Instandhaltung von Immobilien: Wer trägt welche Kosten?
- 6 Minuten Lesezeit
Inhaltsverzeichnis
- Was zählt zu den Instandhaltungskosten?
- Instandhaltungspflicht: Sind Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet?
- Instandhaltung bei einer Mietwohnung
- Sind Instandhaltungskosten umlagefähig?
- Abwälzung der Instandhaltung auf Mieter bei Geschäftsraummiete möglich
- Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
- Differenzierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung
Experten-Autorin dieses Themas
Die Kosten der Instandhaltung umfassen im Allgemeinen die Aufwendungen, die notwendig sind, um die aufgrund von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel an einem Gebäude ordnungsgemäß zu beheben und den vorgesehenen Gebrauch zu erhalten. Instandhaltungskosten sind zweifellos die wirtschaftlich bedeutendste, aber auch die komplexeste Nebenkostenart im Zusammenhang mit einer Immobilie.
Um sicherzustellen, dass eine Immobilie ihren Wert behält und die Lebensqualität der Bewohner gewährleistet ist, sind regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen unerlässlich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Instandhaltungskosten sind, welche Arten von Instandhaltungsmaßnahmen es gibt und wer letztendlich für die Kosten verantwortlich ist.
Was zählt zu den Instandhaltungskosten?
Eine generelle Instandhaltungspflicht für Immobilienbesitzer gibt es zwar nicht. Instandhaltungskosten sind aber unvermeidlich, wenn eine Immobilie dauerhaft in einem optimal funktionierenden Zustand erhalten werden soll.
Sie entstehen normalerweise in größeren Zeitabständen und lassen sich gut vorhersehen. Insbesondere dann, wenn ein Eigentümer proaktiv Maßnahmen ergreift, um zukünftige Schäden an seiner Immobilie zu verhindern, handelt es sich um klassische Instandhaltungskosten.
Das vorrangige Ziel besteht darin, durch eine kontinuierliche Instandhaltung mit vergleichsweise geringen Kosten das Auftreten von Schäden zu verhindern und somit teure Reparaturen oder Neuanschaffungen zu vermeiden. Zu den Instandhaltungskosten gehören also grundsätzlich alle Ausgaben, die für die Pflege, Wartung und Reparatur der Immobilie sowie der Haustechnik anfallen. Dazu zählen beispielsweise:
Reinigung und Wartung von Dachrinnen
Regelmäßige Reinigung und Wartung der Dachrinnen, um Verstopfungen und Wasserschäden zu verhindern.
Fensterreparaturen und Fensteraustausch
Die Instandhaltung von Fenstern, einschließlich der Reparatur von Beschädigungen oder des Austauschs schadhafter Fensterscheiben.
Fassadenanstrich
Periodische Neuanstriche der Fassade – einschließlich Balkongeländer und Ähnliches –, um diese vor Witterungseinflüssen zu schützen und das ästhetische Erscheinungsbild zu erhalten.
Wartung von Heizungs- und Kühlsystemen
Regelmäßige Inspektionen, Reinigung und Reparaturen von Heizungs- und Kühlsystemen, um deren Effizienz und Lebensdauer zu gewährleisten.
Instandhaltung der Elektroinstallation
Überprüfung und Reparatur elektrischer Installationen, um die Sicherheit und Funktionalität zu gewährleisten.
Überprüfung und Austausch von Sanitäreinrichtungen
Inspektion und gegebenenfalls der Austausch von Sanitäreinrichtungen, um Leckagen und Wasserverschwendung zu verhindern.
Erneuerung von Bodenbelägen
Austausch oder Reparatur von Fußböden, um Schäden zu beheben und die Wohnqualität zu verbessern.
Instandhaltungspflicht: Sind Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet?
Die Instandhaltung der Mietsache gehört zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters. Diese Pflicht beinhaltet nicht nur die Behebung von Schäden durch Reparaturen – auch als Mangelbeseitigung bekannt – und die Wiederherstellung beziehungsweise Instandsetzung, sondern erstreckt sich vor allem auf die Instandhaltung. Gesetzlich ergibt sich dies aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Allerdings besteht – wenn auch nur in engen Grenzen – grundsätzlich die Möglichkeit, die Instandsetzung vertraglich durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.
Instandhaltung bei einer Mietwohnung
Bei der Wohnraummiete gilt: Die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter in einem Wohnraummietvertrag durch formularmäßige Klauseln verstößt im Allgemeinen gegen die Bestimmungen des § 307 BGB; ist also unzulässig. Ebenso wird der Mieter unangemessen benachteiligt, wenn in einem Formularmietvertrag für Wohnraum festgelegt wird, dass er Kleinreparaturen selbst durchführen muss, selbst wenn die Reparaturpflicht hinsichtlich des Umfangs und der Kosten angemessen beschränkt ist.
Etwas anderes gilt aber für die Umlage der Instandhaltungskosten im Sinne von Kleinreparaturen: In einem Formularmietvertrag für Wohnraum können die Kosten für Kleinreparaturen dem Mieter auferlegt werden, wenn die Klausel auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die oft einer erhöhten Beanspruchung durch den Mieter unterliegen. Zudem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine innerhalb eines bestimmten Zeitraums – zum Beispiel innerhalb eines Jahres – festzulegende Höchstgrenze für den Fall vorsehen, dass mehrere Kleinreparaturen anfallen. Diese Begrenzungen müssen im Rahmen des Zumutbaren festgelegt werden.
Sind Instandhaltungskosten umlagefähig?
Ja, Instandhaltungskosten können in der Regel als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart ist und dies gesetzlich zulässig ist. Es muss sich also zwingend um eine individualvertragliche Vereinbarung handeln. Doch Vorsicht: Hier besteht ein hohes Kostenrisiko, und Sie sollten sich genau überlegen, ob Sie dieses eingehen wollen. Lassen Sie sich am besten vorher beraten und wenden Sie sich dafür an einen Anwalt für Mietrecht. Beim Formularvertrag können allenfalls Kleinreparaturen vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden.
Betriebskosten hingegen umfassen in der Regel alle Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb des Mietobjekts entstehen. Dazu gehören auch die Kosten für die regelmäßige Instandhaltung und Wartung, die zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs notwendig sind – zum Beispiel Kosten für die Wartung von technischen Einrichtungen wie Heizungen oder Aufzügen (§ 2 Betriebskostenverordnung, BetrKV).
Grundsätzlich gilt, dass die genauen Regelungen zur Umlage von Instandhaltungskosten als Betriebskosten im Mietvertrag festgelegt werden müssen. In vielen Fällen müssen die umlagefähigen Kostenarten konkret im Mietvertrag aufgeführt sein, damit sie auf den Mieter umgelegt werden können.
Darüber hinaus sind gesetzliche Regelungen und Vorschriften zu beachten, um sicherzustellen, dass die Umlage der Betriebskosten rechtlich korrekt erfolgt. Sollten Sie bei Fragen zur Umlage von Instandhaltungskosten unsicher sein, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Abwälzung der Instandhaltung auf Mieter bei Geschäftsraummiete möglich
Die Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung auf den Geschäftsraummieter in einem Formularmietvertrag ist möglich. Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist diese Übertragung zulässig, soweit sich die Verpflichtung auf Schäden erstreckt, die entweder durch den Mietgebrauch des Mieters verursacht werden oder in seinen Verantwortungsbereich fallen.
Allerdings gibt es klare Grenzen für solche Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags. Diese Grenzen werden überschritten, wenn dem Mieter die Verpflichtung zur Erhaltung gemeinsam mit anderen Mietern genutzter Flächen und Anlagen ohne eine Höchstgrenze für die Kosten auferlegt wird.
Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung werden oft verwechselt. Es gibt jedoch wichtige Unterschiede zwischen diesen beiden Maßnahmen: Instandhaltungskosten entstehen, um den bestehenden Soll-Zustand eines Gebäudes zu bewahren, und können gelegentlich auch kleinere Reparaturen umfassen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Instandsetzungskosten um Aufwendungen, die erforderlich werden, wenn der Ist-Zustand einer Immobilie vom Soll-Zustand abweicht, sei es aufgrund von Schäden oder Reparaturbedarf. Sie treten auf, um den Soll-Zustand wiederherzustellen. Kurz gesagt, Instandsetzung bezieht sich auf die Behebung von Defekten, während Instandhaltung sicherstellt, dass etwas, das bereits funktioniert, in diesem Zustand erhalten bleibt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) werden Instandhaltungsmaßnahmen vor allem vorbeugende Maßnahmen genannt, die geeignet sind, vor drohenden Schäden zu schützen oder normale Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Dahingegen handelt es sich bei Maßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, zum Beispiel durch Ersatzbeschaffung von Bestandteilen der Mietsache, um die sogenannte Instandsetzung.
Die genaue Abgrenzung zwischen diesen beiden Kostenkategorien ist in manchen Fällen schwierig. Zum Beispiel wird die regelmäßige Wartung einer Heizungsanlage typischerweise den Betriebskosten zugeordnet. Wenn jedoch aufgrund von Abnutzung und Schäden kleine Bauteile ausgetauscht werden müssen, gehören diese Kosten bereits zu den Instandsetzungskosten. Wenn im Zuge dieser Reparatur auch eine Verbesserung der Anlage vorgenommen wird, können diese Aufwendungen sogar zu den Modernisierungskosten zählen. Daher kann eine einzelne Maßnahme auf den ersten Blick in verschiedene Kostenkategorien passen und erfordert eine detaillierte Untersuchung im Einzelfall.
Differenzierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung
Auch Instandhaltung und Modernisierung sind nicht gleichzusetzen. Modernisierungskosten entstehen, wenn Veränderungen am Zustand einer Immobilie oder ihrer Teile vorgenommen werden, um diesen zu verbessern. Die gesetzlichen Bestimmungen bezüglich Modernisierungsmaßnahmen sind in den §§ 555b ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert und werden wie folgt definiert:
Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).
Bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung gemäß dem vorherigen Punkt vorliegt.
Bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.
Bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.
Bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.
Bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a BGB darstellen.
Bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Modernisierungskosten können auch unter die Instandhaltungskosten fallen, wenn die Modernisierung als Teil der Instandhaltung durchgeführt wird. Auch hier ist stets eine Einzelfallbetrachtung notwendig.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Instandhaltung?
Rechtstipps zu "Instandhaltung" | Seite 2
-
21.09.2023 Rechtsanwalt Peter Engelmann„… Unterlagen wonach eine Sonderumlage von zunächst 750.000 € – bei Bedarf bis zu 50 Mio. € – für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erhoben werden sollte, erst 2 Tage …“ Weiterlesen
-
19.09.2023 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… klar über sein Widerrufsrecht informiert. Sollte der Verbraucher den Handwerker jedoch ausdrücklich darum bitten, dringende Reparaturen oder Instandhaltungen durchzuführen, dann verliert …“ Weiterlesen
-
19.09.2023 Rechtsanwalt Dipl.-Agrar-Ing. FH Anton Wackerbauer„… bzw. fehlender Grenzsteine nicht vergessen! Ist der Zustand zu Pachtbeginn vertragsgemäß oder sind von einer Vertragspartei, meist vom Verpächter noch Maßnahmen zu treffen? Welche Instandhaltungs …“ Weiterlesen
-
14.12.2023 Rechtsanwalt + CO Dr. Elmar Liese„… mehrere Gewerbeeinheiten. Die Eigentümergemeinschaft hatte bereits eine Sonderumlage für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe von 50 Mio. € beschlossen. Der Verkäufer weiß das. Trotzdem …“ Weiterlesen
-
05.09.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… . Sie gehört dem Vermieter und wird dem Mieter kostenlos zum Gebrauch überlassen. Für Instandhaltungen und Reparaturen muss der Mieter aufkommen.“ Als die Dunstabzugshaube kaputtging, fordert der Mieter …“ Weiterlesen
-
25.09.2023 Rechtsanwalt MMag. Florian Stachowitz„… erstattet. Die Instandhaltung des Grabes zählt jedoch nicht mehr zu den erstattungsfähigen Kosten. Der Anspruch auf das Entgangene , insbesondere den entgangenen Unterhalt, wird in der Regel in Form …“ Weiterlesen
-
28.08.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… Bereichen festlegen, wie beispielsweise Regeln für die Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung der Immobilie. Stimmrechte: Die Teilungserklärung kann auch die Stimmrechte der Eigentümer …“ Weiterlesen
-
21.02.2024 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„… : Diese sollen angeblich die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung des Kontos decken. Versicherungsgebühr : Ein Anleger wird darauf hingewiesen, dass er eine Gebühr für eine angebliche Versicherung …“ Weiterlesen
-
23.08.2023 Rechtsanwalt Hartmut Göddecke„… nach dem Unterhalt, also den Kosten der Immobilie. In der Regel sind Sie als der Nießbraucher für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Pflege der Immobilie verantwortlich. Das umfasst beispielsweise Reparaturen …“ Weiterlesen
-
07.08.2023 Rechtsanwältin Jale Attardo„… zählen die Höhe der Erbbauzinsen, also der regelmäßig zu zahlenden Gebühren für die Nutzung des Grundstücks, sowie Regelungen zur Instandhaltung, Nutzung und Beendigung des Erbbaurechtsverhältnisses …“ Weiterlesen
-
01.08.2023 Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann„Aus der Kompetenz, den Gebrauch, die Verwaltung und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis …“ Weiterlesen
-
29.07.2023 Rechtsanwalt Armin Wahlenmaier„… hat und die bei der Instandhaltung oder Reparatur nicht unbedingt als Ersatzteile benötigt werden. Die Einschränkung des Widerrufsrechts betrifft daher nur den kleinen Teilbereich der dringend …“ Weiterlesen
-
03.05.2024 Rechtsanwalt Tobias Geisler„… abgewichen. Während in einem Wohnraummietvertrag die Instandhaltung nur in den engen Grenzen der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen dem Mieter auferlegt werden kann, gibt es in einem gewerblichen …“ Weiterlesen
-
24.07.2023 Rechtsanwältin Katja Werner„… für die Instandhaltung von rund 1,5 % des Gebäudewertes zu erwarten sind. Sie können sich eine Festzinsbindung von mindestens 10 Jahren für einen Kredit leisten. Es ist wahrscheinlich …“ Weiterlesen
-
21.07.2023 Rechtsanwalt Dr. Stephan Wijnkamp„… ursächlich für den entstandenen Schaden ist. Ein Weg kann als mangelhaft angesehen werden, wenn dessen Instandhaltung vom Weghalter vernachlässigt wurde. Ob dieser Weg mangelhaft ist, richtet sich danach …“ Weiterlesen
-
11.07.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… im Sinne von § 556f Abs. 2 BGB vorliegt, weil nicht ohne Weiteres alle Kosten berücksichtigt werden dürfen. Ein finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zählt …“ Weiterlesen
-
18.07.2023 Rechtsanwältin Kristina Häfner Mag. jur.„… des/der Verkäufer maßgeblich bestimmt. Man kann hier vieles vertraglich regeln, etwa, wer für welche Instandhaltungen zuständig ist, ob bei unerwartet frühem Versterben die Leibrente zumindest für einen begrenzten …“ Weiterlesen
-
25.01.2024 Rechtsanwältin Steuerberaterin Elisa Roggendorff„… 2.4 Unterpunkt 6 ÜBH III [ ] sah vor, dass „notwendige EDV Kosten für notwendige Instandhaltung, Wartung oder Einlagerung von Anlagevermögen und gemietet und geleaste Vermögensgegenstände einschließlich …“ Weiterlesen
-
03.07.2023 Rechtsanwältin Janina Werner„… in einem großen Gebäudekomplex im Wert von über 1,5 Millionen Euro. Die klagende Firma fühlt sich als Käuferin der Immobilie arglistig getäuscht, da sie erst spät von den hohen Kosten für die Instandhaltung …“ Weiterlesen
-
15.06.2023 Rechtsanwältin Kerstin Nabers„… bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden …“ Weiterlesen
-
26.05.2023 Rechtsanwalt Gerald Freund„… in der Einkommensteuererklärung deklarieren. Die Besteuerung erfolgt auf der Grundlage des jährlichen Bruttoeinkommens abzüglich bestimmter Abzüge. Abzugsfähige Ausgaben können z.B. Reparaturen, Instandhaltung …“ Weiterlesen
-
08.03.2024 anwalt.de-Redaktion„… nach dem sogenannten Berliner oder Hamburger Modell. Wer zahlt für Schäden an gemieteten Möbeln? Vermieter sind gesetzlich für die Instandhaltung der Wohnung – und bei möblierten Wohnungen auch für …“ Weiterlesen
-
28.04.2023 Rechtsanwältin Dr.- Ing. Sabine Haselbauer„… Nutzungsentgelte nicht mehr entrichten kann, vor allem wenn für die laufende Unterhaltung und Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung des Objektes - aufkommen muss. Zudem besteht auch zumeist das Risiko …“ Weiterlesen
-
19.04.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… der Instandhaltungen der Gemeinschaft zu ermitteln und vorläufig festzusetzen. Der Wirtschaftsplan ist zwar eine Prognose zu den voraussichtlich im kommenden Wirtschaftsjahr anfallenden Kosten und Einnahmen …“ Weiterlesen