Bauvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!
- 4 Minuten Lesezeit
Die wichtigsten Fakten
- Bei Bauverträgen unterscheidet man zwischen BGB-Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und VOB-Verträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).
- 2018 wurde zudem für private Bauherren die Möglichkeit des Verbraucherbauvertrags eingeführt. Dieser schützt die Interessen privater Häuslebauer in besonderer Weise.
- Ein Verbraucherbauvertrag kann insbesondere innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung einfach widerrufen werden.
Was ist ein Bauvertrag?
Bei einem Bauvertrag liegt ein Werkvertrag zwischen Auftraggeber (Besteller) und Auftragnehmer (Unternehmer) vor. Vereinbart wird in einem solchen Vertrag die vollständige oder teilweise (Wieder-)Herstellung, der Umbau oder Abriss eines Bauwerks bzw. einer Außenanlage.
Es wird eine Unterscheidung zwischen einem reinen BGB-Vertrag und einem VOB-Vertrag vorgenommen. Dabei kommt es darauf an, ob der Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder nach den gesetzlichen Vorschriften des im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Werkvertragsrechts gestaltet wird.
In den Fällen, in denen nicht explizit die Anwendung der VOB vereinbart wird, handelt es sich um einen BGB-Vertrag. Umgangssprachlich bezeichnet man Verträge nach beiden Regelungen als Bauvertrag. Eine weitere seit Kurzem existierende Spezialform ist der Verbraucherbauvertrag.
Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen BGB-Vertrag und VOB-Vertrag?
- Verjährung: Liegt ein BGB-Vertrag vor, so verjähren die Mängelansprüche für Bauwerke nach 5 Jahren. In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sind im Regelfall 4 Jahre vorgesehen. Die Vereinbarung einer längeren Frist ist jedoch trotz Anwendung der VOB möglich.
- Mängelhaftung: Nach der VOB existiert im Gegensatz zum Bürgerlichen Gesetzbuch kein Rücktrittsrecht bei Mängeln. Dafür enthält die VOB weitreichendere Kündigungsmöglichkeiten für den Bauherrn. Anders als im BGB kann er z. B. vor einer Abnahme den Bauvertrag kündigen.
- Änderungen: Normalerweise hat der Bauunternehmer Änderungen nach Vertragsschluss nicht mehr zu berücksichtigen. Bei der VOB sind diese Bitten jedoch verpflichtend und –soweit noch durchführbar – umzusetzen. Der Bauherr verfügt in diesem Fall also über mehr Flexibilität.
- Abnahme der Arbeiten: Wenn man das Bauwerk ohne Vorbehalt abnimmt, kann man später für bei der Abnahme bekannte Mängel womöglich keine Ansprüche mehr geltend machen. In diesem Zusammenhang enthält die VOB verglichen mit dem BGB umfangreichere Abnahmemöglichkeiten zum Vorteil des Bauunternehmers.
- Unterlagen und Bauplatz: Der Bauherr muss nach der VOB seinen Vertragspartnern alle zur Bauausführung nötigen Unterlagen rechtzeitig und kostenfrei überlassen. Zudem muss er sich darum kümmern, dass für die Handwerker Arbeits- und Lagerplätze auf der Baustelle vorhanden sind. Darüber hinaus muss der Bauherr sicherstellen, dass Zufahrtswege sowie Anschlüsse für Energie und Wasser existieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält hierzu keine Vorschriften.
- Rechnungen: Bei einem Bauvertrag nach dem BGB ist der vereinbarte Werklohn automatisch spätestens mit der Abnahme fällig. Laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen muss die Rechnungsstellung stets schriftlich vorgenommen werden und nachprüfbar sein.
Was ist ein Verbraucherbauvertrag?
Bei einem Verbraucherbauvertrag handelt es sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch um einen Vertrag, bei dem ein Auftragnehmer von einem Auftraggeber mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder dem größeren Umbau eines vorhandenen Gebäudes beauftragt wird (§ 650i BGB). Der Bau bzw. der Umbau dient dabei keinen Zwecken einer beruflichen oder selbstständigen Tätigkeit des Auftraggebers. Dieser Vertrag wurde im Rahmen der Neuordnung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 eingeführt und muss schriftlich vorliegen.
Der Verbraucherbauvertrag hat die Position von privaten Häuslebauern durch mehr Verbraucherschutz stark verbessert. Dies zeigt sich dadurch, dass:
- Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht bekommen haben.
- die Höhe der Abschlagszahlungen beschränkt wurde.
- der Bauunternehmer seine Bauleistungen beschreiben muss.
- Angaben zur Bauzeit gemacht werden müssen.
- der Bauunternehmer notwendige Unterlagen anfertigen und herausgeben muss.
Was sollte man beim Abschluss eines Bauvertrags beachten?
Egal ob man einen Bauträger oder Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt hat, eine vertragliche Fixierung ist unverzichtbar. Nur so bekommt man Rechtssicherheit, wenn einmal etwas nicht so läuft, wie es soll. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte man auf Folgendes achten:
- VOB-Vertrag und BGB-Vertrag unterscheiden sich in verschiedenen Aspekten (siehe oben). Je nach persönlicher Situation kann somit die eine Vertragsart sinnvoller sein als die andere. Für private Bauherren kommt eventuell sogar auch ein Verbraucherbauvertrag infrage.
- Um Ungenauigkeiten rechtzeitig zu erkennen, sollte man unbedingt den Bauvertrag genau prüfen.
- Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, den Vertrag von einem Rechtsanwalt gegenlesen zu lassen.
- Die Bauvertragsparteien können die gesetzlichen Vorschriften abändern und für einzelne Klauseln abweichende Regelungen zu den Bestimmungen der VOB und des BGB vereinbaren.
- Es ist sinnvoll, auch die Übergabe gewünschter Bauunterlagen in den Bauvertrag einzubinden. Viel zu häufig ist nicht Inhalt des Vertrags, was dem Bauherrn bei Übergabe auszuhändigen ist. Zu diesen Unterlagen zählt z. B. der Energiebedarfsausweis.
Wie kann man einen Bauvertrag kündigen?
Wenn man einen Bauvertrag kündigen will, benötigt man dafür im Regelfall einen wichtigen Grund. Andernfalls entsteht dem Bauherrn durch die Kündigung des Bauvertrags ein hoher finanzieller Schaden. Im Falle eines wirksamen Rücktritts vom Vertrag muss man den Handwerkern nur den Lohn für die bislang erbrachten Leistungen zahlen.
Will man die Option haben, den Bauvertrag zu kündigen, wenn Unstimmigkeiten auftreten, ist es sinnvoll, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen als Basis zu nehmen. Hier verfügt man über die Möglichkeit zum Ausstieg aus dem Vertrag, wenn Mängel vor der Abnahme nicht behoben worden sind oder sich die Bauausführung verzögert.
Einen Verbraucherbauvertrag (siehe oben), der nicht vom Notar beurkundet wurde, kann man sogar binnen einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung widerrufen. Dieses Widerrufsrecht besteht jedoch lediglich für private Bauherren und findet zudem keine Anwendung für Bauträgerverträge.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Bauvertrag?
Rechtstipps zu "Bauvertrag" | Seite 13
-
13.03.2014 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke„… beträgt die Gewährleistungszeit nur 4 Jahre. Die VOB ist kein Gesetzestext, sondern eine Empfehlung für Allgemeine Geschäftsbedingungen bei Bauverträgen. Obwohl die VOB eine AGB …“ Weiterlesen
-
11.03.2014 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke„… . Bei einem Bauvertrag findet häufig eine Abnahme in der Praxis statt. Man begeht das Bauvorhaben und prüft, ob sich Mängel der Leistung des Auftragnehmers zeigen. Das wird in einem Protokoll festgehalten …“ Weiterlesen
-
10.03.2014 Rechtsanwalt Martin Klein„Zwischen dem Bauherrn und dem Auftragnehmer kommt es nicht selten nach Auftragserteilung zum Streit, welcher häufig eine Kündigung des Bauvertrages mit sich zieht. Fraglich war bisher, ob …“ Weiterlesen
-
29.01.2014 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de„… Nachfrist verstrich ebenfalls ergebnislos, sodass der Bauvertrag gekündigt wurde. Das OLG entschied nun, dass diese Anordnung zulässig gewesen sei, mithin die Kündigung nach ergebnislosem Verstreichen …“ Weiterlesen
-
25.11.2013 Rechtsanwältin Anna Katharina Kastner„… das Abnahmeerfordernis entfallen lässt. Der Sachverhalt Die Auftragnehmerin forderte vom Auftraggeber Zahlung restlichen Werklohns aus einem Bauvertrag über die Errichtung eines Wohnhauses. Der beklagte …“ Weiterlesen
-
16.09.2013 Benholz Mackner Faust„… die meisten Fehler bei der Abfassung oder Verwendung von nicht interessengerechten Bau- bzw. Baudienstleistungsverträgen - hier zugunsten des Bausachverständigen. Nur optimierte Bauverträge bilden …“ Weiterlesen
-
28.06.2013 Rechtsanwalt Savin Vaic„Der Bauvertrag ist eigentlich ein Dienstleistungsvertrag, in dem sich der Bauträger verpflichtet ein bestimmtes Gebäude nach einem bestimmten Projekt binnen der vereinbarten Frist …“ Weiterlesen
-
07.03.2013 Kanzlei Ruskov & Kollegen„Der Bauvertrag in Bulgarien Der Bauvertrag ist eine Art von Werkvertrag, der in dem Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge - Art. 258-269 - geregelt ist. Besondere Regelungen über …“ Weiterlesen
-
30.08.2012 Benholz Mackner Faust„… und die Sanierung von Gebäuden ist sehr komplex, und zwar sowohl technisch im Hinblick auf etwaige Mängel als auch rechtlich im Hinblick auf regelmäßig bestehende unterschiedliche Bauverträge …“ Weiterlesen
-
19.07.2012 Donath-Franke Rechtsanwälte„Im Rahmen von Bauverträgen, welche nach einer vom Auftraggeber erstellten Ausschreibung geschlossen wurden, kommt es häufig vor, dass der Auftraggeber während der Bauausführung Leistungen verlangt …“ Weiterlesen
-
21.02.2024 Rechtsanwalt Hermann Kulzer M.B.A.„… . Kaufvertrag, Bauvertrag, Werkvertrag u.a. b) Beiderseitig nicht vollständige Erfüllung Der Leistungserfolg darf noch nicht eingetreten sein, BGHZ 87, 156. Abgrenzung: Ist der gegenseitige Vertrag bereits …“ Weiterlesen
-
04.05.2012 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… einer Doppelhaushälfte für rund 100.000 Euro. Als sich herausstellte, dass die Maklerin auch den Bauvertrag vermittelt hatte, verlangte das Finanzamt Grunderwerbsteuer (damals noch 3,5 %) nicht nur aus dem Kaufpreis für …“ Weiterlesen
-
12.12.2011 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… , aber oftmals schwieriges Unterfangen, um sicher zu den eigenen vier Wänden zu gelangen. Ein Unterschied zum klassischen Bauvertrag auf dem eigenen Grundstück besteht darin, dass der Verbraucher beim …“ Weiterlesen
-
10.11.2011 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke„… eines Hausbauvertrages genommen. In beiden Fällen ging es um eine Pauschale in Höhe von 15 %. Kündigt der Auftraggeber ohne Grund den Bauvertrag, steht dem Auftragnehmer die volle Vergütung zu; er muss …“ Weiterlesen
-
17.10.2011 Rechtsanwalt Markus Willkomm„… dies gesondert vereinbart werden. Praxistipp für den Auftraggeber: Vor einer Kündigung des Bauvertrages sollte der Auftraggeber alle Möglichkeiten ausschöpfen, zu einer Verhandlungslösung zu kommen …“ Weiterlesen
-
12.09.2011 Rechtsanwalt Dr. Ralf Stoll„… befindliches, bereits angezahltes Schiff, das Ende November ausgeliefert werden sollte, zu retten: die Werft kündigte der Nordcapital Bulkerflotte 1 den Bauvertrag unter Einbehaltung der geleisteten …“ Weiterlesen
-
08.09.2011 Rechtsanwalt Daniel Moelle LL.M. oec.„… kann; denn diese Möglichkeiten führen nicht dazu, dass der Auftragnehmer den ihm zustehenden Werklohn ausgezahlt bekommt und damit Liquidität erlangt. Im konkreten Fall wurden in einem Bauvertrag für …“ Weiterlesen
-
11.08.2011 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… Zeitraums. Bauverträge auf Grundlage des BGB geben fünf Jahre, VOB/B-Verträge nur vier Jahre Gewährleistung. Wenn mehrere Baufirmen gleichzeitig tätig sind, ist es für die Bauherren oftmals schwierig …“ Weiterlesen
-
28.06.2011 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… optimal. Das wird im Bauvertrag nur selten detailliert erwähnt. Unbedingt aufgelistet werden muss im Vertrag aber die Art der Lüftung und, sofern es sich nicht um eine natürliche, sondern um …“ Weiterlesen
-
24.02.2011 Rechtsanwalt Dr. Frithjof Päuser„In einem anderen Rechtstipp hatte ich auf die Notwendigkeit der Prüfung von Bauverträgen unter Hinweis auf eine Studie des Bauherrenschutzbundes hingewiesen. Ergänzend möchte ich noch auf folgendes …“ Weiterlesen
-
09.02.2011 Rechtsanwalt Dr. Frithjof Päuser„Der Bauherren-Schutzbund e.V. und das Institut für Bauforschung e.V. Hannover haben eine Gemeinschaftsstudie veröffentlicht, wonach von 100 untersuchten Bauverträgen zwischen Generalunternehmern bzw …“ Weiterlesen
-
08.02.2011 Rechtsanwalt Daniel Moelle LL.M. oec.„… der Vertragsinhalte führt dazu, dass wesentliche Teile der Bauverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne der §§ 305 ff. BGB anzusehen sind. Die Auftraggeber sind sich oft nicht bewusst …“ Weiterlesen
-
19.10.2010 Treutler Rechtsanwälte Fachanwälte„http://www.t-anwaelte.de: Rechtsanwalt Markus Rebl, spezialisiert im Baurecht in Regensburg, im Interview zu Bauvertrag und Baugenehmigung.“ Weiterlesen
-
09.09.2010 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de„… als beim Bauvertrag - regelmäßig schon keine Parteivereinbarung über die Bauweise des Mietobjekts. Insbesondere liegt dem Mietverhältnis in aller Regel keine Baubeschreibung oder vergleichbare …“ Weiterlesen