Übergabetermin nicht eingehalten: Vermieter muss Kaution ausbezahlen

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Nach Beendigung des Mietverhältnisses gehen die Streitigkeiten häufig erst richtig los. So wird beispielsweise darüber diskutiert, wer welchen Schaden zu verantworten hat, ob und wie der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss und wann die Kaution zurückbezahlt wird. Erscheint der Vermieter aber nicht zum Wohnungsübergabetermin, sodass er den Zustand seiner Wohnung beim Auszug der Mieter nicht nachkontrollieren kann, stellt sich die Frage, ob er später festgestellte Schäden noch mit der einbehaltenen Kaution verrechnen darf.

Vermieter lässt Übergabetermin platzen

Zwei Mietinteressenten hatten zwar Glück bei der Wohnungssuche – dafür jedoch Pech mit ihrem neuen Vermieter. Der erstellte nicht nur ein besonders ausführliches Übergabeprotokoll vor Einzug der neuen Mieter, sondern machte den Abschluss des Mietvertrags auch noch von einer Barzahlung der Mietkaution in Höhe von 1291,53 Euro abhängig. Er schickte seine zukünftigen Mieter zunächst sogar wieder fort, als er erfuhr, dass sie das Geld nicht dabeihaben.

Etwa ein Jahr später wurde der Mietvertrag beendet – allerdings erschien der Vermieter zum vereinbarten Übergabetermin nicht, weshalb dieses Mal kein Übergabeprotokoll erstellt werden konnte. Die Mieter gaben daraufhin die Wohnung zurück, indem sie die dazugehörigen Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters warfen. Auch verlangten sie Rückzahlung der Mietkaution, die der Vermieter jedoch verweigerte. Schließlich hätten die Mieter unter anderem erhebliche Schäden an der Wohnung verursacht und keine Schönheitsreparaturen durchgeführt – er dürfe die Kaution daher zurückbehalten und mit den Kosten für die Schadensbeseitigung verrechnen. Gleiches gelte für einen Betrag von 15 Euro, den er seinerzeit für die Eröffnung des Mietkautionskontos zahlen musste. Der Streit der Parteien endete vor Gericht.

Vermieter muss Kaution ausbezahlen

Das Amtsgericht (AG) Donaueschingen verpflichtete den Vermieter zur vollständigen Auszahlung der Mietkaution.

Grundsätzlich darf ein Vermieter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses die Kaution so lange zurückbehalten, bis das sog. Sicherungsbedürfnis wegfällt. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn bei Übergabe der Wohnung keine durch den Mieter verursachten Schäden entdeckt werden und dem Vermieter keine Nachforderungsansprüche wegen Betriebskosten mehr zustehen.

Vorliegend wies der zuständige Richter jedoch darauf hin, dass sich der Vermieter aufgrund seines Verhaltens zu Beginn und am Ende des Mietverhältnisses sowie während des Gerichtsprozesses nicht auf ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht bzw. auf Gegenansprüche wegen angeblicher Wohnungsschäden berufen darf.

Holpriger Beginn des Mietverhältnisses

So hat der Vermieter vor Einzug seiner neuen Mieter ein sehr penibles Übergabeprotokoll erstellt sowie den Abschluss des Mietvertrags von einer Barzahlung der Kaution abhängig gemacht. Dies widerspricht jedoch § 551 II Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Nach dieser Vorschrift darf der Mieter die Kaution in drei Raten bezahlen, wobei die erste Teilzahlung erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Das bedeutet, der Mieter darf mit der Zahlung der ersten Rate warten, bis ihm die Wohnung tatsächlich zur Verfügung steht. Eine anderslautende Klausel im Mietvertrag wäre im Übrigen unwirksam.

Kein Übergabeprotokoll bei Ende des Mietvertrags

Obwohl der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses ein sehr ausführliches Übergabeprotokoll über den Zustand der Wohnung erstellt hat, erschien er – ohne einen Grund zu nennen – zum vereinbarten Übergabetermin bei Ende des Mietverhältnisses nicht. Somit hat er sich nicht nur widersprüchlich verhalten, sondern auch selbst die Möglichkeit vereitelt, den Zustand bei Ende des Mietverhältnisses festzustellen und einvernehmlich mit den Mietern in ein Übergabeprotokoll aufzunehmen. Dabei hätte ein solches Protokoll spätere Streitigkeiten über etwaige Schäden an der Wohnung und eventuelle Gegenansprüche des Vermieters vermeiden können. Weil er die Probleme also selbst verursacht hat, durfte sich der Vermieter auch nicht auf ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht bzw. auf Gegenansprüche berufen.

Falsche Behauptungen im Prozess

Der Richter wies darauf hin, dass der Vermieter im Verfahren absichtlich Falschangaben über den Verlauf der Vertragsanbahnung gemacht hat, um sich einen Vorteil im Prozess zu verschaffen. Dieses Verhalten war für das Gericht zwar nicht entscheidungserheblich, wurde aber bei der Frage berücksichtigt, ob der Vermieter sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen darf oder nicht.

Vorliegend war zwar noch unklar, ob sich die Mieter tatsächlich wegen einer Beschädigung der Wohnung schadenersatzpflichtig gemacht haben oder ob sie z. B. auch noch Nebenkosten nachzahlen müssen. Aufgrund seines Verhaltens war es dem Vermieter aber zumutbar, etwaige Ansprüche gegen die ehemaligen Mieter nicht mit der Kaution zu verrechnen, sondern in einem separaten Gerichtsverfahren geltend zu machen.

Vermieter trägt die Kontogebühren

Vermieter müssen die Kaution stets insolvenzsicher, z. B. auf einem Mietkautionskonto, anlegen. Bei der Eröffnung des Kontos fällt regelmäßig eine Gebühr von 10 bis 15 Euro an, die allerdings vom Vermieter zu tragen ist. Die Kosten dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Eine entsprechende Mietvertragsklausel ist unwirksam.

Fazit: Am Ende des Mietverhältnisses sollten die Vertragsparteien einen Termin zur Übergabe der Wohnung vereinbaren und den Zustand der Räumlichkeiten in einem Übergabeprotokoll dokumentieren. Nur so können spätere Streitigkeiten über etwaige Schadenersatzansprüche des Vermieters vermieden werden.

(AG Donaueschingen, Urteil v. 27.08.2015, Az.: 2 C 65/15)

(VOI)