Im Rahmen eines Gewerbemietverhältnisses entbrannte zwischen einem Vermieter und einem Mieter
von Gewerberäumen ein heftiger Streit wegen der Haustür. Der Mieter betrieb eine Zahnarztpraxis
und bestand darauf, dass die Haustür zu den üblichen Geschäftszeiten geöffnet bleibt, damit
seine Patienten ohne vorheriges Klingeln an der Haustür Zugang zu seiner Praxis haben. Doch der
Vermieter hatte etwas dagegen und zog unter anderem wegen dieser Frage bis vor das Landgericht Itzehoe. Das Redaktionsteam von anwalt.de schildert
anhand dieses Falls, welche juristischen Aspekte eine Rolle spielen können. Denn hierbei bestehen
nach Ansicht der Gerichte durchaus Unterschiede, ob es sich bei den Mietobjekten um Wohnungen oder
um Gewerberäume handelt.
Gewerbemietvertrag und Hausordnung
Der dem
Mietverhältnis zugrunde liegende Gewerbemietvertrag enthielt
als Anlage eine Hausordnung, die von beiden Parteien unterschieben war und folgende Formulierung
vorsah:
„... Die Zugänge bleiben von (nicht ausgefüllt) Uhr abends bis
(nicht ausgefüllt) geschlossen.“
Die Türschließanlage an der Haustür
war mit einer Gegensprechanlage ausgestattet. Der Mieter hatte gegenüber der Hausverwaltung
beanstandet, dass die Schlossfalle - im Gegensatz zu der Zeit davor - verriegelt worden war.
Daraufhin weigerte sich der Vermieter, die Haustür permanent offen zu halten und ließ kurzerhand
eine Schlossfalle ohne Entriegelung einbauen. In einem Anwaltschreiben hatte sich der Mieter bereit
erklärt, die geschlossene Haustür zu akzeptieren, wenn der Vermieteter eine elektronische
Türsteuerung einbaut. Auch das lehnte der Vermieter ab und erteilte dem Mieter wegen der
geöffneten Tür und anderen angeblichen Verstößen gegen den Mietvertrag eine Abmahnung. Nach einer weiteren Abmahnung kündigte er schließlich das Gewerbemietverhältnis fristlos. Über die
Räumungsklage und eine hilfsweise Unterlassungsklage des Vermieters musste nun das
Landgericht Itzehoe entscheiden.
Zivilkammer differenziert
Die Klausel
im Gewerbemietvertrag sah die Zivilkammer nicht als ausreichend an, um eine entsprechende
vertragliche Duldungspflicht des Mieters bzgl. der geschlossenen Haustüre zu begründen, da
insbesondere die Textpassagen in Hinblick auf die Öffnungszeiten gerade nicht ausgefüllt waren.
Somit fehlte es an einer ausdrücklichen, vertraglichen Regelung.
Weiter musste die
Zivilkammer klären, ob das Offenhalten der Haustür als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen ist.
Dann müsste der Vermieter die offenstehende Tür dulden. Bei der rechtlichen Beurteilung sind die
Interessen beider Parteien zu berücksichtigen. Die Beurteilung fiel zugunsten des Zahnarztes
aus:
Denn gerade im Gewerbemietrecht kann - im Gegensatz zur Vermietung von Wohnraum - der
Mieter ein gesteigertes Interesse an einer geöffneten Haustür zu den regulären Betriebszeiten
haben, insbesondere damit seine Kunden ungehinderten Zugang zu seinen Gewerberäumen haben können.
Das gilt auch für Gebäude mit gesonderter Haustür.
Sicherheitsinteresse der anderen
Mieter
Das Vorbringen des Vermieters, die Haustür müsse wegen des
Sicherheitsinteresses der übrigen Mieter stets verschlossen gehalten werden, gewichteten die
Richter als nicht so schwerwiegend. Denn es gelang dem Vermieter nicht, das gesteigerte
Sicherheitsinteresse der anderen Mieter zu beweisen. Er hatte lediglich behauptet, dass es
Einbrüche und Diebstähle in dem Haus gegeben habe. Doch die reine Behauptung hielten die Richter
nicht für ausreichend. Hinzu kam, dass der Vermieter vor Gericht Vorfälle dazu vorgetragen hatte,
die der Mieter mit dem Hinweis widerlegen konnte, dass bei den vom Vermieter geschilderten
Einbrüchen und Einbruchsversuchen die Einbrecher gerade nicht über die Haustür in die Räume
gelangt waren. Aus diesem Grund überwog nach Ansicht des Gerichts das Interesse des Gewerbemieters
an einem freien Zugang zu seiner Zahnarztpraxis gegenüber dem Sicherheitsinteresse der anderen
Mieter. (LG Itzehoe, Urteil v. 09.07.2009, Az.: 7 O
191/08)
Fazit:
Kleinere Reibereien zwischen Mieter und Vermieter
können sich summieren und beiden Seiten großen Ärger bringen. Im zugrunde liegenden Rechtsstreit
ging es neben der Haustür auch um andere Streitfragen, etwa um die Nebenkosten oder darum, dass der Hund des Zahnarztes zeitweise in
der Praxis war. Aus juristischer Sicht kommt es immer auf die konkrete Situation und den Einzelfall
an. Hinzu kommt die rechtliche Bewertung des Geschehens. So kann die
Interessenlage bei einem Mietvertrag für Gewerberäume ganz anders zu bewertet sein als bei einem
Wohnraummietvertrag. Außerdem wird eins deutlich: Bei einem Rechtskonflikt sollte man immer gut
vorbereitet sein, damit man vor Gericht eine gute Figur macht. Hier kann ein Anwalt helfen. Die
Experten von anwalt.de stehen Ihnen gerne zur Seite - vor Ort, per E-Mail oder
telefonisch.
(WEL)
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