Vermieter darf eigene Wohnung nicht fotografieren

Eine Besichtigung der privaten Wohnung durch den Vermieter oder andere Personen empfinden viele Mieter als unangenehm. Sie ist aber kaum zu vermeiden, wenn beispielsweise der Mietvertrag bald endet oder die Eigentumswohnung verkauft werden soll. Das Fotografieren und das Veröffentlichen dieser Lichtbilder ist dem Eigentümer aber nicht erlaubt, entschied das Amtsgericht (AG) Steinfurt.

Zeitgemäßer Wohnungsverkauf im Internet

Der Fall spielt in einem Haus mit zwei Wohnungen, deren Eigentümer zusammen eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bilden. Eine Eigentümerin plante, ihre vermietete Wohnung zu verkaufen. Dafür wollte sie Fotos auch von den Innenräumen machen und diese unter anderem für das Exposé und Online-Anzeigen verwenden. Sie argumentierte, das sei heutzutage üblich und werde von jedem potenziellen Käufer erwartet. Der Mieter hingegen sah das als unzulässigen Eingriff in seine Privatsphäre und wollte keinesfalls Bilder seiner gemieteten Privatwohnung im Internet haben.

Auch die Besichtigung seiner Wohnung durch Kaufinteressenten lehnte er ab. Der andere Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft sei mit dem Verkauf der Wohnung nicht einverstanden und werde ohnehin sämtliche potenziellen Käufer verschrecken. Der Mieter meinte, daher müsse er eine Besichtigung nicht dulden. Nach Ausspruch einer Abmahnung erhob die Eigentümerin Klage mit dem Ziel, das Anfertigen von Fotos und das Besichtigen der Wohnung zu ermöglichen.

Verkauf per Exposé ohne Fotos möglich

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bestimmt für Mieter – abgesehen von Maßnahmen der Modernisierung – grundsätzlich keine Duldungspflichten. Dieser soll vielmehr seine Mietwohnung möglichst ohne Störungen nutzen können. Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist in Art 13 Grundgesetz (GG) sogar ausdrücklich geschützt. Andererseits darf auch das durch Art. 14 Grundgesetz (GG) geschützte Eigentumsrecht eines Vermieters nicht außer Acht gelassen werden.

Bei seiner Abwägung geht das Gericht davon aus, dass eine Wohnung auch ohne Lichtbilder verkauft werden kann. In einer Zeitung oder bei einem Makler sind oft nur Außenansichten zu sehen oder auch gar keine Fotos vorhanden. Schließlich gab es wohl auch bereits zuvor Kaufinteressenten, die, wie vorgetragen wurde, von dem anderen Mitglied der bestehenden Eigentümergemeinschaft verschreckt wurden. In diesem Punkt gibt das Urteil daher dem Mieter recht und verbietet dem Eigentümer, Aufnahmen der vermieteten Wohnung anzufertigen. Ob Fotos zulässig wären, wenn diese nicht online gestellt, sondern nur für eine geringe Anzahl gedruckter Exposés verwendet werden sollten, lässt das Urteil allerdings ausdrücklich offen.

Besichtigungsrecht für Vermieter mit Interessenten

Die Besichtigung durch potenzielle Käufer muss der Mieter dulden, entschied der Amtsrichter. Das ergibt sich aus den allgemeinen Pflichten zwischen Mietern und Vermietern und ist ständige Rechtsprechung. Anderenfalls wäre der Vermieter in seinem Eigentumsrecht, das auch einen möglichen Verkauf der Eigentumswohnung umfasst, zu sehr eingeschränkt. Die Belastung für den Mieter ist dagegen als gering anzusehen und muss dahinter zurückstehen. Die Durchsetzung des Anspruches ist in diesem konkreten Fall auch nicht rechtsmissbräuchlich. Das Verhalten des Miteigentümers, das seinerseits möglicherweise gegen die Teilungserklärung verstößt, entbindet den Mieter nicht von seinen Pflichten. Stellt der sich insoweit weiter quer, drohen ihm nach dem Urteil Ordnungsgeld und ersatzweise sogar Ordnungshaft.

(AG Steinfurt, Urteil v. 10.04.2014, Az.: 21 C 987/13)

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