Erbrecht Spanien - Die Nachlassbewertung von in Spanien belegenen Immobilien

Die Frage der Immobilienbewertung bei Erbschaftsannahmen in Spanien

Bei Erbfällen mit Vermögen in Spanien sehen sich Erben oft mit der Frage konfrontiert, wie in den Nachlass fallende Immobilien finanziell zu bewerten ist. Denn in Spanien belegenes Immobilienvermögen muss von den Erben, auch wenn diese bzw. der Erblasser deutsche Staatsbürger sind, im Rahmen einer notariellen Erbschaftsannahmeerklärung vor einem spanischen Notar angenommen werden (Aceptación y Manifestación de Herencia). Diese notarielle Erbschaftsannahmeerklärung ist im weiteren Verlauf der Abwicklung die Grundlage für die Änderung der Eigentümerstellung in dem spanischen Grundbuch (Registro de Propiedades) sowie für die Erstellung der Erbschaftssteuererklärungen, sofern diese Steuern im Wege der Selbstveranlagung (Autoliquidación) erklärt und abgeführt werden sollen.

Im Rahmen der Vorbereitung der Erbschaftsannahme ist daher das Immobilienvermögen zu bewerten. Grundsätzlich gilt, dass der Verkehrswert der Immobilie anzugeben ist. Dieser kann durch Einholen eines Schätzgutachtens ermittelt werden. Es ist jedoch nicht zwingend erforderlich, die Werte durch solche Wertgutachten zu belegen, zumal dies Kosten nach sich zieht und die sich ergebenden Werte oftmals über den realistischerweise zu erzielenden Verkaufspreisen liegen. Dies führt im Einzelfall zu hohen Erbschaftssteuerlasten.

Die unterschiedlichen Berwertungsrichtlinien der autonomen Gebietskörperschaften: 

In der Praxis führt dies dazu, dass die Immobilien regelmäßig ohne Schätzgutachten bewertet werden. Da es sich bei der Erbschaftssteuer in Spanien um eine Steuer der autonomen Gebiete (Comunidades Autónomos) handelt, haben sich in den einzelnen Gebieten unterschiedliche, mehr oder weniger offizielle, Richtlinien herausgebildet, die zu beachten sind, will man eine Steuernachforderung seitens der spanischen Finanzbehörden vermeiden. Denn wenn unrealistisch geringe Werte für Immobilien angegeben werden, fällt dies in der Regel auf und die zuständige Finanzbehörde fordert den Steuerpflichtigen innerhalb einer Frist von 4 ½ Jahren unter Beifügung eines eigenen Schätzgutachtens zur Steuernachzahlung auf. Dies erfolgt unter Ansatz von Versäumniszuschlägen und Verzugszinsen. Rechtsmittel gegen solche ergehenden Steuerbescheide haben in der Praxis nur geringe Erfolgsaussichten, auch wenn der von der Finanzbehörde ermittelte Wert meist nicht annähernd auf dem freien Markt zu erzielen ist. Zudem ist die Dauer eines verwaltungsrechtlichen Verfahren gegen den Nachforderungsbescheid extrem lang und die entstehenden Honorare des das Verfahren führenden Beraters werden nicht ersetzt. Zudem haben Rechtsmittel gegen diese Bescheide keine aufschiebende Wirkung, d.h. Zahlung des nachgeforderten Steuerbetrages muss zunächst einmal erfolgen.

Es ist daher unerläßlich bei der Wertermittlung zumindest die lokalen Richtlinien oder Berechnungsgrundlagen zu beachten. Diese Berechnung des Fiskalwertes für Immobilien wird in den verschiedenen autonomen Gebieten äußerst unterschiedlich gehandhabt und die lokalen Richtlinien sind meist nicht verbindlich festgeschrieben. So erfolgt die Berechnung in Katalonien beispielsweise unter Ansatz des Katersterwertes der Immobilie multipliziert mit einem von jeder Gemeinde für jedes Kalenderjahr festgelegten Koeffizienten. Dieser Wert wird bei Erbschaften in Katalonien noch einmal mit 0,8 multipliziert. Die Vorgehensweise auf den kanarischen Inseln ähnelt dieser Berechnung, jedoch wird der Katasterwert pauschal mit einem bestimmten Koeffizienten multipliziert, unabhängig von Jahr und Gemeinde. Finanzbehörden anderer autonomer Gebiete bieten öffentliche Internetseiten an, mittels derer unter Eingabe bestimmter Parameter Fiskalwertberechnungen vorgenommen werden können. Diesen Service bieten beispielsweise die Finanzbehörden der balearischen Inseln sowie die der Comunidad Valenciana.

Die Zuständigkeit der zentralen Finanzbehörde in Madrid bei Nicht-Residenten:

Auch wenn sich in der Vergangenheit die Praxis bewährt hat, unter Beachtung dieser lokalen Gepflogenheiten vorzugehen, bedeutet dies keinen absoluten Schutz vor Steuernachforderungen. Denn immer dann, wenn entweder Erblasser oder Erbe nicht in Spanien resident sind, ist die zuständige Steuerbehörde das zentrale Finanzamt in Madrid. Daraus folgt, dass in solchen Fällen trotz der Belegenheit von Immobilien beispielsweise auf den balearischen Inseln, die Steuererklärung bei der Zentralbehörde in Madrid eingereicht wird. Diese akzeptierte in der Vergangenheit zumeist die aufgrund der lokalen Vorgehensweisen berechneten Fiskalwerte. Jedoch kommt es in der Zwischenzeit vor, dass die zentralen Finanzbehörden in Einzelfällen eigene Schätzgutachten erstellen, die regelmäßig höhere Verkehrswerte der Immobilien ergeben. Dies führt dann zu höheren Erbschaftssteuern, die nach Zustellung eines Steuerbescheides eingefordert werden.

RECHTSTIPP:

Bei der Bewertung von Immobilien im Rahmen einer in Spanien zu erstellenden notariellen Erbschaftsannahmeerklärung ist es daher geboten, sich von auf diesem Gebiet erfahrenen Beratern professionellen Rat einzuholen. Je nach Einzelfall kann vorab beurteilt werden, welche steuerlichen Werte anzugeben sein sollten. Für konkrete Beratungen können Sie mich gerne kontaktieren.