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Wer haftet dem einzelnen Wohnungseigentümer, wenn der Verwalter seinen Pflichten nicht nachkommt?
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Das kann passieren: Die Wände in einer Wohnanlage sind feucht, das Dach undicht. Die Eigentümerversammlung beschließt: Es muss saniert werden. Der WEG-Verwalter beauftragt eine Fachfirma mit den erforderlichen Sanierungsarbeiten – nur kümmert er sich nicht um die Überwachung. Die Sanierung erfolgt nicht so wie beschlossen. In einer Wohnung bleiben die Wände feucht und der Wohnungseigentümer kann sie nicht vermieten. Wer kommt für den Schaden (Mietausfall) auf?
Der Fall
Der betroffene Wohnungseigentümer verklagte die Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz. Er war der Ansicht, die Eigentümergemeinschaft sei für die ordnungsgemäße Umsetzung der beschlossenen Sanierung verantwortlich und müsse sich die unzureichende Überwachung der Fachfirma durch den WEG-Verwalter zurechnen lassen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Mit seiner Klage scheiterte der Wohnungseigentümer in letzter Instanz beim Bundesgerichtshof (BGH). Der BGH entschied, dass eine Haftung der Eigentümergemeinschaft aufgrund der gesetzlich geregelten Verantwortlichkeit nicht infrage komme. Es sei allein Aufgabe des WEG-Verwalters, die von der Eigentümergemeinschaft getroffenen Beschlüsse umzusetzen. Wenn er dieser Aufgabe nicht nachkomme, hafte er und nicht die Eigentümergemeinschaft dem betroffenen Eigentümer für den daraus entstehenden Schaden. Der einzelne Wohnungseigentümer könne den Verwalter direkt auf Vornahme der beschlossenen Maßnahmen gerichtlich in Anspruch nehmen (Urteil vom 08.06.2018, Az.: V ZR 125/17).
Meine Empfehlung
Wenn der Verwalter seinen Pflichten nicht nachkommt und die von der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse nicht umsetzt, können Sie ihn zwar gerichtlich auf Erfüllung seiner Pflichten in Anspruch nehmen. Aber letztlich liegt es ja im Interesse aller Wohnungseigentümer, dass ihre Beschlüsse umgesetzt werden. Deswegen dürfte es sinnvoller sein, zunächst den Beirat einzuschalten. Er kann den Verwalter an seine Verpflichtungen erinnern und notfalls auch eine Eigentümerversammlung einberufen, in der die Eigentümer dann über die weiteren Schritte beschließen.
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