZ: VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) wollten den Einbau von vermieterseitigen Rauchwarnmeldern nicht dulden. Ihr Argument war, dass sie schon eigene Rauchwarnmelder installiert hätten. Dem erteilte der BGH eine Absage. Der Einbau sei eine bauliche Veränderung, die zu einer Gebrauchswerterhöhung und Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führe. Aufgrund landesrechtlicher Vorschriften habe der Vermieter die Nachrüstung nicht zu vertreten. Insgesamt stelle sich die Maßnahme daher als Modernisierung dar, was nach den einschlägigen zivilrechtlichen Vorschriften eine Duldungspflicht auslöse. Gegenüber der Tatsache, dass für die Mieterinnen quasi zusätzliche Kosten anfielen, überwiege das Interesse des Vermieters an einem eigenen und systematisch zu kontrollierenden Rauchwarnsystem.

Wohnungseigentum: Errichtung von Photovoltaikanlage und Doppelgarage ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer möglich

Gem. § 22 Abs. 1 WEG bedarf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, der Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer. Dies jedenfalls dann, wenn den anderen Wohnungseigentümern ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst (§ 14 Ziff. 1 WEG) – kurz: wenn’s schlimmer ist, als unbedingt notwendig.

Das BayObLG hat mit Beschluss vom 17.10.2001 – 2 Z BR 147/01 – festgestellt, dass eine etwa 0,8 m² große Photovoltaikanlage mit einem Neigungswinkel von etwa 15 Grad ohne Zweifel eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums sei, die über eine ordnungsmäßige Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Auch waren durch die Errichtung der Anlage Eingriffe in das Dach und die Außenwand der Garage erforderlich, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Diese etwa fingerdicken Bohrungen gingen jedoch nicht über das Maß des § 14 Ziff. 1 WEG hinaus und eine optische (ästhetische) Beeinträchtigung liege nicht vor.

Rund 1 ¼ Jahre später kommt das gleiche Gericht auch zu dem Ergebnis, dass selbst die nachträgliche, ursprünglich nicht geplante Errichtung einer Doppelgarage keiner Zustimmung der übrigen Eigentümer bedarf (BayObLG, Beschluss vom 30.01.2015 – 2Z BR 121/02). Das verwundert, wo doch eine Doppelgarage eine über das erträgliche Maß hinausgehende Beeinträchtigung sein sollte? Im entschiedenen Rechtstreit lag allerdings eine Sonderkonstellation vor. Es handelt sich um ein parkähnliches Anwesen, bei dem die „Kläger“ in einem anderen Wohnkomplex wohnten, von dem aus die Garage im Prinzip nicht sichtbar war. Auch füge „sich der Garagenbau in das Landschaftsbild“ ein. Wie das funktionieren soll, erschließt sich dem Leser zwar nicht, klar ist aber, dass nicht jede bauliche Veränderung der Zustimmung aller Betroffenen bedarf und dass es durchaus Überraschungen geben kann, was alles zumutbar ist.