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Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Schönheitsreparaturen sind alle Erhaltungsmaßnahmen, die bei der normalen Nutzung der Wohnung anfallen, beispielsweise das Streichen von Wänden, das Reinigen des Teppichbodens etc.

Im Mietvertrag kann zwar vereinbart werden, dass der Mieter solche Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Allerdings sind Schönheitsreparaturen nur durchzuführen, wenn auch konkret in der Wohnung Renovierungsbedarf besteht.

Zahlreiche Formular-Mietverträge enthalten jedoch starre Fristen für die Schönheitsreparaturen. Da der Mieter in diesen Fällen jedoch nicht die Kosten abschätzen kann, die auf ihn zukommen, hat der Bundesgerichtshof solche starren Fristen-Klauseln für unwirksam erklärt.

Endrenovierungsklauseln und Quotenabgeltungsklauseln

Das gilt ebenfalls für sog. Endrenovierungsklauseln (auch: Quotenabgeltungsklauseln), also Regeln im Mietvertrag, die bestimmen, dass der Mieter jedenfalls bei Auszug die Wohnung zu renovieren oder einen Abschlag zu zahlen hat, wenn er die Wohnung nicht renoviert. Hier gilt: Ist die Renovierungspflicht unabhängig vom Zustand der Wohnung und unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses vereinbart, so ist die isolierte („starre") Endrenovierungsklausel unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Eine flexibel ausgestaltete Quotenabgeltungsklausel, die den Kostenanteil an den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mietwohnung knüpft, ist dagegen grundsätzlich zulässig. Achtung: Allerdings muss die Klausel hinreichend deutlich verfasst sein und dem Transparenzgebot entsprechen. Für den Mieter muss klar erkennbar sein, dass er eine nur unterdurchschnittliche Wohnungsnutzung als Einwand gegenüber dem Vermieter geltend machen kann.

Unwirksame Quotenklausel rechtfertigt keine Mieterhöhung

Weil viele Vermieter Formular-Verträge verwenden, hatten einige Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) zu den Schönheitsreparaturen große Auswirkungen auf tausende von Mietverhältnissen. Für sie sind die zeitlich gestaffelten Schönheitsreparaturklauseln unwirksam und die Mieter sind nicht mehr zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Liegt eine unwirksame Klausel vor, kann der Vermieter nicht deswegen in einem bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöhen, um seine deshalb entstehenden Mehrkosten auf den Mieter zu übertragen. Denn eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, wie sie beispielsweise im Mietspiegel ausgewiesen ist.

Hinweis: Der Vermieter ist jedoch berechtigt, zu Beginn eines Mietverhältnisses die Miethöhe frei zu bestimmen. Damit kann zumindest in Neu-Verträgen eine entsprechend höhere Miete vereinbart werden. Letzten Endes ist zu erwarten, dass sich dies in den nächsten Jahren wiederum als Steigerung auf die ortsübliche Vergleichsmiete niederschlagen wird und sich die Mieten insgesamt erhöhen.

 
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