Was tun bei Hausschwamm- und Hausbockkäferbefall?

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Wer ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, fürchtet einen Hausschwamm- oder Hausbockkäferbefall gleichermaßen. Sowohl der Pilz als auch der Käfer können nämlich im schlimmsten Fall den Einsturz des Gebäudes verursachen. Umso wichtiger ist es, die Immobilie vor dem Kauf so gut wie möglich durchzuchecken. Auch erwartet ein Käufer, dass der Veräußerer über etwaige Mängel aufklärt. Bevor er den Kaufvertrag allerdings unterschreibt, sollte er prüfen, ob dieser einen Haftungsausschluss zugunsten des Verkäufers enthält.

Im Übrigen sollte die Immobilie nach einem Erwerb gegen die genannten Schäden versichert werden. Entdeckt der Wohnungseigentümer dann einen Befall durch Hausschwamm oder Hausbockkäfer, muss die Versicherung generell für sämtliche Beseitigungskosten aufkommen.

Vorsicht, Hausbockbefall!

Ein Ehepaar erwarb ein ca. zwei Jahre altes – und nach dem neuesten Stand der Technik errichtetes – Holzständerhaus. Einige Monate später bemerkte es seltsame Geräusche, die – wie sich ein Jahr darauf herausstellte – von den holzfressenden Larven des Hausbockkäfers stammten. Nun forderte das Ehepaar die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Schließlich habe der Verkäufer mit der Übergabe der Bauunterlagen und der schriftlichen Erklärung, das Haus sei unter Einhaltung der gesetzlichen Regelungen erbaut worden, die Garantie abgegeben, das Objekt sei mangel- und vor allem hausbockkäferfrei. Außerdem habe er die Käufer arglistig getäuscht, weil er die Fressgeräusche aufgrund der Lautstärke bestimmt gehört und damit den Mangel „Hausbockkäferbefall“ gekannt, aber verschwiegen habe. Der Verkäufer verwies auf den vereinbarten Haftungsausschluss und gab an, keine Fressgeräusche gehört zu haben. Der Streit endete vor Gericht.

Kein Rücktritt erlaubt

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies sämtliche Gewährleistungsansprüche des Ehepaares wegen des wirksam vereinbarten Haftungsausschlusses zurück. Da sich die Entwicklung des Hausbocks über Jahre hinziehen kann, war nicht sicher, ob der Verkäufer vom Käferbefall wusste, geschweige denn, ob das Haus zum Verkaufszeitpunkt überhaupt schon befallen war. Der Erwerber konnte nichts Gegenteiliges beweisen, weshalb eine arglistige Täuschung des Verkäufers ausschied. Dieser hatte auch keine Garantie übernommen. Wurde ein Haftungsausschluss vereinbart, wird eine davon ausgenommene Garantie grundsätzlich ausdrücklich im Kaufvertrag erwähnt. Vorliegend wurden aber nur diverse Unterlagen übergeben, die aber noch keine Garantie begründen (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss v. 09.03.2012, Az.: 5 U 1224/11).

Tipp: Wurde wirksam ein Haftungsausschluss vereinbart, können die Hauskäufer keine Gewährleistungsansprüche gegen den Veräußerer geltend machen. Das gilt auch, wenn das Objekt möglicherweise zur Zeit des Verkaufs bereits von z. B. einem Hausbockkäfer oder Hausschwamm befallen war.

Erheblicher Hausschwammbefall am Haus

In einem anderen Fall stritt der Hauseigentümer nicht mit dem Verkäufer, sondern mit seiner Gebäudeversicherung. Die hatte er zwar schon gekündigt, als er einen erheblichen Hausschwammbefall an seinem mehrgeschossigen Gebäude entdeckte – der Vertrag sollte aber erst einen Monat später ablaufen. Als der Versicherer einen Nachweis des Schwammbefalls verlangte, beauftragte der Hauseigentümer einen Sachverständigen. Der stellte an 24 von 36 Proben tatsächlich einen Pilzbefall fest.

Die Versicherung erklärte sich zwar bereit, für die Beseitigung der bekannten Schäden finanziell einzustehen, verweigerte aber eine Einstandspflicht, falls in der Zukunft an anderen Bereichen des Hauses ein Pilzbefall entdeckt werden sollte. Das wäre nämlich ein neuer Versicherungsfall, für den die Versicherung nach Vertragsablauf nicht mehr einstehen müsse. Als der Hauseigentümer einige Zeit später tatsächlich auf einen weiteren Schwammbefall stieß, lehnte die Gebäudeversicherung eine weitergehende Kostenübernahme strikt ab – es bestehe zwischen ihr und dem Hauseigentümer schließlich kein Vertragsverhältnis mehr. Der zog daraufhin vor Gericht.

Gebäudeversicherer muss zahlen

Das Schleswig-Holsteinische OLG verpflichtete die Versicherung zur Übernahme sämtlicher Kosten, die zur Beseitigung des Hausschwamms an dem Gebäude anfallen.

Zunächst einmal war aus den Versicherungsbedingungen nicht ersichtlich, dass der Versicherer seine Einstandspflicht auf Schäden beschränken durfte, die bereits positiv festgestellt und ihm noch vor Vertragsablauf angezeigt worden sind. Vielmehr sollte der Versicherungsfall beginnen, sobald das Schadensereignis vom Versicherungsnehmer – hier dem Hauseigentümer – entdeckt wurde, spätestens jedoch mit Feststellung des Schadens durch die Versicherung.

Der Hauseigentümer durfte diese Klausel so verstehen, dass es ausreicht, wenn er den Pilzbefall an sich entdeckt und dies der Versicherung anzeigt – das ganze Ausmaß des Schadens muss ihm also noch gar nicht bekannt sein. Schließlich ist es für einen Hausschwammbefall typisch, dass zunächst nur ein kleiner beschädigter Bereich auffällt. Erst nach weiteren Untersuchungen wird klar, wie groß der Schaden tatsächlich ist. Darin ist aber nicht jedes Mal ein neues Schadensereignis zu sehen. Ansonsten könnte der Versicherer durch taktisches Vorgehen – etwa durch das Hinauszögern weiterer Untersuchungen – eine Einstandspflicht verhindern, wenn der Schaden kurz vor Vertragsablauf gemeldet wird (OLG Schleswig-Holstein, Urteil v. 04.06.2015, Az.: 16 U 3/15).

(VOI)