Schenkung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt

Ein beliebter Weg, um z.B. bei privatem Immobilienvermögen zu Lebzeiten Schenkungsteuer-Freibeträge zu nutzen und später – im Erbfall – Erbschaftsteuer zu sparen, ist die sogenannte „Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt“.

Was bedeutet das? Das bedeutet, dass der Immobilieneigentümer sein(e) Grundstück(e) und damit regelmäßig einen Teil seines Familienvermögens vorzeitig z.B. auf seine Kinder überträgt und sich im Gegenzug das Recht vorbehält, sämtliche Nutzungen des belasteten Grundstücks zu ziehen.

Bei der Übertragung eines vermieteten Grundstücks könnte der Übertragende damit also erreichen, dass ihm – trotz Grundstücksübertragung und „Aufgabe“ der Eigentümerstellung – nach wie vor die Mieterträge zufließen und damit seine Versorgung sichergestellt ist.

Die schenkungsteuerliche Motivation einer solchen Übertragung steht dabei in aller Regel im Vordergrund. Denn zunächst steht (wir bleiben beim Beispiel der Übertragung auf die Kinder) pro „Schenker“ und pro „beschenktem Kind“ der Schenkungsteuer-Freibetrag nach § 16 Abs.1 Nr.2 des Erbschaftsteuergesetzes in Höhe von 400.000,- € zur Verfügung. Weiterhin gilt für die Besteuerung des beschenkten Kindes grundsätzlich, dass der Kapitalwert des Nießbrauchs von seinem Erwerb abzuziehen ist.

Beispiel

• Wert des übertragenen Grundstücks: 400.000,- €
• abzgl. Kapitalwert des Nießbrauchs: – 100.000,- €
• Wert des Erwerbs des Kindes: 300.000,- €

Damit sind von dem Freibetrag in Höhe von 400.000,- € „lediglich“ 300.000,- € verbraucht und 100.000,- € stehen noch zur Verfügung.

Vergessen werden darüber aber oft einkommensteuerliche Aspekte, die bei einer Immobilienübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt beachtet werden sollten. Dazu gehören – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – z.B. folgende Punkte:

Nach dem sogenannten „Nießbrauch-Erlass“ (BMF-Schreiben vom 30.09.2013) sind – im Hinblick auf vermietete Objekte – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich dem Nießbrauchsberechtigten (in unserem Beispielsfall den Eltern oder dem jeweiligen Elternteil) zuzurechnen, der sie demnach auch zu versteuern hat. 

Außergewöhnliche Ausbesserungen oder Erneuerungen hat der Nießbraucher nach den gesetzlichen Regelungen im BGB nicht zu tragen, weshalb sie einkommensteuerlich beim Nießbraucher grundsätzlich auch nicht berücksichtigt werden können. 

Daher sollte vertragliche vereinbart werden, dass der Nießbrauchsberechtigte auch außergewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen übernimmt. Diese sollten von ihm dann auch tatsächlich getragen werden, weil dies nach dem „Nießbrauch-Erlass“ Voraussetzung für einen Abzug der entsprechenden Werbungskosten ist. 

Auch Finanzierungen sollten (weiterhin) vom Nießbraucher getragen werden, um die Abzugsfähigkeit der diesbezüglichen Schuldzinsen zu gewährleisten.

Zudem ist – um auch die Versorgung des jeweiligen Ehepartners sicherzustellen – oft beabsichtigt, den jeweiligen Ehegatten ebenfalls mit in den Nießbrauch einzubeziehen. Dies kann unter Umständen dazu führen, dass die Absetzung für Abnutzung (AfA) verloren geht und damit eine zusätzliche Einkommensteuer-Belastung entsteht. 

Die genannten Punkte sind nur einige wenige Beispiele dafür, dass bei vorzeitiger Vermögensübertragung noch zu Lebzeiten des späteren Erblassers viele rechtliche und insbesondere auch steuerrechtliche Gesichtspunkte zu berücksichtigen sind. 

In jedem Einzelfall sollte ein solches Vorhaben daher einer genauen Prüfung unterzogen werden.