Bewertungen von Andreas Paessler

Ein Bauunternehmer hatte sich im Zusammenhang mit dem Umbau eines älteren Einfamilienhauses und der Herstellung eines neuen Schornsteins ncht an die planerischen und bauordnungsrechtlichen Vorgaben zur notwendigen Höhe des Schornstein über den First des Daches gehalten. Dieser Mangel war bei der Abnahme der Bauleistungen für den Bauherrn rein optisch nicht erkennbar gewesen, sondern wurde erst zu einem späteren Zeitpunkt durch den Schornsteinfeger festgestellt. Der Mangel wurde hierauf durch den Bauunternehmer nach einer Aufforderung der Anwaltskanzlei und noch vor Ablauf der Gewährleistungszeit von 5 Jahren behoben. Das Unternehmen hat zugleich auch in voller Höhe die Kosten der anwaltlichen Tätigkeit übernommen.

Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit war die zunächst außergerichtliche und die anschließend gerichtliche Geltendmachung des Mandanten auf Rückzahlung einer Mietsicherheit. Da der Vermieter es versäumt hatte seine behaupteten Gegenansprüche aus dem Mietvertragsverhältnis innerhalb einer Frist von 6 Monaten gegen den Mandanten gerichtlich geltend zu machen, waren diese kraft Gesetzes verjährt und wurde der Vermieter dazu verurteilt,100 % der Kaution an den Mandanten zurückzuzahlen und sämtliche außergerichtliche und gerichtlichen Kosten zu tragen.

Prävention lohnt sich!
Das Mandat hat wieder einmal gezeigt, wie wichtig die Prüfung von Kaufverträgen, sei es über Häuser, Eigentumswohnungen oder auch über Grundstücke, frühzeitig vor dem Beurkundungstermin bei dem Notar ist. Erst einmal beim Notar erschienen, haben weder Verkäufer und vor allen Dingen Kaufinteressenten in aller Regel keine Chance mehr, wesentliche inhaltliche Änderungen in dem zur Unterschrift vom Notar vorbereiteten Vertragstext vorzunehmen. So ist insbesondere der Erwartungsdruck in Bezug auf die Unterschriftsleistung im Notartermin in aller Regel sehr hoch und wird vielfach auch noch durch einen gleichzeitig mit anwesenden Makler erhöht. Da möchte man sich als Verkäufer oder Käufer der Immobilie letztlich keine Blöße geben. Aus welchem Grunde dennoch - insbesondere Käufer von Immobilien - davon Abstand nehmen, die Ihnen vom Gesetzgeber vor dem Beurkundungstermin eingeräumte Frist von 2 Wochen zur Inhaltlichen und rechtlichen Prüfung des vom Notar im Entwurf vorgelegten Vertrages und der Anlagen zum Vertrag, wie insbesondere auch einer Baubeschreibungen zu nutzen, stößt unter Rechtsanwälten und vor Gerichten stets auf eine großes Unverständnis. Sind die Unterschriften unter dem notariellen Vertrag erst einmal getrocknet, so gibt es kein Zurück mehr und haben insbesondere außervertraglich gemachte Zusagen und Beschreibungen von Verkäufern und Maklern in Bezug auf die Gestaltung, Ausstattung, das Alter etc. des Kaufobjektes keinerlei Bedeutung mehr, sofern diese nicht zuvor textlich auch zum Gegenstand der vertraglichen Urkunde gemacht worden sind. Genauso ist es bei der Mandantin gewesen, welcher über einen Makler ein älteres Reihenhaus zum Kauf angeboten worden war. Bei einer näheren Prüfung nicht nur des notariellen Vertragsentwurfes, sondern auch der Zustandsbeschreibungen im Exposé des Maklers und Durchsicht weiterer, der Mandantin von Seiten des Verkäufers vorgelegter Unterlagen konnte festgestellt werden, dass die Zustands- und Ausstattungsbeschreibung zum Teil sachlich unrichtige Angaben enthält und auch weitere, kaufentscheidende Kriterien in Bezug auf den Zustand der zum Verkauf angeboten Immobilie keinen Eingang in den der Mandantin im Entwurf vorgelegten Kaufvertragsurkunde gefunden hatten. Hierauf im Rahmen einer umfassenden rechtlichen Prüfung hingewiesen, hat sich die Mandantin schließlich dazu entschlossen, den ihr vom Notar im Entwurf übermittelten Kaufvertrag nicht zu unterschreiben. Hierdurch hat sich die Mandantin ein hohes finanzielles Risiko erspart, dass sich für Sie in der Zukunft insbesondere aus ungeklärten baulichen Verhältnissen ergeben konnte. Eine frühzeitig vor der Unterzeichnung eines Vertragsentwurfes fachanwaltlich durchgeführte Beratung sowie Prüfung eines Vertragsentwurfes mit all seinen Anlagen, stellt damit einen großen Schutz vor nachträglich bösen finanziellen Überraschungen dar und kostet dem Mandanten erheblich weniger, als die bei der Beurkundung eines Vertrages anfallenden Kosten.

Der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit wurde Durch den Mandantenzutreffend beschrieben. Durch eine enge Abstimmung mit dem Mandanten und einer sorgfältigen Vorbereitung und Formulierungen von Beweisfragen für das selbstständige gerichtliche Beweisverfahren ist es möglich gewesen, über das Gericht ein für den Mandanten sehr hilfreiches Sachverständigengutachten zu erhalten. Auf Der Basis des sehr qualifizierten Gutachtens war schließlich eine erfolgreiche Mangelbeseitigung an dem Flachdach möglich. Dies, nachdem das Dachdecker- und Spenglerunternehmen zunächst eine jegliche Mangelhaftigkeit An den von ihm erbrachten Leistungen vehement bestritten hatte.

Gegenstand der anwaltlichen Vertretung ist die außergerichtliche und schließlich gerichtliche Geltendmachung von Zahlungsansprüchen der Mandantin gegen eine Architektin gewesen. Von Ansprüchen, die Zugunsten der Mandantin nach einem Widerruf und einer darüber hinaus erklärten Kündigung des Architektenvertrages entstanden waren. In dem Verfahren ging es dabei auch im Wesentlichen um die Inhaltliche und rechtliche Auslegung des Inhaltes bzw. von Aussagen im E-Mail Verkehr der Parteien. Dabei war es bereits zweifelhaft gewesen, ob zwischen den Parteien überhaupt ein Architektenvertrag rechtlich wirksam zustandegekommen ist und wenn ja mit welchen Leistungspflichten der Architektin.Das Verfahren hat einmal mehr die große Bedeutung einer klaren, Inhaltlich für jedermann verständlichen schriftlichen Kommunikation gezeigt. Im Rahmen der Abgabe von Angeboten unter Annahme von Angeboten zum Abschluss eines Vertrages kommt es dabei nicht darauf an, was sich die jeweilige Partei selber vorgestellt hat, welches die jeweilige Gegenleistung sein soll, sondern alleine darauf an, was tatsächlich in Vertragstexten, in Angeboten und Annahmeerklärungen sachlich und gegenständlich unmissverständlich formuliert ist.

Gegenstand der anwaltlichen Beratung und Vertretung war die zivilrechtliche Klärung der Lage, des Inhaltes und der praktischen wie rechtlichen Bedeutung mehrerer im Grundbuch eigetragener Dienstbarkeiten/Nutzungsrechte von Geschwistern an zwei Grundstücken, einem Vorder- und Hinterliegergrundstück, als zivilrechtliche Voraussetzung für die Realisierung der bereits öffentlich-rechtlich durch die Bauaufsichtsbehörde genehmigten baulichen Veränderungen an einem alten Gebäudebestand. Das Bauprojekt besteht in der Herstellung eines Überbaus mit Durchfahrt über der bislang barrieerefreien, von der öffentlichen Straße aus über das Vordergrundstück verlaufenden Zufahrt zu dem Hinterliegergrundstück.

Gegenstand der anwaltlichen Vertretung war ein Unfall-Totalschaden an dem PKW des Mandanten, verursacht beim Zurücksetzen des LKW Fahrzeuges. Der Schaden konnte innerhalb von ca. 6 Wochen vollständig reguliert werden.

Dem anwaltlichen Freunde und Bekannten ist es möglich gewesen, nach einer einstündigen telefonischen Rechtsberatung seine Gewährleistungsansprüche gegenüber einem Bauunternehmen formal richtig und inhaltlich zutreffend zu formulieren und geltend zu machen.

Gegenstand der Beratung war die Klärung von Sondernutzungsbereichen und Sondernutzungsrechten an einem im Gemeinschaftseigentum von zwei Eigentümern von Doppelhaushäften stehenden Grundstück. In einer Anlage zum Kaufvertrag des Mandanten ist eine Grenze eingetragen, welche in etwa eine hälftige Teilung der jeweiligen Sondernutzungsbereiche der beiden Doppelhausnachbarn auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück wiedergibt. Da der genaue Verlauf der (Nutzungs-) Grenze nicht katastermäßig vermessen ist, bestehen zwischen den beiden Nachbarn Meinungsverschiedenheiten über die einem jeden von ihnen zustehenden Nutzungsbereiche. Es soll nunmehr untersucht werden, ob das Grundstück nicht zukünftig in eigentumsrechtlich und grundbuchlich zwei selbständige Grundstücke real geteilt werden und in diesem Zusdammenhang auch der genaue Grenzverlauf vermessen wird. Hierzu bedarf es auf jedem Fall einer wechselseitigen Zustimmung beider Eigenümer des im Gemeinschaftseingentum stehenden Grundstück.

Anerkannte Regeln der Technik und Funktionstauglichkeit

Gegenstand der anwaltlichen Beratung war ein Bauträgervertrag, aus welchem sich für den Käufer beim Abschluss des Vertrages ein zukünftig unkalkulierbares Risiko für die Durchsetzung von Ansprüchen beim Vorliegen von Baumängeln ergab.
Ausschlaggebend dafür, ob ein Haus oder eine Eigentumswohnung mangelfrei errichtet worden ist, ist nach ständiger Rechtsprechung unter anderem die Frage, ob die Errichtung unter Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik erfolgt ist. Liegt ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik vor, so bedeutet dies in aller Regel zugleich, dass das errichtete Bauwerk mangelhaft ist. Dies wiederum mit der Folge, dass dem Bauherrn des Hauses oder Käufer einer Eigentumswohnung gegen das Bauunternehmen oder gegen den Bauträger vor der Abnahme gesetzliche Nacherfüllungsansprüche oder nach der Abnahme auch Gewährleistungsansprüche zustehen. Zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik ist ein Werkunternehmer und damit auch ein Bauträger grundsätzlich auch dann verpflichtet, wenn es hierzu keine ausdrücklichen schriftlichen vertraglichen Vereinbarungen gibt.
In Verträgen mit Bauträgern finden sich jedoch neuerdings auch Formulierungen, wonach sich der Bauträger dazu verpflichtet, den Vertragsgegenstand funktionstauglich zu errichten und das sich der Inhalt und Umfang seiner diesbezüglichen Leistungs-verpflichtung aus weiteren Unterlagen gibt, deren Verbindlichkeit im Vertragstext in einer bestimmten Reihenfolge, jeweils mit Vorrang und mit Nachrang genannt sind. Hieraus können sich nach Unterzeichnung des Vertrages für den Bauherrn eines Hauses oder den Käufer einer Eigentumswohnung erhebliche außergerichtliche und kostspielige gericht-liche Streitigkeiten mit dem Bauunternehmen oder Bauträger entwickeln. Dies immer dann, wenn sich der Bauherr oder Käufer nach der Errichtung des Hauses oder der Herstellung der Wohnung darauf beruft, dass diese wegen einer Nichteinhaltung der anerkannten Regeln der Technik einen oder mehrere Mängel aufweist, das Bauunter-nehmen oder der Bauträger jedoch die Auffassung vertritt, dass das von ihm hergestellte Haus oder die von ihm errichtete Wohnung als solche, unter Beachtung weiterer vertraglicher Vereinbarungen und trotz Nichteinhaltung der anerkannte Regeln der Technik voll und ganz funktionstauglich ist und dem Auftraggeber oder Käufer daher keinerlei Ansprüche auf Mangelbeseitigung zustehen.