Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz – Die Rechtsprechung wird Gesetz

Am 01.05.2016 jährt sich die 1. Mietrechtsmodernisierung, die am 01.05.2013 Einzug in das Gesetz gefunden hat. Gegenstand der ersten Gesetzesänderung im Mietrecht waren die u.a. Mieterhöhung, Kaution und Minderungsausschluss.

Der Gesetzgeber wollte sich mit den geänderten Vorschriften – die auch die veränderten Wohnverhältnisse in Deutschland Rechnung tragen – noch nicht zufriedengeben. Weitere Veränderungen, die seit Jahren die Instanzengerichte und den Bundesgerichtshof beschäftigt, sollen nun Gesetz werden. Auch schon im Jahr 2013 wollte der Gesetzgeber dadurch Rechtssicherheit schaffen, indem er bisher geltende Rechtsprechung für alle verbindlich in den Gesetzeswortlaut aufnahm.

Nun liegt der Referentenentwurf der neuen Normen des Mietrechts vor. Gegenstand ist unter anderem die schon von der Rechtsprechung geprägte Wohnflächenabweichung.

Wohnflächenabweichung

Im November 2015 hat der BGH sich diesbezüglich bereits ausdrücklich geäußert – für Minderung gilt die im Vertrag angegebene Größe, für Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche. Diese Entscheidung trägt schon dem Charakter einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Rechnung. Die entsprechenden Vergleichsobjekte werden nach objektiven Kriterien bemessen. Dies kann vorliegend nur die tatsächliche Wohnfläche und nicht eine von den Parteien im Mietvertrag festgelegte Größe der Wohnung sein. Für die Beurteilung einer Mieterhöhung ist daher allein die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend. So sieht es künftig das Gesetz vor.

Um diese ermitteln zu können, besteht für die Vertragsparteien die Möglichkeit, den Bewertungsmaßstab zu vereinbaren. Liegt eine solche Vereinbarung hingegen nicht vor, kann auch bei preisfreiem Wohnraum für Gebäude, die bis 2003 fertig gestellt wurden, über §§ 42 ff. II. Berechnungsverordnung die Größe der Wohnung bestimmt werden. Für alle anderen Wohnungen gilt dann die Wohnflächenverordnung.

Für die Minderung soll nach Ansicht des BGH entscheidend sein, in welchem Verhältnis die tatsächliche Wohnfläche von der angegebenen Wohnfläche abweicht. Gesetzlich geregelt sein wird künftig, dass ab einer Abweichung von mehr als 10 % ein Mietmangel vorliegt, der zu einer Minderung führen kann. Dem Mieter steht eine Minderung auch dann zu, wenn er die Wohnfläche vor Beginn des Mietverhältnisses nicht nachgemessen hat. Dazu besteht keine Verpflichtung. Dem Mieter steht dann ein Anspruch auf überbezahlte Miete zu. Bei Abweichungen unter 10 % trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt.

Da die geringere Fläche grundsätzlich dazu führt, dass der Vermieter insgesamt weniger Miete verlangen kann – er kann durch Nachbesserung nämlich nicht mehr Wohnraum schaffen – ist auch die Kaution entsprechend anzupassen.

Dem Mieter steht insoweit ein Rückforderungsanspruch zu.

Modernisierungsumlage

Viele Vermieter möchten von den Fördermöglichkeiten der Regierung profitieren und lassen daher ihre Gebäude energetisch sanieren. Bisher konnte der Vermieter die Kosten der Modernisierung bis zu 11 % auf die Jahresmiete des Mieters aufschlagen. Künftig soll dies nur noch in vermindertem Maße möglich sein – umlagefähig sind 8 % der Modernisierungskosten und innerhalb von 8 Jahren können 3,00 € pro Quadratmeter umgelegt werden. Diese Regelung erinnert etwas an die Kappungsgrenze, die der Gesetzgeber in der letzten Mietrechtsänderung in den Gesetzestext eingefügt hat.

Zudem sieht das neue Gesetz vor, dass ein altersgerechter Umbau z. B. durch breitere Türen oder ebenerdige Duschen eine Modernisierung darstellt. Dies wird dem Umstand geschuldet sein, dass die Bevölkerung zunehmend älter wird und daher auch ausreichend Wohnraum zu schaffen ist, der den Lebensalltag im Alter meistern lässt.

Mietspiegel

Gerade aufgrund der zunehmenden Mieterhöhungen dürfte der Begriff des Mietspiegels vielen Mietern ein Begriff sein. In dem Mietspiegel werden die objektiven Gegebenheiten der Wohnung berücksichtigt, die zu einer Preisspanne für die zu verlangende Miete führen.

Die bisherigen Mietspiegel orientierten sich dabei an den Mieten der letzten vier Jahre. Künftig sollen die Mietpreise der letzten acht Jahre relevant sein. Dies soll dem Umstand Rechnung tragen, dass ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Alt- und Neumietverhältnissen hergestellt werden soll.

Im Ergebnis hat diese Mietrechtsänderung zur Folge, dass es für Vermieter immer schwieriger wird, wirtschaftlich zu vermieten und auf die geänderten Verhältnisse in angemessenem Umfang zu reagieren. Ein Vermieter wird von einer umfassenden energetischen Sanierung Abstand nehmen, wenn er künftig einen geringeren Betrag der Kosten auf die Mieter umlegen kann. Auch ist den Vermietern zu raten, die Wohnfläche künftig nur dahingehend im Mietvertrag anzugeben, als dass diese keine für die Berechnung zugrundeliegende Angabe ist.

Gerade bei Neuvermietungen oder anstehenden Mieterhöhungen sollten sich Vermieter daher künftig beraten lassen, welche Möglichkeiten für sie in der Vertragsgestaltung bestehen.