Das neue Ausbildungsjahr hat begonnen und auch der Semesteranfang steht bald vor der Tür – Zeit für viele junge Menschen, sich die erste eigene Wohnung zu suchen. Weil das Einkommen meist gering ist, bietet sich für viele eine Wohngemeinschaft an, auch "WG" genannt. In der Regel haben die WG-Bewohner je ein eigenes Zimmer, nutzen Küche, Bad und andere Räume gemeinschaftlich und teilen sich entsprechend die Mietkosten. Weiterer Vorteil ist das soziale Umfeld, das die WG bietet. Nicht nur Azubis oder Studenten, die noch neu in einer Stadt sind, schätzen diesen Aspekt, auch ältere Menschen suchen zunehmend diese Lebensform, um im Alter nicht allein zu sein und evtl. Unterstützung bei Hilfsbedürftigkeit zu haben. Die Redaktion von anwalt.de zeigt die unterschiedlichen Arten von Mietverträgen für eine WG mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen für Mieter und Vermieter.
Eine gut funktionierende WG ist ideal, wenn man nicht allein leben will oder wenig Geld für Miete hat.Die rechtlichen Merkmale einer Wohngemeinschaft
Kennzeichen einer Wohngemeinschaft ist, dass die Beteiligten in einer gemeinsam gemieteten Wohnung (oder Haus) zusammenleben wollen. Dieser gemeinsame Zweck macht aus ihnen rechtlich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach § 705 BGB, auch GbR oder BGB-Gesellschaft genannt. Innerhalb dieser GbR, die den Beteiligten meist gar nicht bewusst ist, regeln die WG-Bewohner ihre Rechte untereinander, z.B. die Verteilung der Mietkosten, den Putzplan, die Hausordnung, die Nutzung der Gemeinschaftsräume und -gegenstände (Badezimmer, Balkon, Kühlschrankfächer, Waschmaschine etc.).
Achtung: Eheleute, eingetragene Lebenspartner oder auch nichteheliche Lebensgemeinschaften fallen nicht unter den Begriff der „Wohngemeinschaft“. Die Partner dürfen jederzeit auch ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung des anderen mit einziehen. Aber auch vorübergehender Besuch von bis zu 6-8 Wochen stellt noch keine WG dar. Die Unterscheidung wird im Rahmen sozialrechtlicher Ansprüche bedeutsam.
Die verschiedenen Vertragsformen für eine WG
Die Wohngemeinschaft und ihre rechtlichen Aspekte sind nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Für eine WG kommen daher grundsätzlich drei mögliche Mietvertragsgestaltungen infrage. Sie unterscheiden sich hinsichtlich ihrer jeweiligen Vor- und Nachteile für die Mieter und Vermieter. Unterschiede gibt es insbesondere was die Haftung der Vertragsparteien anbelangt und wie einfach oder kompliziert sich ein Mieterwechsel durchführen lässt. Nachfolgend werden die drei geläufigen Varianten dargestellt:
Einer für alle: Ein Hauptmieter und mehrere Untermieter
Sehr häufig schließt nur einer der WG-Teilnehmer den Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Mit diesem muss er vereinbaren, dass er seinerseits die Räume an die anderen WG-Teilnehmer untervermieten darf. Zwischen dem Hauptmieter und den anderen WG-Bewohnern werden dann einzelne Untermietverträge geschlossen, die nicht einheitlich sein müssen.
Vorteile für den Vermieter: Er hat nur einen Ansprechpartner, den Hauptmieter, mit dem er alle Probleme lösen kann und wenn er die Wohnung frei bekommen will, muss er nur dem Hauptmieter kündigen. Mit den Untermietern hat er keinerlei rechtliche Beziehung. Nachteil für den Vermieter ist, dass er nur eine Person hat, nämlich den Hauptmieter, die für die Mietzahlung haftet. Wenn dieser ausfällt, hat er keine Zahlungsansprüche gegen die Untermieter.
Vorteile für die Mieter: Der Hauptmieter kann allein über die Aufnahme oder die Kündigung von WG-Bewohnern entscheiden, er ist unabhängig von den anderen Untermietern (die Zustimmung des Vermieters bleibt aber erforderlich). Hauptmieter und Untermieter können flexibel die Bedingungen der Untermiete vereinbaren und anpassen und die WG-Bewohner werden nicht als Haushaltsgemeinschaft eingestuft, d.h. hinsichtlich ihrer Sozialansprüche getrennt betrachtet. Ist ein WG-Bewohner beispielsweise Hartz-IV-Empfänger, droht keine Anrechnung von Einkommen der anderen WG-Bewohner. Nachteile für die Mieter sind etwa die alleinige Haftung des Hauptmieters für die Mietzahlung. Er muss sie auch dann leisten, wenn seine Untermieter rückständig sind. Wenn der Hauptmieter auszieht, haben die Untermieter grundsätzlich auch kein Wohnrecht mehr. Tipp: Hier hilft die Vereinbarung einer „Eintrittsklausel“ im Hauptmietvertrag zugunsten der Untermieter, die dann in der Wohnung als Hauptmieter bleiben können.
Alle gemeinsam: Ein Mietvertrag mit mehreren Mietern
Möglich ist auch, dass alle WG-Bewohner gemeinsam einen einzigen Mietvertrag mit dem Vermieter schließen. Die WG-Bewohner sind allesamt Hauptmieter mit den gleichen Rechten und Pflichten. Vorteil für den Vermieter: Er kann jeden der WG-Bewohner für die gesamte Mietforderung in Anspruch nehmen, weil sie gesamtschuldnerisch haften (gilt auch für Schäden an der Mietsache u.a.). Nachteil für die Mieter: Sie können alle Entscheidungen nur einstimmig gemeinsam treffen, so etwa auch die Kündigung. Die Kündigung eines einzelnen ist nicht möglich und der Austausch eines WG-Bewohners bedarf auch der Mitwirkung der Vermieters. Um diese Praxis-Nachteile zu vermeiden, empfiehlt sich die Vereinbarung einer „Nachfolgeklausel“, die den Ein- und Austritt von WG-Bewohnern erleichtert. Es bleibt aber dabei, dass der Vermieter mit der jeweils neuen Person einverstanden sein muss.
Jeder allein: Einzelmietverträge mit allen Mietern
Schließlich kann der Vermieter auch mit allen WG-Bewohnern Einzelmietverträge schließen über deren jeweiliges Einzelzimmer und die anteilige Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Bad und Küche. Der Vorteil ist, dass alle Mietverhältnisse unabhängig voneinander bestehen und flexibel geändert bzw. gekündigt werden können, ohne dass die WG sich einigen muss. Dafür hat der Vermieter mehr Verwaltungsaufwand durch die größere Vertragsanzahl. Die WG-Bewohner profitieren davon, dass jeder nur für seine eigene Mietzahlung haftet. Andererseits können sie untereinander weniger flexibel die Nutzung der Wohnung gestalten, z.B. Zimmerwechsel o.Ä., weil die Einzelmietverträge das meiste schon verbindlich vorgeben.
So urteilen Richter über Wohngemeinschaften
Wegen der vielen unterschiedlichen Interessen aller Beteiligten, kommt es immer wieder auch zu Rechtsstreitigkeiten, über die die Gerichte entscheiden müssen. Hier einige interessante Urteile:
- Das OLG Hamm musste entscheiden, ob die Miete einer klagenden WG unangemessen hoch sei und gegen § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafrecht verstoße. Die Richter stellten fest, dass beim Vergleich der ortsüblichen Mieten kein Zuschlag erfolgen darf, nur weil an eine Wohngemeinschaft vermietet wird. (OLG Hamm, Urteil vom 03.03.1983, Az.: 4 REMiet 9/82)
- Ein Urteil des BGH klärte bereits 1984 die Frage, wann ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung zur WG-Gründung hat und die Zustimmung seines Vermieters verlangen kann. Nach Ansicht der Richter hat der Mieter bereits ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 549 II 1 Halbs.2 BGB, wenn er darlegt, dass er aus persönlichen Gründen eine dauerhafte WG mit Dritten bilden möchte. Die Belange des Vermieters sind nur hinsichtlich der Zumutbarkeit zu berücksichtigen, d.h. wenn der Untermieter als Person unzumutbar ist oder die Wohnung übermäßig belegt würde. (BGH, Beschluss vom 03.10.1084, Az.: VIII ARZ 2/84 (KG)
- Ebenso muss der Vermieter einem Mieterwechsel innerhalb einer Studenten-WG grundsätzlich ohne Darlegung eines besonderen Interesses der WG zustimmen. Auch hier gilt nach Ansicht des LG Karlsruhe nur die Grenze der Zumutbarkeit gemäß § 549 II 1 Halbs.2 BGB für den Vermieter. (LG Karlsruhe, Urteil vom 25.01.1985, Az.: 9 S 580/83)
- Eine eheähnliche Lebensgemeinschaft geht in der Regel über eine reine Zweckgemeinschaft hinaus. Sie ist gekennzeichnet durch den Willen, füreinander einstehen zu wollen. Ob bei einer WG eine Lebensgemeinschaft oder lediglich eine Zweckgemeinschaft vorliegt, muss im Rahmen sozialrechtlicher Ansprüche die Behörde beweisen. Im entschiedenen Fall hatte sich die zuständige Behörde geweigert, ALG II an einen Bedürftigen zu zahlen, weil sie meinte, dass dieser in einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft lebe und das Einkommen des Partners für die Bedarfsgemeinschaft ausreiche. Das LSG Baden-Württtemberg gab jedoch dem ALG-II-Empfänger Recht, und stellte fest, dass grundsätzlich die Behörde nachweisen muss, ob eine anspruchsausschließende Lebensgemeinschaft vorliege. Im konkreten Fall sahen die Sozialrichter lediglich eine Wohngemeinschaft, keine Lebensgemeinschaft. (LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 31.01.2006, Az.: L 7 AS 108/06 ER-B)
In jedem Fall lohnt es sich, bei Unklarheiten vor dem Abschluss eines WG-Mietvertrags fachliche Beratung bei einem Rechtsanwalt einzuholen. Die Kompetenz der Experten von anwalt.de ist auch dann gefragt, wenn es zum Streit zwischen Mietern und Vermietern oder auch zwischen den WG-Bewohnern untereinander kommt. Speziell die Eltern von WG-Neulingen sollten sich gut informieren: Häufig wird von ihnen eine selbstschuldnerische Bürgschaft verlangt, um die Mietschulden des Kindes abzusichern - ein oftmals hohes Risiko, wenn etwa für die anderen WG-Bewohner mitgehaftet wird.
(MIC)
Foto: ©iStockphoto.com
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