320 Anwälte für Maklerrecht | Seite 12

Das Maklerrecht ist Teil des zivilrechtlichen Immobilienrechts und erfasst Rechtsfragen über die Beauftragung eines Maklers, wobei die Rechtsordnung jeweils an die Tätigkeit eines Wohnungsmaklers (Makler, der gewerbsmäßig Mietverträge über Wohnraum vermittelt) und eines Immobilienmaklers (Makler, der gewerbsmäßig Kaufverträge und Mietverträge für Gewerberäume und andere Immobilien vermittelt) unterschiedliche Anforderungen stellt. Einige gesetzlichen Vorschriften zum Maklerrecht finden sich in den §§ 652 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), doch überwiegend ist das Maklerrecht der Rechtsprechung überlassen.

Ausgangspunkt ist der Maklervertrag, der früher auch als Mäklervertrag bezeichnet wurde. Der Auftraggeber verpflichtet sich, dem Makler für die Vermittlung einer Immobilie oder Wohnung eine Vergütung zu zahlen, den Maklerlohn (auch: Courtage), wobei es sich bei dem vermittelten Vertrag sowohl um die Vermittlung eines Kaufvertrages als auch eines Mietvertrages handeln kann.

Die Besonderheit im Maklerrecht ist, dass zwischen Auftraggeber und Makler keine gegenseitigen Hauptleistungspflichten bestehen, denn dem Auftraggeber steht es weiterhin frei, ob er den Mietvertrag oder den Immobilienverkauf abschließt oder nicht. Er bleibt „Herr des Geschäftes“. Und andererseits ist der Makler auch nach Abschluss des Maklervertrages nicht dazu verpflichtet, überhaupt tätig zu werden. Erst wenn er mit dem Auftraggeber einen sogenannten Maklerdienstvertrag oder Alleinauftrag abgeschlossen hat, ist der Makler dem Auftraggeber gegenüber zum aktiven Tätigwerden verpflichtet.

Diese Beschränkung auf Nebenpflichten, ergibt sich aus dem Erfolgsprinzip, auf dem der Maklervertrag basiert: Nur wenn die Tätigkeit des Maklers auch Erfolg hatte und ein entsprechender Hauptvertrag (Immobilienkaufvertrag, Mietvertrag) zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten wirksam abgeschlossen wurde, ist der Auftraggeber seinerseits zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.

Hinweis: Damit trägt der Makler bis zum Abschluss des Hauptvertrages selbst das Risiko für seine Provision und seine Aufwendungen.

Mit Abschluss des Vertrages wird im Maklerrecht jedoch ebenfalls ein besonderes Treueverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler begründet, je nachdem um was für ein Geschäft es sich handelt und welchen Umfang es hat. Auch die Erfahrenheit des Auftraggebers ist hierbei ein wesentliches Kriterium. Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers und auch des Dritten wahren und ist beispielsweise zur Geheimhaltung verpflichtet. Umgekehrt muss der Auftraggeber ebenfalls seine Sorgfaltsverpflichtung erfüllen und Vertraulichkeit wahren. Will er zum Beispiel das geplante Geschäft nicht mehr abschließen, so muss er den Makler umgehend davon unterrichten und darf ihn nicht unzulässig um seine Provision bringen.

Verletzt der Auftraggeber seine Vertragspflichten aus dem Maklervertrag, so muss er keine Provision zahlen und nur Schadensersatz gemäß §§ 280 BGB zahlen, d.h. der Makler muss so gestellt werden, als wäre die Pflichtverletzung nicht erfolgt. Er kann also nur seine nutzlosen Aufwendungen (Fahrtkosten, Telekommunikationskosten etc) ersetz verlangen. Sein Anspruch auf Provision besteht nur, wenn er eine anderweitige Veräußerung oder Vermittlung der Wohnung oder Immobilie nachweisen kann für die er Provision erhalten hätte.

Wie im Mietrecht wird auch im Maklerrecht davon ausgegangen, dass im Bereich des Wohnraums ein besonderes Schutzbedürfnis besteht. Darum gelten zum Schutz des Wohnraumsuchenden zahlreiche zusätzliche Schutzvorschriften, die im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) verankert sind und immer dann zur Anwendung kommen, wenn der Makler gewerbsmäßig Wohnraum vermittelt. So ist zum Beispiel die Provision eines Wohnungsmaklers auf maximal zwei Netto-Mieten (ohne Nebenkosten) zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt und muss im Vertrag in Bruchteilen oder als Vielfaches der Monatsmiete angegeben sein. Nicht berechnet werden dürfen also Schreibgebühren, Einschreibegebühren, Fahrtkosten und Telekommunikationskosten.

Hinweis: Im Gewerbemietrecht gilt dagegen keine entsprechende Begrenzung der Maklerprovision. Das Wohnungsvermittlungsgesetz schränkt die Vertragsautonomie zugunsten des Wohnraumsuchenden ein. So muss etwa eine Vertragsstrafe höchstens 10 Prozent und maximal 25 Euro betragen und im Maklervertrag dürfen laut § 4a WoVermG keine reinen Abschlagszahlungen vereinbart werden. Hiervon ausgenommen sind lediglich Inventar und Einrichtungsgegenstände. Darüber hinaus darf der Makler eine Wohnung nur anbieten, wenn er vom Vermieter oder einem anderen entsprechend Berechtigten dazu beauftragt worden ist. Sogar bestimmte Pflichtangaben in Wohnungsanzeigen muss ein Makler beachten. Hält er sich nicht an die Vorgaben des Wohnungsvermittlungsgesetzes, so kann ein Bußgeld bis zu 2.500 EUR gegen ihn verhängt werden.

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