1.721 Anwälte für Immobilienkauf | Seite 71

Den Traum von einer Eigentumswohnung oder dem ersten eigenen Haus zu verwirklichen, bedeutet für viele eine der größten Investitionen, die sie im Leben tätigen. Hier Sorgfalt walten zu lassen und so gut wie möglich vorzusorgen, ist angesichts der enormen Kosten beim Immobilienerwerb auf jeden Fall anzuraten, damit die eigenen vier Wände nicht zum Albtraum werden. Der Immobilienkauf ist eine durchaus komplexe Materie, in der es einiges zu beachten gibt. Schließlich soll der Immobilienkauf reibungslos ablaufen. Böse Überraschungen beim Kauf einer Immobilie lassen sich vermeiden durch Beachten folgender Aspekte.

Mängelrisiken durch Einschalten eines Sachverständigen verringern

Da es sich bei einem Kaufvertrag für eine Immobilie um ein Rechtsgeschäft mit immens großer Tragweite handelt, gehört zu seinen Formerfordernissen die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Ohne eine solche Beurkundung gilt der Immobilienkaufvertrag als unwirksam. Die Notarkosten trägt wie die Grunderwerbsteuer dabei in der Regel der Käufer. Bereits vor Vertragsunterzeichnung sollte ein Kaufinteressent zudem die Kosten für einen Sachverständigen fest miteinplanen. Die Begutachtung des Objekts durch einen Sachverständigen ist besonders aber nicht nur bei älteren Bauwerken anzuraten.

Auch relativ neue Häuser bergen Risiken, die sich einem Laien auch bei genauem Hinsehen zunächst nicht erschließen. Für das Einschalten eines Sachverständigen zur Begutachtung der angebotenen Immobilie gibt es in dieser Hinsicht einen weiteren wichtigen Grund. Zwar obliegt dem Verkäufer die Pflicht, bestehende Mängel darzulegen, jedoch gilt dies nur für diejenigen, die ihm tatsächlich bekannt sind bzw. sich förmlich aufdrängen. Das trifft regelmäßig nur auf offensichtliche Mängel zu.

Denn jeder Hauskäufer sollte bedenken, dass die wenigsten, die ihren Grund und Boden veräußern, über das Fachwissen eines Experten verfügt. Oftmals liegt gerade bei Altimmobilien etwas im Argen, was dem Verkäufer gar nicht bewusst ist. Hinzukommt, dass die Haftung des Verkäufers beim Immobilienverkauf üblicherweise vertraglich ausgeschlossen ist. Angesichts der drohenden Kosten für eine Sanierung, relativieren sich zudem die Kosten für einen unabhängigen Sachverständigen. Dieser haftet im Übrigen für ein fehlerhaftes Gutachten und Betroffene haben Anspruch auf Schadenersatz.

Einsicht ins Grundbuch nehmen

Weiterer wichtiger Punkt beim Immobilienkauf sind versteckte Belastungen. Diese lassen sich nur über das Grundbuchamt und Einblick ins dortige Grundbuch erkennen. Nur so kann Klarheit darüber geschaffen werden, ob auf dem Objekt die Rechte Dritter lasten und um welche es sich dabei handelt. Möglich sind Belastungen in Form von Hypothek oder Grundschuld, aufgrund derer ein Gläubiger die Zwangsvollstreckung in Form der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben kann. Weitere in Erwägung zu ziehende Belastungen sind ein die Nutzbarkeit der Immobilie einschränkender Nießbrauch oder eine Dienstbarkeit. Solche Belastungen sind beim Kaufpreis unbedingt zu berücksichtigen. Der Kaufvertrag sollte wenn möglich zur Löschung dieser Rechte verpflichten, wenn der Käufer diese nicht übernimmt. Und nicht vergessen: Seit dem 01.05.2014 müssen Verkäufer einer Immobilie über diese auch den Energieausweis vorlegen. Das gilt auch für Vermieter.

Kaufpreis klar im Vertrag regeln

Ein essentiell wichtiger Vertragsinhalt des Immobilienkaufvertrags ist der Kaufpreis. Dieser muss klar aus dem Vertrag hervorgehen. Sollte der Kaufvertrag eine erst noch zu errichtende Immobilie betreffen, insbesondere im Rahmen eines sogenannten Bauherrenmodells, ist es sinnvoll bestimmte Teilbeträge für ausgewählte Bauabschnitte festzusetzen. Diese lassen sich beispielsweise an der Fertigstellung des Kellers, einzelner Stockwerke und des Dachs fest machen. Der gesamte Kaufpreis sollte beim Immobilienkauf zudem erst fällig werden, wenn das Eigentum lastenfrei übergeht.

Weitere vermeidbare Überraschungen beim Hauskauf

Nicht zu vergessen sind auch die folgenden Komplikationen, die dem zukünftigen Hausbesitzer Ärger bereiten können. Besteht eventuell für die Immobilie, die Sie erwerben möchten, Denkmalschutz und ist die Erschließung des Grundstücks eventuell noch nicht gesichert? Hier empfiehlt es sich, sich bei der zuständigen Stelle der Gemeinde oder Stadt zu informieren. Wie steht es um den Anschluss des Gebäudes für Strom, Wasser, oder gegebenenfalls Gas? Sind die Erschließungskosten bereits beglichen? Hier verschafft die Nachfrage bei den verantwortlichen Energieversorgern Klarheit. In jedem Fall sollte man auch nachprüfen, ob überhaupt eine Baugenehmigung vorliegt und sich bei der zuständigen Baubehörde über die zulässige Nutzung informieren. Im Falle eines Schwarzbaus kann eine Behörde sonst noch Jahrzehnte später den Abriss verfügen. Nicht zuletzt gehört zum Immobilienkauf ein Blick in den Lageplan beim Katasteramt.

Soll eine Wohnung den Eigentümer wechseln, sollten Sie sich unbedingt über die Eigentümerrechtsverhältnisse in Kenntnis setzen. Informieren Sie sich hier über das Sondereigentum, die Teilungserklärung, die vorliegende Beschlusssammlung und vorhandene Rücklagen. Zudem sollten Sie prüfen, ob eventuelle Reparaturen und insbesondere eine geplante Modernisierung anstehen.

Sonderregelungen beim Kauf einer Mietwohnung

Beim Kauf vermieteter Immobilien ist Vorsicht angebracht: Wenn Sie zum stolzen neuen Besitzer einer Mietwohnung werden, behalten existierende Mietverträge weiterhin ihre Gültigkeit. Auch ein laufender Versicherungsvertrag, der für die Wohnung oder das Gebäude abgeschlossen wurde, gilt mit Abschluss des Kaufvertrags zunächst weiter - jedoch kann der Erwerber den Vertrag mit der Versicherungsgesellschaft vorzeitig kündigen. Denn es gilt das Recht zur Sonderkündigung innerhalb eines Monats nach Eigentumsübergang. Erweisen sich Zahlungen seitens des Vermieters an den Mieter als offen, muss der Käufer jedoch hierfür ebenfalls gerade stehen.

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