Wirksame Übertragung der Betriebskosten durch Verweisung auf Betriebskostenverordnung

In seiner Entscheidung vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15) hat der BGH für Klarheit gesorgt. Die in einzelnen Kommentaren vertretene Auffassung, das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erfordere in Formularmietverträgen zur wirksamen Übertragung der Betriebskosten die Aufzählung sämtlicher Kostenarten, die in der Betriebskostenverordnung aufgezählt sind, hat sich nunmehr erledigt. Der BGH hat klargestellt, dass zur wirksamen Umlage der Betriebskosten der Verweis auf die gültige Betriebskostenverordnung oder die früher geltende Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung ausreicht.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Auffassung vertreten, angesichts der Verweisung im Mietvertrag auf die heute nicht mehr geltende Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, überhaupt keine Betriebskosten zahlen zu müssen. Wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot fehle es an einer wirksamen Vereinbarung zur Übertragung dieser Kosten auf den Mieter gemäß § 556 BGB. Anders als das Amtsgericht hat das Berufungsgericht dem Mieter sogar recht gegeben. Dieses Urteil hat der BGH jetzt aufgehoben mit Hinweis auf seine bisherige Rechtsprechung, dass die Verweisung auf die Betriebskostenverordnung grundsätzlich nicht gegen das Transparenzgebot verstoße.

Eine Ausnahme galt hinsichtlich der alten Anlage 3 Nummer 17 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, die sich auf „sonstige Betriebskosten” bezog. Diese Formulierung war in der Tat undurchsichtig. „Sonstige Betriebskosten” konnten daher nach BGH noch nie mit der Verweisung auf die Betriebskostenverordnung vereinbart werden.

Zum Transparenzgebot bei allgemeinen Geschäftsbedingungen hat der BGH ausgeführt: das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar, und überschaubar darzustellen. Allerdings gebietet es das Transparenzgebot nicht, die aus dem Gesetz oder aus der Rechtsnatur des Vertrages folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren. Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht nur zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen auf der anderen Seite durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder Klauselgestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat.

Bei Verweis auf die seit Jahren bekannte Betriebskostenverordnung bzw. ihre Vorgänger sieht der BGH keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot. Etwas anderes könnte gelten, wenn auf die Betriebskostenverordnung nicht insgesamt sondern mit Abänderungen verwiesen würde. Davon ist abzuraten.