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Der Standort konnte nicht bestimmt werden.
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Wohnungstausch – ist das so einfach möglich? Was ist für Mieter und Vermieter wichtig?

  • 4 Minuten Lesezeit

Mittlerweile gibt es regelrechte Wohnungstausch"Börsen", unter anderem werden auch auf einschlägigen Privatanzeigenportalen Wohnungen zum vermeintlichen Tausch angeboten. 

Hintergrund ist häufig, dass die eigene Wohnung nicht mehr zum aktuellen Lebenskonzept passt. Der / die eine MieterIn möchte sich verkleinern oder in einen anderen Bezirk / eine andere Stadt ziehen und hat auf der anderen Seite einen / eine Interessenten / in, dem / der aus familiären oder vielleicht auch beruflichen Gründen in die andere Wohnung einziehen möchte. Beide können sich zwar intern einig werden, die Wohnungen zu tauschen, allerdings kann die Regelung gegenüber der jeweiligen Vermieterseite keinen Bestand haben. Denn es gilt der Grundsatz "pacta sunt servanda" (Verträge sind einzuhalten). 

Wie kann ein Wohnungstausch aber umgesetzt werden? 

Grundsätzlich hat ein Mieter ein Recht auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag (bei bspw. fester Mietlaufzeit), wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dazu zählen schwere Krankheit, ein berufsbedingter (nicht vorhersehbarer!) Ortswechsel, die Aufnahme in ein Seniorenheim oder die Vergrößerung oder gar Verkleinerung der Familie. Die Gründe müssen jedenfalls außerhalb des Einflussbereichs des Mieters liegen. 

Das Recht auf vorzeitige Entlassung hilft aber nur bedingt im Falle des Wohnungstauschs. Denn ein solcher muss mit den jeweiligen Vermieterseiten abgesprochen werden. Eine vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag würde bedeuten, dass man den / die andere / n Interessenten / in als möglichen potentiellen Nachmieter anbietet. Hier ist aber zu beachten, dass die Vermieterseite sich den Mieter grds. selbst wählen kann. Es gibt zwar Mietverträge mit einer echten Nachmieterklausel, die aber wohl eher Seltenheitswert haben. Schließlich möchte die Vermieterseite nicht per se jede / n beliebigen Mietinteressenten / in in der Wohnung "haben". Vielmehr kommt eine unechte Nachmieterklausel häufiger im Mietvertrag vor, wonach die ursprüngliche Mieterpartei Vorschläge unterbreiten kann, allerdings ist hier der / die VermieterIn nicht an diese gebunden. Laut BGH (Urteil vom 22.01.2003 – VIII ZR 244/02) müssen aber fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. 

Besteht laut Mietvertrag keine vertragliche Vereinbarung, dass ein Nachmieter akzeptiert wird, bleibt die Vermieterseite in Gänze frei bei der Wahl ihrer Mieterpartei. 

Fehlt eine solche Nachmieterklausel im Mietvertrag so muss die Vermieterseite nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nur ausnahmsweise an der vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses mitwirken, indem ein Aufhebungsvertrag abgeschlossen wird. Dies wäre bspw. dann der Fall, wenn auf Seiten der Mieterpartei so gravierende Gründe vorliegen, dass es ihr nicht zugemutet werden kann, die ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses abzuwarten.

Es besteht dann also keine Pflicht der Vermieterseite, die ursprüngliche Mieterpartei aus dem Vertrag vorzeitig zu entlassen. Hieran ändert sich auch nichts, wenn die ursprüngliche Mieterpartei einen Nachmieter (also den / die TauschpartnerIn) als neue Mieterpartei anbietet.

Was muss noch beachtet werden?

Ein Wohnungstausch ist ohne die beiden Vermieterparteien also nicht möglich! Vor eine vorschnellen Kündigung der eigenen Partei ist jedenfalls abzuraten, denn eine einmal ausgesprochene Kündigung kann nicht einfach wieder zurückgezogen werden.

Auf jeden Fall sollte vor Ausspruch der Kündigungen mit beiden Vermieterparteien gesprochen werden und erläutert werden, dass man aus den jeweiligen Gründen die Wohnung mit dem / der potentiellen Interessenten / in die Wohnung tauschen möchte. Häufig lässt sich beim ersten Gespräch schon die Tendenz des / der VermieterIn erahnen. 

Wovon wird dringend abgeraten?

1. Vorschnelle Kündigung des eigenen Mietvertrags - ein Zurück und die zeitlich versetzte Rücknahme der Kündigung ist häufig schwierig. Der Vermieter ist nicht daran gebunden, den / die ursprüngliche / n MieterIn in der Wohnung zu belassen. Ab Beendigung des Mietvertrags kann man zwar die Wohnung noch inne haben, weil man nicht auszieht, und ein Nutzungsentgelt dafür bezahlen, allerdings droht dann schnell und häufig von der Vermieterseite die Räumungsklage! 

2. Eintreten in den anderen Mietvertrag als weitere Mietvertragspartei: man ist dann in beiden Mietverhältnissen Schuldner / in. Hier ist allerdings viel zu beachten: 

a) Kündigungen sind bspw. nur von beiden Parteien gleichzeitig gegenüber den jeweiligen Vermieterparteien auszusprechen. 

b) Problemen bei der Betriebskostenabrechnung, bestehenden Guthaben und Nachzahlungsansprüchen kommen. Wenn man selbst die Wohnung innehat und eigenständig für die Betriebskosten (Wasser, Heizung) verantwortlich ist, möchte man auch Guthaben selbst erhalten oder die Mietvertragspartei, die lediglich im Vertrag genannt ist, aber mit der Wohnung und den Kosten nichts zu tun hat, möchte nicht belangt werden, bei Nachzahlungsansprüchen der Vermieterseite. 

Hier besteht ein großes Betrugspotential.

3. Zu denken wäre vielleicht noch an ein Untermietverhältnis. Man bleibt Hauptmieter und nimmt sich den / die TauschpartnerIn einfach als Untermieter in die Wohnung und verfährt mit der anderen Wohnung im umgekehrten Sinn. Ein Blick in die Mietverträge hilft, um zu erfahren, ob dies überhaupt möglich wäre. Wenn ja, ist diese Vorgehensweise vorab mit den Vermieterparteien abzusprechen. Sollte die Einwilligung ausbleiben oder der Vertrag eine Untervermietung ausschließen, riskiert man eine eigene Kündigung, wenn man dem ungeachtet trotzdem untervermietet. Hinweis: Untervermietung der gesamten Wohnung (und nicht lediglich eines Teils der Wohnung). 



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