Haftung des Erben mit eigenem Vermögen für Mietkosten der Erblasserwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil vom 23.01.2013 (Az.: VIII ZR 68/12) entschieden, dass ein Erbe nicht mit seinem persönlichen Vermögen für die Kosten der Mietwohnung des Erblassers jedenfalls dann haftet, wenn er sich zu Recht auf die Dürftigkeit des Nachlasses beruft und das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 564 S. 2 BGB kündigt. Dieser Entscheidung lag folgender Fall zugrunde:

Der Erbe des Mieters hatte das Mietverhältnis des Erblasser unverzüglich nach dem Erbfall mit gesetzlicher Frist gemäß § 564 S. 2 BGB gekündigt. Der Vermieter verklagte den Erben sodann auf Zahlung der während der Kündigungsfrist aufgelaufenen Mietkosten. Der Erbe als Beklagter beruft sich darauf, dass der Nachlass überschuldet, also dürftig sei, was unstreitig war und war nicht bereit, aus seinem persönlichen Vermögen die mit der Klage verlangten Mietkosten zu tragen.

Grundsätzlich wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters mit dem Erben fortgesetzt, soweit nicht andere gesetzlich vorgesehene Personen das Mietverhältnis fortsetzen. Insoweit gibt das Gesetz dem Erben gemäß § 564 S. 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, das der beklagte Erbe hier auch wahrgenommen hatte. Prinzipiell haftet der Erbe bei Dürftigkeit des Nachlasses nicht für sogenannte Nachlassverbindlichkeiten, also solche Verbindlichkeiten, die ihre tatsächliche und rechtliche Grundlage in dem Zeitraum vor dem Erbfall haben, im Gegensatz zu sogenannten Nachlasserbenschulden, die der Erbe in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Nachlass nach dem Erbfall eingegangen ist. Bisher war jedenfalls höchstrichterlich nicht entschieden, ob es sich bei den hier streitgegenständlichen Mieterverbindlichkeiten um derartige Nachlassverbindlichkeiten oder Nachlasserbenverbindlichkeiten handelt.

In Literatur und Rechtsprechung wurden dazu unterschiedliche Auffassungen vertreten. Nunmehr hat also der BGH mit eingangs genanntem Urteil grundsätzlich entschieden, dass auch die nach dem Tod des Erblassers fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten sind, wenn das Mietverhältnis, wie vorliegend, innerhalb der gesetzlichen Frist durch den Erben beendet wird. Denn derartige nach dem Erbfall entstandene Forderungen aus dem Mietverhältnis des Erblassers gingen nicht aus einem rechtsgeschäftlichen Handeln des Erben zur Fortsetzung des Mietverhältnisses hervor. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Wortlaut des § 564 S. 1 BGB, den das Berufungsgericht in der vorangegangen Instanz anführte. Danach knüpft das Gesetz den Eintritt in das Mietverhältnis an die bloße Erbenstellung an und besagt somit nichts über eine zusätzliche persönliche Haftung des in das Mietverhältnis eintretenden Erben. Somit konnte sich hier der Beklagte als Erbe auf die Dürftigkeit des Nachlasses berufen und musste nicht mit seinem persönlichen Vermögen für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, die nach dem Erbfall entstanden waren, haften.

Allerdings ist das einleitend genannte Urteil des BGH zunächst ausschließlich nur so zu verstehen, dass sich der Erbe eines dürftigen Nachlasses nur dann zu Recht gegen derartige Kosten des Mietverhältnisses wenden kann, wenn er auch nach dem Erbfall innerhalb der gesetzlichen Frist sein Sonderkündigungsrecht als Erbe wahrnimmt, also innerhalb eines Monates im Sinne des § 564 S. 2 BGB kündigt.

Zusammenfassend darf festgehalten, werden, dass der Erbe eines dürftigen Nachlasses, der etwa seine Ausschlagungsfrist versäumt hat, sich also dann einer persönlichen Haftung für derartige Mietkosten entziehen kann, wenn er auch wachsam innerhalb eines Monates nach Kenntnis im Sinne von § 564 S. 2 BGB das Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Vermieter wahrnimmt, also frühestmöglich kündigt. Versäumt dieser die Wahrnehmung dieses Sonderkündigungsrechtes, gerät er in Gefahr, mit seinem persönlichen Vermögen für nach dem Erbfall entstandene Kosten des Mietverhältnisses aufkommen zu müssen, wenngleich diese Rechtsfrage auch noch nicht abschließend höchstrichterlich geklärt ist. Das hier behandelte Urteil des BGH ist ein weiterer Beispielfall dafür, dass ein Erbe eines dürftigen Nachlasses frühestmöglich alles tun sollte, um Nachlassverbindlichkeiten zu begrenzen, hier etwa durch frühestmögliche Kündigung eines Mietverhältnisses des Erblassers.

RA Arno Wolf, Fachanwalt für Erbrecht, Tel. (0351) 80 71 8-80, wolf@dresdner-fachanwaelte.de