Teure Reservierungsvereinbarung beim Hausverkauf? Nur bei notarieller Beurkundung!

Wer nach langer Suche endlich ein Haus oder eine Wohnung gefunden hat und kaufen möchte, muss nicht selten eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben. Er verpflichtet sich darin gegenüber dem Verkäufer oder dem Makler zur Zahlung eines Reservierungsentgelts. Dieses Entgelt soll dem Verkäufer oder Makler üblicherweise für den Fall verbleiben, dass der Interessent später doch vom Kauf Abstand nimmt. 

Über einen solchen Fall hatte das Amtsgericht München zu entscheiden. Der klagende Kaufinteressent war mit dem beklagten Verkäufer einer Eigentumswohnung übereingekommen, diese Wohnung für 140.000 Euro zu erwerben. Zusätzlich sollte der Kläger die Provision des Maklers mit 10.000 Euro tragen. Der Kläger zahlte eine Reservierungsgebühr von 3.000 Euro an den Beklagten. Nachdem der Kaufvertrag nicht zustande gekommen war, forderte der Kläger die gezahlte Reservierungsgebühr zurück. Das AG München gab ihm Recht (Urteil vom 16.05.2017, Az. 28 U 101/16) und verurteilte den Wohnungseigentümer zur Zahlung: Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr sei nicht notariell beurkundet und deshalb formnichtig. Die Beurkundung durch einen Notar solle die Parteien eines Grundstückskaufvertrags vor einer übereilten Entscheidung schützen. Außerdem solle eine sachkundige Beratung durch den Notar sichergestellt werden. Eine Reservierungsgebühr in der vereinbarten Höhe führe dazu, dass der Interessent mittelbar dazu gedrängt werde, einen Kaufvertrag abzuschließen. 

Nach Ansicht des AG München besteht der notarielle Beurkundungszwang jedenfalls für eine Reservierungsvereinbarung, die 10 – 15 % der vereinbarten Maklerprovision übersteigt. Damit ist m. E. aber nicht gesagt, dass Vereinbarungen über geringere Prozentsätze rechtlich unproblematisch sind. Denn auch bei einer Zahlung von „nur“ 10 % der üblichen Maklerprovision können bei höheren Kaufpreisen schnell Beträge in vierstelliger Höhe entstehen. Will der Interessent diesen Betrag nicht vollständig verlieren, ist er gezwungen, den Kaufvertrag abzuschließen. Eben diesen Zwang soll die Beurkundungspflicht verhindern.