Die Wohngemeinschaft – worauf sollte man bei einer WG als Mieter oder Vermieter achten?
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Gerade bei Studenten ist sie beliebt: die Wohngemeinschaft (WG). Oft fehlt bei den Hochschülern nämlich das nötige Kleingeld für eine eigene Wohnung in Uni-Nähe, außerdem kann man in einer WG schnell neue Leute in einer fremden Stadt kennenlernen. Doch mittlerweile gründen unter anderem auch Berufstätige oder Senioren WGs. In rechtlicher Hinsicht ist das Thema „WG“ aber alles andere als einfach. Aus diesem Grund listet die anwalt.de-Redaktion die wichtigsten Tipps für WG-Interessierte auf.
WG gründen – wieso, weshalb, warum?
Eine WG besteht grundsätzlich aus mindestens drei Personen, die sich dazu entschließen, für eine eher beschränkte Dauer zusammenzuziehen. Jede Person bewohnt dabei ein eigenes Zimmer – gemeinsam werden lediglich bestimmte Räume, wie etwa das Bad, die Küche oder ein etwaiges Wohnzimmer, genutzt. Dementsprechend können mehrere Personen theoretisch für weniger Geld eine größere und „luxuriösere“ Wohnung anmieten. Dieser finanzielle Aspekt spielt für Wohnungssuchende, die mit einer WG liebäugeln, meist eine große Rolle.
Viele wissen aber nicht, dass die gemeinschaftliche Anmietung einer Wohnung in aller Regel zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) führt, vgl. §§ 705 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Hier schließen die „WGler“ – ohne es oftmals zu wissen – einen Gesellschaftsvertrag, indem sie untereinander bestimmte Regeln aufstellen, beispielsweise zum Putzdienst, zur Mietzahlung, zur Verteilung der Kühlschrankfächer, zur Nutzung der Gemeinschaftsräume oder zur Tierhaltung.
Jeder sollte bei der Wohnungssuche rechtzeitig klären, ob eine WG für ihn infrage kommt und ob er dann eher eine Art Zweckgemeinschaft vorzieht oder die WG dafür nutzen möchte, neue Bekannte zu finden, mit denen regelmäßige gemeinsame Koch- oder Filmsessions ein Muss sind.
Welche Vertragsarten gibt es?
Die GbR selbst ist im BGB geregelt worden, die WG dagegen nicht. Daher kommt der vertraglichen Gestaltung einer WG besondere Bedeutung zu. Hier gibt es vorrangig drei Möglichkeiten, die für sich genommen Vor-, aber auch gewisse Nachteile haben.
Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter
Meistens mietet nur eine Person die Wohnung an und geht dann – weil die Wohnung für sie an sich zu teuer und zu groß wäre – auf Untermietersuche. Hierfür benötigt der Hauptmieter jedoch eine sog. Untermieterlaubnis von seinem Vermieter, die bereits in den Mietvertrag aufgenommen werden sollte.
Der Hauptmieter hat hier den Vorteil, dass er alleiniger Vertragspartner des Vermieters ist und daher im Verhältnis zu seinen Untermietern das Sagen hat. Er kann also z. B. die Regeln des Zusammenlebens oder die Farbwahl an den Wänden der Gemeinschaftsräume bestimmen. Nachteilig ist jedoch, dass nur er dem Vermieter Rede und Antwort stehen muss. Er ist nämlich der alleinige Schuldner des Vermieters – zahlt ein Untermieter die vereinbarte Miete nicht, ist das zunächst einmal das Problem des Hauptmieters. Auch ist unter Umständen ein sog. Untermietzuschlag in Höhe von bis zu 25 Prozent der Untermiete zu zahlen, vgl. § 553 II BGB (z. B. Landgericht (LG) Berlin, Beschluss v. 07.07.2016, Az.: 18 T 65/16).
Der Vermieter wiederum muss sich nicht an der oftmals langwierigen Mietersuche beteiligen. Er kann die Wahl vielmehr dem Hauptmieter überlassen – sofern der geeignete und solvente Untermieter auswählt. Auch hat er nur einen Ansprechpartner – will er die Wohnung freibekommen, muss er nur ihm kündigen. Die Untermieter müssen dann ebenfalls aus der Wohnung ausziehen. Allerdings hat der Vermieter bei dieser Vertragsvariante auch nur einen Schuldner – wird der zahlungsunfähig, kann er keine Mietzahlungen von den Untermietern verlangen, weil er mit ihnen keinen Vertrag geschlossen hat.
Tipp: Bereits bei Abschluss des Hauptmietvertrags sollte eine sog. „Eintrittsklausel“ zugunsten der Untermieter vereinbart werden – die können dann nämlich bei Auszug des Hauptmieters in der Wohnung bleiben, indem sie selbst Hauptmieter werden, also in den Hauptmietvertrag „eintreten“.
Ein Mietvertrag – viele Mieter
Bei einer weiteren Vertragsvariante schließen sämtliche Mitbewohner mit dem Vermieter einen einzigen Vertrag. Sie werden also allesamt Hauptmieter – mit den gleichen Rechten und Pflichten.
Nachteilig ist dabei allerdings für die Mieter, dass sämtliche Entscheidungen bezüglich der Wohnung gemeinsam getroffen werden müssen und der Mietvertrag nur gemeinsam gekündigt werden kann. Das führt regelmäßig zu Problemen, wenn nur ein Mieter ausziehen möchte. Entweder benötigt man einen sehr verständnisvollen Vermieter oder einen wasserdichten Mietvertrag. So sollte etwa eine Klausel aufgenommen werden, in der vermerkt wird, dass eine WG in die Räumlichkeiten zieht. In der Nachfolgeklausel sollte auch festgelegt werden, dass die Mieter neue WG-Mitglieder aufnehmen dürfen. Denn dann muss der Vermieter mit einem Mieterwechsel rechnen.
Ohne eine Nachfolgeklausel müssen entweder alle Mieter ausziehen, die verbleibenden „WGler“ einen neuen Mietvertrag zu eventuell schlechteren Bedingungen abschließen oder das Mietverhältnis bleibt unverändert bestehen. Das wiederum bedeutet unter Umständen, dass der ausgezogene Mieter weiterhin Vertragspartei bleibt und eventuell für Mietschulden seiner früheren Mitbewohner haften muss. Auch hier kann die Nachfolgeklausel weiterhelfen – sofern geregelt wurde, ob, wann und wie lange der frühere Mieter noch für Forderungen aus dem Mietverhältnis geradestehen muss.
Der Vermieter dagegen hat bei dieser Vertragsart den Vorteil, dass er gleich mehrere Schuldner hat – kann einer nicht zahlen, verlangt er die Miete eben von einem anderen „WGler“, vgl. § 421 BGB. Auch behält der Vermieter bei dieser Vertragsvariante die Kontrolle darüber, wer in seine Wohnung zieht. Hält er einen Nachmieter nicht für geeignet, kann er den Vertragsschluss mit ihm unter Umständen ablehnen, z. B. wenn der Mieter nicht liquide ist.
Viele Mietverträge – viele Mieter
Bei der dritten Variante schließt der Vermieter mit jedem der WG-Bewohner einen Einzelmietvertrag ab.
Dies hat für die Mieter den Vorteil, dass sie nicht für Schulden ihrer Mitbewohner haften müssen. Auch sind die Vertragsparteien flexibler, wenn es um Änderungen geht, z. B. bei der Höhe der Miete oder beim Mieterwechsel. Will ein Mieter etwa ausziehen, muss er einfach seinen eigenen Vertrag kündigen – dieses Vorgehen hat keinerlei Auswirkungen auf die Mietverträge der übrigen WG-Bewohner, die in der Wohnung bleiben können.
Entscheidet sich der Vermieter allerdings für diese Vertragsvariante, muss er mit einem erhöhten Verwaltungsaufwand rechnen. So hat er z. B. verschiedene Verträge und einzelne Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Auch sind die WG-Bewohner bei der Wohnungsnutzung etwas eingeschränkt, etwa weil die Zimmer aufgrund einzelner Mietverträge an bestimmte Personen vergeben wurden. Ein interner Tausch wäre nicht ohne Weiteres möglich.
Rundfunkbeitrag in der Wohngemeinschaft – nur einmal fällig?
Heutzutage wird pro Haushalt lediglich ein pauschaler Rundfunkbeitrag fällig. Wie viele Smartphones, Radios, Fernseher oder Computer sich tatsächlich im Haushalt befinden, ist also irrelevant.
Damit muss der Rundfunkbeitrag in einer WG insgesamt nur einmal gezahlt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass ein volljähriges WG-Mitglied beim Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio angemeldet ist und den Rundfunkbeitrag zahlt. Welcher WG-Bewohner das ist, müssen die „WGler“ selbst entscheiden. Seine Mitbewohner können dann beim Beitragsservice von ARD, ZDF und Deutschlandradio den Rundfunkbeitrag abmelden .
Interessantes zum Schluss:
- Sofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde, haftet ein neu eingetretener WG-Mieter nicht für Altschulden, die durch seine Vorgänger bzw. die übrigen „WGler“ verursacht wurden. Vielmehr haftet er erst für Verschlechterungen an der Mietsache oder für sonstige Mietverbindlichkeiten, die nach seinem Eintritt in die WG entstanden sind (Amtsgericht (AG) Köln, Urteil v. 15.01.2013, Az.: 205 C 283/12).
- Mieter einer WG können von ihrem Vermieter grundsätzlich verlangen, einer Auswechslung von Mietern zuzustimmen. Das gilt zumindest dann, wenn dem Vermieter bekannt ist, dass die Mieter eine WG gegründet haben – in diesem Fall muss er nämlich mit einem regelmäßigen Mieterwechsel rechnen – oder wenn es keinen Grund gibt, das neue WG-Mitglied abzulehnen. Ein Ablehnungsgrund wäre z. B. die mangelnde Bonität des Mietinteressenten (LG Berlin, Urteil v. 28.08.2013, Az.: 65 S 78/13).
- Beauftragt der Vermieter die Hausverwaltung mit der Suche nach einem neuen WG-Mitglied, findet sich im Mietvertrag häufig eine Klausel, wonach der neue WG-Bewohner eine sog. Mietwechselpauschale zu zahlen hat. Diese Klausel ist allerdings unwirksam. Schließlich wird die Hausverwaltung bereits vom Vermieter für die Wohnungsvermittlung bezahlt. Hier entsteht bei der Suche nach einem WG-Mitglied kein erheblicher Zusatzaufwand, der es rechtfertigt, die Kosten doppelt – nämlich auch noch beim eintretenden „WGler“ – abzurechnen (AG Münster, Urteil v. 31.07.2015, Az.: 55 C 1325/15).
Fazit: Viele Personen entscheiden sich aus finanziellen oder sozialen Gründen dazu, in eine WG zu ziehen. Das ist jedoch nicht jedermanns Sache – auch sollten die Rechte und Pflichten der WG-Bewohner bereits bei Abschluss des (Unter)Mietvertrags explizit festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter oder anderen „WGlern“ zu vermeiden.
(VOI)
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Rechtstipps zu "Wohngemeinschaft" | Seite 2
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22.08.2022 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… und Personenstand geht es oft auch darum, ob man allein, in einer Wohngemeinschaft oder bei den Eltern lebt. Solche Informationen muss der Arbeitnehmer nur dann auf Nachfrage offen legen, wenn der Arbeitgeber …“ Weiterlesen
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20.07.2022 Rechtsanwältin Katrin Lena Greiner LL.M.„Angesichts der steigenden Preise erfahren Wohngemeinschaften nicht nur bei Studenten immer größerer Beliebtheit. Grundsätzlich gelten für die Vermietung von Wohngemeinschaften die üblichen …“ Weiterlesen
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22.07.2022 Rechtsanwalt Dipl.-Jur. Tobias Mai„… kann. Nutzung Ihres WLAN-Anschlusses für Filesharing in einer Wohngemeinschaft (WG) oder während an Dritte vermietet wurde. Ihr gesamter WLAN-Anschluss wurde öffentlich und frei zugänglich geschaltet …“ Weiterlesen
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06.07.2022 Rechtsanwalt Falk Gütter„… mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden, wechselseitig beliebige Mieterwechsel zu akzeptieren. Vielmehr …“ Weiterlesen
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24.01.2022 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… . Wenn ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, daß die Vermietung an eine Wohngemeinschaft erfolgt, können die Mieter nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung jedoch ausgetauscht werden. Der Hauptmieter …“ Weiterlesen
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12.01.2022 Rechtsanwalt Philipp Obladen„… auf den abgemahnten Internetanschluss hatten. Dies kommt etwa bei Familien, Mitbewohnern/Wohngemeinschaften/Paaren etc. in Betracht. Häufig bearbeiten wir auch Fälle, in denen eine Wohnung über Airbnb …“ Weiterlesen
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17.11.2021 Rechtsanwalt Dr. Thorsten Kahl„… , wie beispielsweise in Wohngemeinschaften, im Hausstand zusammen lebender Verwandten, Eltern gegen Kinder, Verwandte gegen Kinder, etc. In Statistiken, bereits seit mehr als 20 Jahren, genauer seit 1990 …“ Weiterlesen
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16.11.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„Anspruch auf Übernahme neuer Mitbewohner in Hauptmietvertrag. Bei Auszug des Hauptmieters einer WG kein Anspruch. Der Fall: Sieben Personen gründeten eine Wohngemeinschaft in Berlin. Sie schlossen …“ Weiterlesen
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29.10.2021 Rechtsanwalt Benjamin C. Wenzel„… nicht zwangsläufig auf die gesamte Wohnung beziehen. So gilt ein Durchsuchungsbefehl in einer Wohngemeinschaft nicht unbedingt auch für die anderen Mitbewohner. Diese Anforderungen führen dazu, dass Ihr Anwalt schon …“ Weiterlesen
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13.07.2021 Rechtsanwältin Marianne Schörnig„… . Auch müssten nicht alle Mitglieder der (großen) Wohngemeinschaft an der Beauftragung beteiligt sein. Der Auftrag kann vielmehr auch aus der (kleineren) WG herausgestellt werden, also von mindestens drei …“ Weiterlesen
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01.07.2021 Rechtsanwältin Jutta Beukenberg„… und es dürfen keine gegenseitige Versorgungsleistungen erbracht werden. Es handelt sich letztendlich nur noch um eine Wohngemeinschaft mit deutlichen Absprachen zur Nutzung des Bades, der Küche …“ Weiterlesen
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24.06.2021 Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann„… Wohngemeinschaften, Ausländer, Angehörige anderer Religionen oder gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften wegen ihrer Gruppenzugehörigkeit fernzuhalten (Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum …“ Weiterlesen
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04.02.2021 Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner„… lassen, dass außer dem Anschlussinhaber weitere Personen als alleinige Rechtsverletzer in Betracht kommen, die können u.a. Haushalts- und Familienangehörige, Besucher, Gäste sowie in Wohngemeinschaften …“ Weiterlesen
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18.01.2021 Rechtsanwalt Jörg Pantke„… , Wohngemeinschaften) wurden bereits vom BGH entschieden. Hierzu führe ich in weiteren Artikeln aus. Für eine kostenfreie telefonische Erstberatung erreichen Sie mich unter 089 / 76 75 80 92.“ Weiterlesen
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07.01.2021 Rechtsanwältin Anett Wetterney-Richter„… Hausstand leben, auch in Wohngemeinschaften, erhalten abweichend von den Tabellenwerten 860,00 EUR monatlich. In diesem Betrag sind 375,00 EUR Unterkunftskosten inklusive der umlagefähigen Nebenkosten …“ Weiterlesen
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15.12.2020 Rechtsanwalt Matthias Lorenz„… Haushalts ist der Besuch ausgeschlossen. 6. Regeln für Alten- und Pflegeheime Alten- und Pflegeheime und ambulant betreute Wohngemeinschaften dürfen nach zu erstellenden Besuchskonzepten betreten werden …“ Weiterlesen
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05.12.2020 Rechtsanwalt Matthias Lorenz„… - und Pflegeheime Alters- und Pflegeheime, ambulant betreute Wohngemeinschaften und Einrichtungen, in denen geistig und körperlich behinderte oder pflegebedürftige Kinder und Jugendliche untergebracht werden …“ Weiterlesen
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23.09.2020 Rechtsanwalt Dr. Thomas Schulte„… oder einer Wohngemeinschaft vorkommt, wird es schwierig sein, den wahren Verursacher des Rechtsverstoßes zu identifizieren. Weitere Komplikationen entstehen, wenn der Inhaber des Internetanschlusses den Täter …“ Weiterlesen
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19.06.2020 Rechtsanwalt Stephan Glaser„Nicht selten werden Wohngemeinschaften oder Partnerschaften im Streit beendet und der schnelle Auszug ohne entsprechende gemeinsame Kündigung des Mietverhätnisses folgt. Welche rechtlichen …“ Weiterlesen
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25.05.2020 Rechtsanwalt Gerhard Rahn„… in einer Wohngemeinschaft. In guter Absicht kreuzte M. im Erstantrag auf Grundsicherung an, sie wohne mit ihm in „einem Haushalt zusammen“. Das machte in dem Fall leider den gesamten Antrag zunichte, M.’s …“ Weiterlesen