Schicksal der gemeinsamen Immobilie nach Trennung & Scheidung

Gerade Ehepaare mit Kindern entscheiden sich häufig für ein Eigenheim, um der Familie damit etwas für die Zukunft zu schaffen. Mit der Trennung der Ehepartner ergibt sich aber regelmäßig das Problem eine Entscheidung zu treffen, wer weiterhin im Eigenheim wohnen bleibt und wer auszieht und ob ggf. eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist bzw. ob die Immobilie verkauft wird. Des Weiteren stellt sich bei einer Finanzierung regelmäßig die Frage, wer künftig den Immobilienkredit weiter abbezahlt. 

Wer bleibt, wer geht?

Scheitert eine Beziehung möchten die Ehepartner in der Regel über kurz oder lang auch räumlich getrennt leben. Kommt eine Verständigung, wer künftig die Ehewohnung nutzt nicht zustande, kann unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen eine Wohnungszuweisung beim zuständigen Familiengericht beantragt werden. Das Gericht entscheidet dann, wer künftig die Ehewohnung nutzen darf. 

Es ist zu beachten, dass sich der in der gemeinsamen Immobilie verbleibende Ehepartner im Rahmen einer Unterhaltsberechnung einen Wohnvorteil anrechnen lassen muss bzw. an den ausziehenden Ehepartner eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat. Die Höhe des Wohnvorteils bzw. die Höhe einer Nutzungsentschädigung ist einzelfallabhängig. 

Möglichkeiten der Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie

Spätestens nach der Scheidung wünschen die Ehepartner zumeist eine Entscheidung, ob ein Ehepartner den Hausanteil des anderen Ehepartners übernimmt oder die gemeinsame Immobilie verkauft wird. 

Im Fall der Übernahme des Miteigentumsanteils des anderen Ehepartners, hat der übernehmende Ehepartner den anderen Ehepartner auszuzahlen. Der positive Wert des Miteigentumsanteils (bei einem Grundbucheintrag 50:50) ergibt sich aus der Hälfte des Immobilienwerts nach Abzug der darauf liegenden Belastungen. Sofern der erwerbende Ehepartner gegenüber dem anderen Ehepartner Zugewinnausgleichsansprüche und/oder Anspruch auf nachehelichen Unterhalt hat, kann daran gedacht werden (teils) den Miteigentumsanteil mit etwaigen Zugewinn- bzw. nachehelichen Unterhaltsansprüchen zu „verrechnen“. Dies geschieht im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung, die z. B. im Rahmen des Scheidungstermins protokolliert werden kann. Damit erspart man sich notarielle Beurkundungskosten. In diesem Fall ist es empfehlenswert, die Zugewinn- bzw. nachehelichen Unterhaltsansprüche der Höhe nach zu berechnen, damit kein Ehepartner bei Abschluss einer Scheidungsfolgenvereinbarung übervorteilt wird. 

Besteht weder Interesse, bzw. die finanzielle Möglichkeit eines Ehepartners dem anderen Ehepartner seinen Miteigentumsanteil abzukaufen, wird regelmäßig an den Verkauf der Immobilie zu denken sein. Dies setzt voraus, dass beide Ehepartner einem Verkauf zustimmen. Sämtliche Belastungen, die noch auf der Immobilie liegen, werden mit dem Kaufpreis verrechnet. Der verbleibende Betrag wird an beide Ehepartner zur Hälfte ausbezahlt bzw. in dem Anteilsverhältnis, in dem die Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind. 

Lässt sich die gemeinsame Immobilie entsprechend dem Anteilsverhältnis aufteilen, kommt auch eine Teilungserklärung in Betracht. Hier werden z. B. die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus auf beide Ehepartner aufgeteilt und beide werden jeweils Alleineigentümer ihrer Wohnungen. 

Gelingt es den Ehepartnern nicht einen Konsens über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie herbei zu führen, bleibt gelegentlich nur die Teilungsversteigerung. Insoweit muss ein Antrag beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Die Immobilie wird dann versteigert, wobei hier meist deutlich niedrigere Kaufpreise erzielt werden als bei einem Verkauf auf dem freien Immobilienmarkt. 

Wer zahlt den Kredit nach Trennung/Scheidung?

Hat nur ein Ehepartner den Kreditvertrag unterzeichnet, haftet auch er weiterhin für die Schulden.

Haben beide Ehepartner – wie üblich – den Kreditvertrag unterzeichnet, kann sich die Bank an jeden der beiden Ehepartner hinsichtlich des vollen Ratenbetrages halten, ungeachtet dessen was die Ehepartner im Innenverhältnis abgesprochen haben. Zieht einer der beiden Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie aus, wird die Zahlung der Rate für den Immobilienkredit durch einen Ehepartner bei der Berechnung etwaiger geltend gemachter Unterhaltsansprüche bzw. Nutzungsentschädigungsansprüche berücksichtigt. Soweit die Ratentilgung insoweit nicht vollumfänglich berücksichtigt werden kann, ist ein anteiliger Ausgleichsanspruch im Innenverhältnis gegenüber dem anderen Ehepartner zu prüfen. 

Sofern ein Ehepartner dem anderen Ehepartner seinen Hausanteil abkauft, ist dafür Sorge zu tragen, dass der die Immobilie übernehmende Ehepartner auch die gesamten Kreditschulden übernimmt und vor einer Grundbuchumschreibung die Bank der Schuldübernahme explizit zustimmt. Andernfalls bestünde wieder die Gefahr, dass sich die Bank an den seinen Miteigentumsanteil übertragenen Ehepartner hält, wenn der andere Ehepartner die Kreditkarten nicht mehr zahlt. 

Beratungsbedarf

Eine gemeinsame Immobilie ist ein maßgeblicher finanzieller Gesichtspunkt, der große Auswirkungen auf eine Unterhaltsberechnung, Nutzungsentschädigungs- und Ausgleichsansprüche haben kann. Welche Auswirkungen dies konkret sind, muss stets im Einzelfall geprüft werden. Steht die Trennung oder Scheidung an, sollte jeder der beiden Ehepartner stets einen Fachanwalt für Familienrecht zu Rate ziehen.