Kostenfalle Altlast: Wer haftet bei Gefahrstoffen im Boden?
- 7 Minuten Lesezeit
Experten-Autorin dieses Themas
Wer beispielsweise einen Hausbau plant, für den ist das Thema Altlast besonders interessant. Vor allem in einer Zeit, in der Bauland knapp und Grundstücke schwer zu finden sind, neigen viele dazu, wegen der hohen Konkurrenz unter den Interessenten vorschnell zu kaufen, ohne sich Klarheit über die Beschaffenheit des Grundstücks zu verschaffen.
Altlasten können aber in der Folge schnell zur Kostenfalle werden und das geplante Bauvorhaben nicht nur verzögern, sondern wegen der steigenden Kosten im schlimmsten Fall sogar unmöglich machen. Auch für Mieter und Pächter gibt es schlechte Nachrichten, denn auch sie können von der zuständigen Behörde zur Sanierung herangezogen werden. Genaues erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Was sind Altlasten?
Nach § 2 Abs. 5 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) definiert man Altlasten als Altablagerungen und Altstandorte, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Unter Altablagerungen wiederum versteht man stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind. Beispiele für Altablagerungen:
Asbest
Altöl
Schwermetalle
chemische Verunreinigungen
Giftstoffe
u. U. Beton
Unter Altstandorten sind Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke zu verstehen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf. Beispiele für Altstadtorte:
Tankstellen
Militärgelände
Gruben
Chemiefabriken und Industriegelände
Mülldeponien
Letztlich sind Altlasten also durch vergangene menschliche Tätigkeiten beziehungsweise Nutzung verursachte Bodenverunreinigungen beziehungsweise Bodenkontaminationen durch Gefahrenstoffe, die gesundheitliche, umweltschädliche oder andere Gefahren bergen.
Wie erkennt man Altlasten?
Altlasten zu erkennen, ist nicht nur im Hinblick auf eine (erhebliche) Wertminderung des Grundstücks wichtig, sondern auch, weil mit der Bodenbelastung gesundheitliche Gefahren einhergehen können.
Altlasten erkennen: Erste Schritte
Ein Patentrezept zur Erkennung gibt es bedauerlicherweise nicht. Die Herangehensweise hängt davon ab, wie viel Zeit man zur Abklärung hat und welche Kosten man in die Nachforschung investieren möchte.
Es macht Sinn, zunächst Verkäufer, Makler und auch Nachbarn zu der Vergangenheit des Grundstücks zu befragen und sich über die Historie des Grundstücks zu informieren. Unter Umständen können auch Ortsschilder und Straßennamen Hinweise für eine entsprechend relevante Nutzung liefern.
Stößt man bei der Recherche auf dahingehende Erkenntnisse, dass die Örtlichkeit, in der sich das Grundstück befindet, entsprechende Bezüge aufweist, sollte man die Nachforschungen unbedingt intensivieren.
Blick ins Altlastenkataster
Eine relativ zuverlässige Information bekommt man durch einen Blick in das sogenannte Altlastenkataster. Ein Altlastenkataster – oder auch Altlastenverzeichnis genannt – ist ein umfangreiches, sich ständig aktualisierendes Register zur Erfassung von Altlasten sowie altlastverdächtigen Flächen. Erfasst sind also auch reine Verdachtsflächen. Die Einordnung erfolgt zur weiteren Einstufung mittels einer eindeutigen Altlastenkennziffer.
Geführt wird das Altlastenkataster grundsätzlich durch die zuständige untere Bodenschutzbehörde. Das ist in der Regel die Umweltbehörde des Landkreises beziehungsweise der Stadt. Wer die zuständige untere Bodenschutzbehörde ist, lässt sich im Internet schnell rausfinden. Dort sind in der Regel auch das weitere Vorgehen zur Erlangung der Information, gegebenenfalls anfallende Kosten und notwendigerweise beizulegende Unterlagen aufgeführt.
Die Kosten sind meistens vom Verwaltungsaufwand abhängig, wobei die Erteilung einfacher Auskünfte in vielen Behörden kostenlos ist. Grundsätzlich muss ein berechtigtes Interesse an der Auskunft bestehen. Ein berechtigtes Interesse haben beispielsweise Eigentümer, Kaufinteressenten und Pächter. Regelmäßig wird auch die Einverständniserklärung des Eigentümers zur Auskunftserteilung verlangt.
Das Restrisiko liegt auf der Hand: Nur weil eine Altlast nicht bekannt ist und auch nicht vermutet wird, heißt dies nicht zwangsläufig, dass es sich bei dem Grundstück nicht um eine Altlast handelt.
Bodenuntersuchungen
Wer wirklich sichergehen möchte, dem bleibt nur die Option einer konkreten professionellen Bodenuntersuchung beziehungsweise Begutachtung durch Fachleute. Bodengutachten liefern im Falle von Altlasten auch die Grundlage für Sanierungsmaßnahmen und werden bei beabsichtigter Bebauung ohnehin notwendig. Die Kosten richten sich nach der Größe des Grundstücks und variieren sehr stark. Liegt ein Verdachtsfall vor, müssen Bodengutachten ebenfalls durch den Verursacher oder Eigentümer zwangsläufig veranlasst werden.
Bestätigt sich ein Verdachtsfall, sind durch Verursacher oder Eigentümer Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Andernfalls droht eine Strafbarkeit.
Sanierung, Ansprüche und Haftung im Fall von Altlasten
Die Haftungs- und Sanierungspflicht richtet sich unter anderem nach § 4 und § 24 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG).
Pflicht zur Sanierung von Altlasten
Zunächst besteht bei einer Altlast eine Verpflichtung zur Sanierung dergestalt, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belastungen durch die Altlast entstehen. Unter erhebliche Belastungen sind vor allem negative Umwelteinflüsse oder gesundheitliche Gefahren zu verstehen. Die Ausgestaltung der Belastung kann weitreichend sein.
Diese Verpflichtung trifft gemeinsam:
den Verursacher
den Eigentümer des Grundstücks
den Erben eines Grundstücks
den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück (z. B. Mieter/Pächter)
Auch wer ein Unternehmen gesellschaftsrechtlich übernimmt, tritt in diese Verpflichtung ein (sogenannte Gesamtrechtsnachfolge).
Wichtig: Wer sich sicher fühlt, weil er davon ausgeht, „nur“ Mieter oder Pächter zu sein, liegt falsch, denn § 4 BBodSchG normiert, dass auch Mieter und Pächter – denn diese haben die tatsächliche Gewalt über ein Grundstück – zur Sanierung herangezogen werden können.
Anspruch auf Kostenausgleich
Untereinander haben die Sanierungspflichtigen jedoch unabhängig von ihrer Heranziehung zur Sanierungspflicht einen bodenschutzrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG (Kostenausgleich). Soweit nichts anderes vereinbart wird, hängt die Verpflichtung zum Ausgleich sowie der Umfang des zu leistenden Ausgleichs davon ab, inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.
Dieser Kostenausgleichsanspruch unterliegt grundsätzlich einer Verjährungsfrist von drei Jahren. Beginn der Verjährungsfrist ist entweder der Zeitpunkt, in dem die Behörde Kosten für die Sanierung bei einem Verpflichteten geltend macht, oder der Zeitpunkt, in dem der Verpflichtete die Sanierungsmaßnahme beendet hat und Kenntnis von dem Ersatzpflichtigen erlangt. Unabhängig von der Kenntnis verjähren die Ausgleichsansprüche 30 Jahre nach Beendigung der Maßnahme. Die Details zur Verjährung sind in § 24 Abs. 2 BBodSchG geregelt. Für den Fall, dass ein solcher Ausgleichsanspruch in Betracht kommt, empfiehlt es sich jedoch immer, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen, und zwar vor allem, wenn gegenüber Mietern und Pächtern Ansprüche gelten gemacht werden sollen.
Ansprüche bei Altlasten geltend machen
Das grundsätzliche Problem bei der Geltendmachung von Ansprüchen ist, dass der Verursacher oftmals nicht mehr ausfindig zu machen ist. Zur Verantwortung gezogen wird daher regelmäßig der Verkäufer beziehungsweise Eigentümer. Hier gilt:
Die Altlast ist im rechtlichen Sinne als „Mangel“ zu bezeichnen, sodass das Gewährleistungsrecht Anwendung findet. Im Kaufvertrag wird regelmäßig ein Ausschluss vereinbart, sodass im Einzelfall zu prüfen ist, ob Ansprüche bestehen.
Verkauft der Eigentümer das belastete Grundstück, ist er gesetzlich verpflichtet, auf die Altlast hinzuweisen (Informations- beziehungsweise Offenbarungspflicht). Tut er dies nicht, kann eine arglistige Täuschung vorliegen mit der möglichen Folge, dass Schadensersatzansprüche bestehen können oder der Käufer sogar den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären kann. Auch eine Anfechtung kann möglich sein. Die Anforderungen an die Arglist sind jedoch hoch. Die Arglist nachzuweisen, ist deshalb nicht leicht – in diesem Beweis besteht oftmals das größte Problem, wenn Ansprüche geltend gemacht werden wollen.
Nicht arglistig handelt, wer objektiv falsche Angaben in dem Glauben macht, dass die Angaben stimmen. Anders kann es bei Angaben „ins Blaue hinein“ sein.
Gelingt der Nachweis nicht, bleiben Käufer oftmals auf dem Schaden sitzen. Deshalb ist es wichtig, sich vorab ausreichend zu informieren und jedenfalls Einsicht in das Altlastenkataster zu nehmen.
Wer haftet bei Altlasten?
Zur Haftung eines früheren Eigentümers eines Grundstücks gilt nach § 4 Abs. 6 BBodSchG, dass er zur Sanierung verpflichtet ist, wenn er sein Eigentum nach dem 01. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei entweder kannte oder kennen musste. Eine Ausnahme gilt, wenn er beim Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, dass schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind und sein Vertrauen unter Berücksichtigung der Umstände schutzwürdig ist.
Tipp: Für Käufer ist es sinnvoll, die Bodenbeschaffenheit und den Zweck des Erwerbs (z. B. zum Zwecke der Wohnbebauung) vertraglich abzusichern und festzulegen, wer für Sanierungskosten bei Altlast einzustehen hat. Selbstverständlich muss man bei einer solchen vertraglichen Abklärung damit rechnen, dass die Kosten des Grundstücks steigen – denn auch der Verkäufer möchte sich absichern.
Fazit zu Altlasten
Altlasten sind Altablagerungen und Altstandorte, durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden.
Vor einem Grundstückkauf sollte man Verkäufer, Makler und auch Nachbarn zu der Vergangenheit des Grundstücks befragen und sich über die Historie des Grundstücks informieren. Auch Ortsschilder und Straßennamen können u. U. Hinweise liefern.
Bei der zuständigen unteren Bodenschutzbehörde sollte ein Antrag auf Auskunft aus dem Altlastenkataster gestellt werden.
Auskunftsansprüche bestehen bei einem berechtigten Interesse.
Das Altlastenkataster ist ein umfangreiches, sich ständig aktualisierendes Register zur Erfassung von Altlasten sowie altlastverdächtigen Flächen. Es gibt mithin auch Auskunft über reine Verdachtsflächen.
Die Haftungs- und Sanierungspflicht von Altlasten richtet sich u. a. nach § 4 und § 24 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG).
Die Sanierungsverpflichtung trifft Verursacher, Eigentümer, Erben eines Grundstücks, Mieter, Pächter und Personen, die ein Unternehmen gesellschaftsrechtlich übernommen haben (durch Gesamtrechtsnachfolge).
Untereinander haben die Sanierungspflichtigen unabhängig von ihrer Heranziehung zur Sanierungspflicht grundsätzlich einen Ausgleichsanspruch nach § 24 Abs. 2 BBodSchG (Kostenausgleich).
Verkauft ein Eigentümer ein belastetes Grundstück, ist er gesetzlich verpflichtet, auf die Altlast hinzuweisen (Informations- bzw. Offenbarungspflicht). Tut er dies nicht, kann eine arglistige Täuschung vorliegen mit der möglichen Folge, dass Schadensersatzansprüche bestehen können oder der Käufer sogar den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären kann. Auch eine Anfechtung ist denkbar.
Die Anforderungen an den Nachweis der Arglist sind hoch.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Altlasten?
Rechtstipps zu "Altlasten" | Seite 3
-
10.10.2018 Rechtsanwalt Dr. Tobias Kumpf„Rechtliche Grundlagen für den Umgang mit Altlasten auf dem Grundstück Der Erwerb von Grund und Boden stellt meist eine langfristige und gut durchdachte Investition dar …“ Weiterlesen
-
19.09.2018 Rechtsanwalt Sebastian Jaskiewicz„… ist, dass die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet. Ein Grundstück wird als Altlast bezeichnet, wenn es infolge früherer menschlicher Tätigkeit gesundheits …“ Weiterlesen
-
05.08.2018 Rechts- und Fachanwältin Angelika Jackwerth„… sich zunehmend. Fachleute behaupten ferner, dass es sich hier um ein Schnellballsystem gehandelt haben soll. Um fortwährende Liquidität zu sichern und Altlasten zu begleichen, soll mittels Neuverkauf …“ Weiterlesen
-
08.03.2018 AdvoAdvice Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB Tintemann Klevenhagen Rohrmoser„… und Altlast. Bei vielen Verbrauchern muss das Dieselfahrzeug dringend weg! Was aber, wenn die Problematik nicht nur durch den Kauf eines Neuwagens und das Abstoßen des ungeliebt gewordenen Altmodells …“ Weiterlesen
-
19.02.2018 Rechtsanwalt Peter Engelmann„… eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten [BGH, Urteil vom 21.07.2017, Az.: V ZR 250/15] . 2. Offenbarungspflicht und arglistiges Verschweigen …“ Weiterlesen
-
25.02.2020 Ferdinand Mang, anwalt.de-Redaktion„… , wie zum Beispiel Erschließungs- oder Ausbaubeiträge, auf den Grundstücksbesitzer zukommen. Der Boden oder das Haus kann mit Altlasten wie Schwermetallen, Ölen, Farben oder Asbest verseucht …“ Weiterlesen
-
01.09.2017 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… der Vermögenswerte an einen oder mehrere Investoren. „Das bedeutet aber auch, dass die potenziellen Investoren keine Altlasten wie die Schulden des Unternehmens übernehmen werden. Das Geld der Anleihe …“ Weiterlesen
-
07.07.2017 Rechtsanwalt/FA SteuerR/StB Prof. Dr. Joerg Andres„… , dass nicht nur einkommensteuerliche „Altlasten“ bei der Entdeckung eines Auslandskontos relevant werden können. Wurde etwa ein Auslandskonto im Wege einer Schenkung von einer noch lebenden Person …“ Weiterlesen
-
20.03.2017 Rechtsanwalt Dr. iur. Marc Sturm„Wer einen Neuwagen kauft, nimmt oftmals den anfänglich höheren Wertverlust hin, um nicht für mögliche Altlasten des Vorbesitzers aufkommen zu müssen. Doch nicht erst seit dem „VW- Skandal …“ Weiterlesen
-
13.03.2017 Rechtsanwalt Boris Zimmermann„… Bereinigung der finanziellen Altlasten vornehmen. Die Insolvenz vermeiden: Der Kontakt zum Gläubiger ist der wichtigste und oft schwierigste Schritt Dabei ist es in der Regel nicht mit einem Standardschreiben …“ Weiterlesen
-
02.03.2017 Rechtsanwalt Markus Jansen„… . Das Stammkapital muss also vollständig unbelastet sein. Für jede Altlast, die das Stammkapital schmälert, haften die Gesellschafter persönlich. Gesellschafter sollten also vorsorglich die finanzielle Situation …“ Weiterlesen
-
18.02.2017 Rechtsanwalt Markus Jansen„… . Durch die anhaltende Niedrigzinsphase bringen diese Altverträge die Bausparkassen in Bedrängnis, da sie mit bis zu 4 Prozent vergleichsweise hoch verzinst sind. Um sich von diesen „Altlasten“ zu trennen …“ Weiterlesen
-
30.12.2016 Rechtsanwalt Fabian Heyse„… werden. Widerspruch im Vergleich zur Kündigung vorzugswürdig Das Widerspruchsrecht ermöglicht eine günstige Trennung vom Versicherungsvertrag. Nahezu verlustlos kann sich der „Altlast Lebensversicherung …“ Weiterlesen
-
08.12.2016 Rechtsanwalt Markus Jansen„… Investitionen, ignorierte Altlasten, Fehler in der Abrechnung, das Fehlen von Zusatzeinnahmen oder Probleme mit dem Finanzamt können eine Praxis ruinieren. Auch wenn die Finanzen vor allem im Anfangsstadium …“ Weiterlesen
-
01.12.2016 Rechtsanwälte Hermann & Partner„… , dass der Kaufinteressent nach Entdeckung problematischer Bereiche (z. B. das Betriebsgrundstück ist mit Altlasten belastet) von einem Kauf völlig Abstand nimmt. Die Durchführung einer DD …“ Weiterlesen
-
04.09.2016 VON RUEDEN – Partnerschaft von Rechtsanwälten„… die Verbindlichkeit der Versicherung nicht fort. Eine günstigere Möglichkeit, sich von der Altlast der Lebens- oder Rentenversicherung bei der Aspecta zu trennen, gibt es nicht. Aspecta …“ Weiterlesen
-
22.08.2016 VON RUEDEN – Partnerschaft von Rechtsanwälten„… kann die Lebensversicherung einbehalten. Im Vergleich zum Rückkaufswert ist die Ersparnis enorm. Hinzu kommt, dass die Altlast der teuren Lebensversicherung passé ist und fortan effektiv vorgesorgt werden …“ Weiterlesen
-
16.02.2016 Rechtsanwalt Dr. Christoph Sieprath„… : In der COGI sind überwiegend Altlasten vorhanden, lukrative Ölquellen wurden vor dem Jahr 2015 bereits veräußert. Selbst wenn alle Anleger der Rückforderung der Ausschüttungen nachgekommen wären …“ Weiterlesen
-
26.01.2016 Rechtsanwalt Dr. Bernd Söhnlein„Werden auf einem Grundstück schädliche Bodenverunreinigungen durch eine frühere gewerbliche Tätigkeit (Altlasten) festgestellt, z.B. im Zusammenhang mit dem Verkauf oder der Bebauung des Grundstücks …“ Weiterlesen
-
06.07.2015 SH Rechtsanwälte„… , ist den Bausparkassen, wie der Schwäbisch-Hall, ein Dorn im Auge. Sie wollen diese „Altlasten“ so schnell wie möglich loswerden. Und dies zu Lasten der Sparer. Viele von ihnen werden demnächst …“ Weiterlesen
-
20.02.2018 Jurist und Ökonom Luigi De Micco„… auch mögliche Altlasten ermittelt und künftige Risiken bewertet. Der Kaufprozess Wenn die Entscheidung zu einem Kauf getroffen wurde, wird bei den meisten Transaktionen in Spanien zunächst …“ Weiterlesen
-
22.04.2014 Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller„… , denen nun finanzielle Verluste drohen. Drückende Altlasten behinderten die Sanierung des Unternehmens. Daher sei der Antrag auf Insolvenz in Eigenverwaltung notwendig gewesen, um den Restrukturierungskurs …“ Weiterlesen
-
20.02.2014 Rechtsanwalt Henning Schröder„… seinem sonstigen Wert zu erwerben. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich im Kern um ein entwicklungsfähiges Unternehmen handelt und die finanziellen Altlasten beim Insolvenzverwalter bzw …“ Weiterlesen
-
12.12.2012 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… gegen die Verkehrssicherheit Auf eine Befreiung von „Altlasten" darf nur hoffen, wer keine Punkte wegen einer verkehrssicherheitsrelevanten Tat auf seinem Konto hat. Das heißt, beispielsweise …“ Weiterlesen