Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?

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Grundsätzlich muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen an der Wohnung durchführen, vgl. §§ 535, 538 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Er kann diese Pflicht jedoch auf den Mieter abwälzen. Aber: Ist die entsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag unwirksam, fällt die Pflicht wieder auf den Vermieter zurück. Das ist vor allem dann der Fall, wenn dem Mieter mit der Klausel mehr Pflichten aufgebürdet werden, als den Vermieter ohne vertragliche Regelung treffen würden.

Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Die Beteiligten schlossen einen Mietvertrag über Wohnraum. Darin wurden die Schönheitsreparaturen komplett auf den Mieter abgewälzt. Ferner enthielt der Vertrag eine sog. Endrenovierungsklausel. Diesbezüglich fügte die Tochter der Vermieterin handschriftlich als weiteren Punkt hinzu, dass die Räume weiß gestrichen übergeben und wieder zurückgegeben werden. Im Rahmen der Wohnungsabnahme legte die Tochter der Vermieterin dem Mieter ein vorgefertigtes Übergabeprotokoll vor, das eine sog. Teppichbodenklausel enthielt, der Mieter also bei Auszug den Teppich reinigen bzw. erneuern sollte, sofern zwischen Ein- und Auszug mehr als fünf Jahre liegen.

Nachdem die Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte, kam es zur Wohnungsübergabe, bei der die Tochter der Vermieterin, die in die Wohnung ziehen wollte, diverse Mängel, z. B. eine Beule am Garagentor oder gesprungene Fliesen, dokumentierte. Der Mieter hielt die Renovierungsklauseln im Mietvertrag für unwirksam und wies die Verantwortung für diverse Mängel ausdrücklich zurück. Die Vermieterin ließ daher die Wohnung zunächst auf eigene Kosten renovieren und verlangte später gerichtlich Kostenerstattung vom Mieter.

Mietvertragsklauseln sind unwirksam

Das Amtsgericht (AG) Dortmund hielt die Renovierungsklauseln im Mietvertrag nach § 307 BGB für unwirksam – daher musste der Mieter keinen Cent an die Vermieterin zahlen.

Schönheitsreparaturen

Wie bereits erläutert, dürfen dem Mieter bei Abwälzung der Schönheitsreparaturen – das sind vor allem das Streichen oder Tapezieren der Wände – nicht mehr Pflichten aufgebürdet werden, als dem Vermieter. Damit sind etwa starre Fristen bei den Schönheitsreparaturen unzulässig, also z. B. „Das Bad muss alle fünf Jahre renoviert werden“. Schließlich bliebe ansonsten unberücksichtigt, dass die Wohnung unter Umständen noch gar nicht renovierungsbedürftig ist.

Endrenovierungsklausel

Sofern der Mieter mit einer solchen Klausel verpflichtet wird, die Wohnung bei Auszug unabhängig von Wohndauer und Wohnungszustand bzw. Renovierungsbedarf zu renovieren, ist sie unwirksam. Als Vermieter sollte man daher Formulierungen wie „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerechtem Zustand zu übergeben“ unbedingt vermeiden.

Farbwahl

Die Farbwahlklausel war als Zusatzpunkt zu der Endrenovierungsklausel zu sehen. Auch wenn sie handschriftlich in den Vertrag aufgenommen wurde, so stellte sie gerade keine Individualvereinbarung dar, die einer AGB-Kontrolle unzugänglich gewesen wäre. Das Gericht ging vielmehr davon aus, dass die Vermieterin bzw. ihre Tochter die Klausel, wie den Rest des Vertrags auch, vorformuliert hat – über den Klauselinhalt also nicht mit dem Mieter verhandelt worden ist.

Ein Vermieter darf seinem Mieter keine unbedingte Farbwahl vorgeben. Das gilt auch, wenn diesem die Wohnung in Weiß übergeben wurde. Der Vermieter darf seinem Mieter auch nicht vorschreiben, welche Farbe die Wände während der Mietzeit haben sollen. Damit ist eine Farbwahlklausel nur wirksam, wenn sie für den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe gilt und dem Mieter ein gewisser Spielraum bei der Auswahl der Farbe bleibt. Die Einschränkung auf die Farbe weiß – wie hier – ist somit unzulässig, die Klausel unwirksam.

Teppichbodenklausel

Auch die Teppichbodenklausel war vorliegend unwirksam, weil der Mieter den Teppich bedarfsunabhängig hätte reinigen bzw. austauschen müssen. Im Übrigen lehnte das AG auch hier eine Individualvereinbarung ab, weil die Parteien die Klausel nicht ausgehandelt haben – sie vielmehr von der Vermieterin bzw. ihrer Tochter mit der Absicht, sie häufiger zu verwenden, vorgefertigt wurde. Ob der Mieter diesbezüglich überhaupt einen Rechtsbindungswillen hatte, war für das Gericht ohnehin zweifelhaft. Schließlich werden die Rechte und Pflichten eigentlich im Mietvertrag und nicht in diversen Protokollen festgelegt. Darüber hinaus gehört die Reinigung/der Austausch des Teppichs gar nicht zu den zu erledigenden Schönheitsreparaturen und auch die Verpflichtung zum bedarfsunabhängigen Austausch bzw. zur bedarfsunabhängigen Reinigung des Teppichs ist unzulässig.

Summierungseffekt

Das Gericht verdeutlichte jedoch, dass die Klauseln selbst dann unwirksam wären, wenn sowohl die Teppich- als auch die Farbwahlklausel Individualvereinbarungen gewesen wären. Schließlich können nach dem sog. Summierungseffekt verschiedene – und eigentlich unbedenkliche – Klauseln in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Das gilt unabhängig davon, ob die Klauseln individuell ausgehandelt wurden oder nicht. Vorliegend wollte die Vermieterin die Wohnung in genau demselben Zustand zurückbekommen, in dem sie die Räume übergeben hat. Das ist jedoch nicht möglich, da selbst bei einer vorbildlichen Nutzung der Wohnung ein gewisser Verschleiß üblich und vom Vermieter hinzunehmen ist. Der Mieter wäre daher aufgrund der Klauseln über das zulässige Maß hinaus mit Renovierungspflichten belastet worden.

Schadensersatzanspruch wegen gesprungener Fliesen etc.

Zwar kann ein Vermieter gegen seinen Mieter unter Umständen Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn der Mieter die Mietsache nicht vertragsgemäß genutzt bzw. sie beschädigt hat. Das zu beweisen ist jedoch Sache des Vermieters.

Da die Vermieterin vorliegend jedoch die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen musste, hätte sie ohnehin nur Mehrkosten verlangen können, die aufgrund einer Beschädigung der Mietsache durch den Mieter entstanden wären. Dass der Mieter Mängel durch vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache herbeigeführt hat, konnte die Vermieterin aber nicht darlegen. Auch Schäden an der Garage können nicht automatisch dem Mieter angelastet werden, da theoretisch jede Person, die an der Garage vorbeigelaufen ist, der „Täter“ gewesen sein könnte.

(AG Dortmund, Urteil v. 26.08.2014, Az.: 425 C 2787/14)

(VOI)