Im Zweifel ist die Miete monatlich fällig

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Selten werden Mietverträge zwischen den Vertragsparteien individuell ausgehandelt. Vielmehr werden zumeist sog. Formularmietverträge genutzt, also standardisierte Vertragsmuster, die jedoch AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) nach den §§ 305 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) darstellen und somit der AGB-Kontrolle unterliegen. Diesbezüglich wird oft über die Wirksamkeit handschriftlicher Zusätze, aber auch nicht angekreuzter oder nicht ausgefüllter Klauseln bzw. Felder gestritten. Wurde z. B. nicht angekreuzt, ob die festgelegte Miete monatlich, vierteljährlich oder nur jährlich gezahlt werden muss, ist ein Streit über die Höhe des tatsächlich zu leistenden Mietzinses vorprogrammiert.

Exfrau zahlt jahrelang keine Miete

Ein Paar trennte sich und der Mann zog aus der gemeinsamen Wohnung – die jedoch ihm allein gehörte – aus. Er schloss daraufhin mit seiner Exfrau, die mit den gemeinsamen Kindern weiterhin in der Immobilie lebte, einen Mietvertrag, wonach die Nettokaltmiete 680 Euro betrug. Allerdings vergaßen die Parteien, in dem Vertragsformular anzukreuzen, ob die Miete monatlich, vierteljährlich oder jährlich überwiesen werden sollte. Im Übrigen verpflichtete sich die Frau vertraglich dazu, monatlich eine Betriebskostenpauschale zu leisten.

In den Folgejahren zahlte die Frau jedoch keine Miete. Ihr Expartner verlangte daher die Zahlung rückständiger Miete – und zwar 680 Euro pro Monat. Die Frau verweigerte aber auch weiterhin jegliche Zahlung. Ihr Expartner habe sie nämlich zumindest nach Vertragsschluss von einer Mietzahlungspflicht befreit. Im Übrigen habe sie die Miete nicht monatlich, sondern nur jährlich entrichten müssen. Nun kündigte der Mann das Vertragsverhältnis wegen rückständiger Miete außerordentlich und verklagte die Frau unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Zahlungsverzugskündigung war wirksam

Das LG (Landgericht) Berlin war der Ansicht, dass die Frau aufgrund wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses mit ihren Kindern aus der Wohnung ausziehen muss, vgl. § 546 I BGB.

Zunächst einmal hatten die Parteien gerade kein Scheingeschäft nach § 117 I BGB getätigt, sondern einen wirksamen Mietvertrag geschlossen. Allein die Tatsache, dass die Frau von Anfang an keinen Mietzins gezahlt hat, kann nicht zur Annahme eines Scheingeschäfts führen.

Im Übrigen hatte der Mann gemäß § 543 I, II Nr. 3b BGB einen triftigen Grund zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags: Denn die Frau hatte seit Jahren keine Miete entrichtet. Dabei hätte sie laut Mietvertrag 680 Euro zahlen müssen – pro Monat. Zwar fehlte eine eindeutige Regelung – allerdings ist davon auszugehen, dass die zu entrichtende Miete monatlich fällig werden sollte. Schließlich wäre ein jährlicher Betrag von 680 Euro sehr gering gewesen. Außerdem sollte die Frau laut Mietvertrag eine monatliche Betriebskostenpauschale leisten – es wäre widersprüchlich, wenn dann nicht auch die Miete monatlich zu zahlen wäre.

Keine AGB-Kontrolle nötig?

Die Unklarheitenregel des § 305c II BGB war dagegen nicht anzuwenden. Nach dieser Vorschrift geht eine unklare Regelung in AGB zulasten des Verwenders. Voraussetzung ist allerdings, dass die Klauseln im Vertrag unterschiedlich interpretiert werden können, also tatsächlich eine „Unklarheit“ besteht. Vorliegend konnte die betreffende Klausel nach Ansicht des Gerichts aber nur dahingehend ausgelegt werden, dass der Mietzins monatlich fällig wird. Mangels Zweifeln bei der Auslegung der Klausel war § 305c II BGB daher nicht einschlägig.

Mündliche Individualvereinbarung?

Zwar behauptete die Frau, dass entgegen des schriftlichen Vertrags eine Befreiung von der Zahlungspflicht vereinbart worden war. Das jedoch konnte sie nicht beweisen – im Gegenteil: Wären sich die Vertragsparteien bereits vor Vertragsschluss einig gewesen, dass kein Mietzins fällig werden soll, dann wäre auch keine Entgeltabrede in den Vertrag aufgenommen worden. Das Gericht hielt darüber hinaus eine nach Vertragsschluss vereinbarte Abrede für eher fernliegend. Zwar hat der Mann jahrelang nichts gegen seine zahlungsunwillige Mieterin unternommen – allein daraus darf aber nicht automatisch geschlossen werden, dass die Parteien eine Zahlungspflicht ausgeschlossen haben bzw. der Vermieter auf seine Ansprüche komplett verzichtet. Sie waren daher auch nicht verwirkt.

(LG Berlin, Urteil v. 11.12.2014, Az.: 67 S 278/14)

(VOI)