Pflichten eines Bauherrn und Tipps zur Absicherung von Risiken
- 7 Minuten Lesezeit
Experten-Autorin dieses Themas
Was ist ein Bauherr und wer wird Bauherr? Welche Risiken kommen auf einen Bauherrn zu? Welche Kosten sind bei einer Bauherrenhaftpflichtversicherung zu erwarten? Die Antworten erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Was ist ein Bauherr?
Wer ein eigenes Haus baut, ist nicht zwangsläufig auch Bauherr im Sinne der rechtlichen Definition. Zwar kann sowohl eine Privatperson als auch eine juristische Person (z. B. GmbH) Bauherr sein, entscheidend für die Bauherreneigenschaft ist jedoch die Aufgabe.
Ein Bauherr ist eine Person, die sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich für ein Bauvorhaben verantwortlich ist. Im Wesentlichen umfasst das die Vorbereitung, Ausführung und Überwachung von Bauvorhaben.
Wer mit einem Bauträger baut, ist kein Bauherr, sondern lediglich Käufer. Die Immobilie gehört bis zur Übergabe dem Bauträger, sodass auch nur der Bauträger gegenüber den Handwerkern weisungsbefugt ist.
Wer hingegen mit einem Architekten baut, bleibt grundsätzlich Bauherr des eigenen Bauvorhabens. Der Grundstückseigentümer ist mithin nicht automatisch auch Bauherr, in vielen Fällen dürfte die Bauherreneigenschaft jedoch zu bejahen sein.
Achtung: Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr entweder für sich selbst oder für fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will, braucht eine Erlaubnis, § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3a GewO.
Welche Behörde zuständig ist, können Sie i. d. R. bei Ihrer Industrie- und Handelskammer nachlesen. Oftmals sind das die Kreisverwaltungsbehörden (Landratsamt oder Ordnungsamt).
Bauleiter vs. Bauherr – Bauherr als Bauleiter?
Eine Baustelle braucht zwangsnotwendig einen Bauleiter. Vielfach stellt sich die Frage, ob der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter sein kann. Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten, da es auf die Fachkunde des Bauherrn ankommt.
Die Bauleitung ist, wie die Bauherrenschaft, in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. In § 56 Abs. 2 BauO NRW heißt es, dass die Bauleiterin oder der Bauleiter über die für ihre oder seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen muss. Sofern sie oder er auf einzelnen Teilgebieten nicht hierüber verfügt, so ist dafür zu sorgen, dass Fachbauleiterinnen oder Fachbauleiter herangezogen werden.
Grundsätzlich ist es also möglich, dass der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter ist. Voraussetzung ist aber, dass man die erforderliche Sachkunde und Erfahrung mitbringt.
Es empfiehlt sich, vor allem im Hinblick auf den Umfang der Aufgaben eines Bauleiters, die Bauleitung zu übertragen. Architekten und Bauingenieure sind erfahren und haben in der Regel ein geschultes Auge, um Baumängel unmittelbar aufzudecken.
Bauherrenpflichten
Bauherren haben bauordnungsrechtliche und verkehrssicherungsrechtliche Pflichten sowohl vor als auch während und nach der Bauphase, die je nach Bundesland variieren – u. a. ist man als Bauherr für die Sicherheit auf der Baustelle verantwortlich. Ein Bauherr haftet daher bis zur Fertigstellung grundsätzlich für alles, was auf der Baustelle passiert.
Näher beschrieben ist die Bauherrenschaft inklusive der den Bauherren obliegenden Pflichten in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. In NRW beispielsweise u. a. in § 53 BauO NRW. Es ist mithin jedem Bauherrn dringend anzuraten, einmal in die jeweiligen Vorschriften seines Bundeslandes zu schauen.
Die wichtigsten Aufgaben und Pflichten haben wir – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – schon einmal im Folgenden für Sie zusammengefasst. Weitergehende Informationen und Hilfe erhalten Sie beispielsweise beim Bauherren-Schutzbund. Beim Bauherren-Schutzbund fallen Kosten an. Die Kosten belaufen sich auf eine einmalige Aufnahmegebühr (52 EUR) und den monatlichen Mitgliedsbeitrag (11 EUR).
Informationspflicht über rechtliche Anforderungen des Bauprojekts (u. a. Einhaltung der Energiesparverordnung (EnEV) – ansonsten droht die Haftung)
Stellung des Bauantrags beim Bauamt (Baugenehmigung), wobei die konkrete Vorlage durch einen Bauvorlageberechtigten, meist durch den Architekten, erfolgt
Auswahl des Architekten, Bauleiters und der übrigen Fachkräfte
Mitteilung des Namens der Bauleiterin oder des Bauleiters (sowie ggf. Wechsel) an Bauaufsichtsbehörde
Diverse weitere Meldepflichten
für größere Baustellen (voraussichtliche Dauer von mehr als 30 Arbeitstagen und mehr als 20 Beschäftigten gleichzeitig) ist das Bauvorhaben der zuständigen Behörde spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle anzukündigen. Die Ankündigung muss mindestens die in Anlage I der BaustellV (Baustellenverordnung) aufgelisteten Angaben enthalten und ist sichtbar auf der Baustelle auszuhängen.
Baubeginnanzeige und Wiederaufnahmeanzeige der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten. Nach § 74 Abs. 9 BauO NRW mindestens eine Woche vorher. In anderen Bundesländern wird die Anzeige teilweise zwei Wochen vorher gefordert.
Vor dem Einzug muss eine Fertigstellungsanzeige an das Bauamt erfolgen.
archäologische Funde
möglicherweise gefährliche Altlasten
Finanzielle Kalkulation, Kostenkontrolle und Zahlungsverpflichtungen nachkommen
Abnahmepflicht gegenüber beauftragten Firmen (sofern keine Ausnahme vorliegt)
Bereithaltung von Nachweisen und Unterlagen zu den verwendeten Bauprodukten und Bauarten
Gewährleistung der Verkehrssicherheit und des Gesundheitsschutzes auf der Baustelle (umfassende Absicherung der Baustelle vor Gefahren/Unfällen, die von der Baustelle ausgehen, sowie Kontrollpflicht zur Einhaltung der Sicherheitsmaßnahmen. Die Absicherung betrifft zwar primär auf der Baustelle tätige Fachkräfte, aber auch weitere Dritte, und zwar u. U. auch Unbeteiligte. Andernfalls macht sich der Bauherr wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflichten schadensersatzpflichtig. Schilder reichen oftmals nicht aus; vielmehr müssen Absperrungen und Bauzäune etc. aufgestellt werden). Es kann auch ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator bestellt werden.
Abschluss Pflichtversicherung (Bauhelferunfallversicherung) sowie von unerlässlichen Versicherungen (z. B. Bauherrenhaftpflicht)
Anzeigepflicht für Unfälle
Haftung und Absicherung
Bauherren haben eine große Liste an Aufgaben bzw. Pflichten (s. o. unter: Bauherrenpflichten) und tragen deshalb eine sehr große Verantwortung. Grundsätzlich können Bauherren wegen ihrer wirtschaftlichen und rechtlichen Verantwortlichkeit (s. o.: Definition) davon ausgehen, dass sie erst mal für alles haften, was auf der Baustelle passiert.
Für Bauherren ist deshalb die Haftung ein ganz wichtiges Thema, mit der man sich vorab beschäftigt haben sollte – neben der Vorbeugung der Haftungsfrage durch Einhaltung aller Pflichten natürlich auch vor allem im Hinblick auf den Abschluss von Versicherungen zur Absicherung. Tipp: Am besten gliedern Sie vorab die Bauabschnitte sowie die dazugehörigen Pflichten und recherchieren nochmals für die jeweilige Bauphase gewissenhaft die Ihnen obliegenden Pflichten.
Auch die gewissenhafteste Durchführung birgt Risiken. Vor allem Schadensersatzansprüche für Personenschäden können schnell mal einen Millionenbetrag betreffen – sparen Sie deshalb nicht bei der Versicherung und sichern Sie sich umfassend ab.
Nachfolgend haben wir Ihnen mögliche Versicherungen für Bauherren aufgelistet.
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist unerlässlich. Sie bietet Versicherungsschutz vor gesetzlichen Haftpflichtansprüchen wegen Verletzung der dem Bauherrn obliegenden Pflichten, beispielsweise Schadensersatzansprüchen und Inanspruchnahme Dritter bei Sach- und Personenschäden, die auf oder wegen der Baustelle bestehen.
Die Kosten für die Bauherrenhaftplicht halten sich im Rahmen und belaufen sich auf etwa ein Tausendstel der Bausumme. Bei einem Bauvorhaben in Höhe von ca. 400.000 EUR ist das mithin ein einmaliger Versicherungsbetrag von 400 EUR.
Tipp: Es lohnt sich manchmal, den Leistungsumfang der privaten Haftpflichtversicherung zu prüfen. Manchmal ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung schon inbegriffen.
Bauhelfer-Unfallversicherung
Wer Eigenleistungen erbringt und die Unterstützung von Freunden, Nachbarn und der Familie in Anspruch nimmt, muss zwangsläufig eine Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen. Die Versicherung ist Pflicht. Das Vorhaben muss außerdem innerhalb einer Woche ab Beginn der Bauarbeiten beim zuständigen Unfallversicherungsträger angemeldet werden, § 192 Sozialgesetzbuch (SGB) VII.
Weitere Versicherungen, über die man sich als Bauherr Gedanken machen – und von einem Versicherungsvertreter beraten lassen – sollte, sind:
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Wohngebäudeversicherung
Bauleistungsversicherung
Bauherren-Rechtsschutz
Der Bauherren-Rechtsschutz empfiehlt sich insbesondere deshalb, weil sämtliche Risikobereiche abgedeckt werden, die zu Baubeginn noch unabwägbar sind. Egal, ob der Architekt Fehler macht, sich nachträglich Baumängel herausstellen, Handwerker schlechte Arbeit leisten oder Streitigkeiten mit dem Nachbarn wegen des Bauvorhabens entstehen. Dank der Rechtsschutzversicherung für Bauherren können Sie sich jederzeit anwaltlich beraten und vertreten lassen, ohne zusätzliche Kosten befürchten zu müssen.
Bauherrenbürgschaft
Eine Bauherrenbürgschaft bietet sowohl für den Bauherrn als auch für den Bauunternehmer Sicherheit. Es handelt sich um eine Bürgschaft für das Bauvorhaben in Höhe der Schlussrate, um die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Bauunternehmer bzw. Bauvertragspartner abzusichern.
Viele Bauherren behalten (große) Teile der Schlussrate ein, sofern sie mit dem Werk nicht zufrieden sind bzw. Mängel rügen. Diese Einbehaltung erfolgt teilweise zu Recht, teilweise aber auch zu Unrecht, und kann den Bauunternehmer u. U. in große Zahlungsschwierigkeiten bringen.
Durch die Bauherrenbürgschaft sollen Bauunternehmer insofern abgesichert werden, als dass sie die Schlussrate beim Bürgschaftsgeber geltend machen können, sofern es mit dem Bauherrn tatsächlich zu Streit kommt. Das Angebot einiger Bauunternehmer, auf die Bauherrenbürgschaft zu verzichten, sofern sich der Bauherr dazu verpflichtet, die Schlussrate vor Baubeginn zu überweisen, muss seitens des Bauherrn sehr gut überlegt sein und ist in der Regel (auch im Hinblick auf eine mögliche Insolvenz des Bauunternehmers) nicht zu empfehlen.
Fazit
Ein Bauherr ist eine Person, die sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich für ein Bauvorhaben verantwortlich ist (Privatperson oder juristische Person).
Im Wesentlichen verantwortlich für: Vorbereitung, Ausführung und Überwachung von Bauvorhaben.
Wer mit einem Bauträger baut, ist kein Bauherr, sondern lediglich Käufer.
Grundsätzlich kann der Bauherr gleichzeitig auch Bauleiter sein. Voraussetzung ist aber, dass man die erforderliche Sachkunde und Erfahrung mitbringt.
Bauherren haben zahlreiche bauordnungsrechtliche und verkehrssicherungsrechtliche Pflichten sowohl vor als auch während und nach der Bauphase, die je nach Bundesland variieren. Hilfe findet man u. a. beim Bauherren-Schutzbund.
Zur Absicherung des umfangreichen Haftungsrisikos gibt es diverse Versicherungen. Vor allem die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist unerlässlich.
Die Kosten für die Bauherrenhaftplicht belaufen sich auf etwa ein Tausendstel der Bausumme.
Wer Eigenleistungen erbringt und die Unterstützung von Freunden, Nachbarn und der Familie in Anspruch nimmt, muss zwangsläufig eine Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen.
Eine Bauherrenbürgschaft sichert die Zahlungsverpflichtung des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer in Höhe der Schlussrate ab und bietet sowohl für den Bauherrn (Möglichkeit der Zurückbehaltung der Schlussrate) als auch für den Bauunternehmer Sicherheit.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Bauherr?
Rechtstipps zu "Bauherr" | Seite 20
-
12.04.2012 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„Kreditgebende Banken müssen bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbsmodellen Darlehensnehmer nur ausnahmsweise über vorhandene Risiken aufklären - etwa bei erkennbaren Wissensvorteilen …“ Weiterlesen
-
19.12.2011 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… bei einer Kündigung ohne wichtigen Grund 10 % des Kaufpreises verlangen darf und eine Verknüpfung zwischen Hausvertrag und Grundstückserwerb ausgeschlossen wird. Das Bauunternehmen bot den Bauherren …“ Weiterlesen
-
12.12.2011 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… Bauträgervertrag nicht als Bauherr gilt, sondern als Käufer. Das Grundstück gehört erst einmal dem Bauträger, er tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung über …“ Weiterlesen
-
07.11.2011 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke„… seinem Subunternehmer den Streit, wenn der Bauherr Mängel der Leistung rügt. Wird vom Gericht ein Gutachten eingeholt und stellt dazu der Streithelfer Fragen, so verlangen häufig die Gerichte den dafür …“ Weiterlesen
-
03.11.2011 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke„… Bauherr und Architekt, dass der Architekt alle Leistungen der 9 Leistungsphasen des § 15 HOAI a. F. erbringen soll, so stellt das Unterlassen der Führung eines Bautagebuchs eine Pflichtverletzung dar, die den Honoraranspruch mindert.“ Weiterlesen
-
11.08.2011 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… Zeitraums. Bauverträge auf Grundlage des BGB geben fünf Jahre, VOB/B-Verträge nur vier Jahre Gewährleistung. Wenn mehrere Baufirmen gleichzeitig tätig sind, ist es für die Bauherren oftmals schwierig …“ Weiterlesen
-
26.04.2011 Rechtsanwalt Wolfgang Schlumberger„… nicht erbracht, wenn die angestrebte Baugenehmigung durch die Behörde zunächst erteilt wird, jedoch später wegen eines erfolgreichen Einspruchs eines Nachbarn aufgehoben wird. Der Bauherr kann allerdings …“ Weiterlesen
-
18.04.2011 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke„… zu prüfen sind. Verwirklicht der Bauherr das Bauvorhaben auf der Grundlage der entsprechenden Entwürfe und haben diese eine gewisse Individualität, kann dies eine Urheberrechtsverletzung darstellen, die den Bauherrn schadensersatzpflichtig macht.“ Weiterlesen
-
16.03.2011 Rechtsanwalt Siegfried Reulein„… demnach verpflichtet, ihre Kunden auf ihr erkennbare arglistige Täuschungen durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen, sehr häufig …“ Weiterlesen
-
11.03.2011 Rechtsanwalt Dr. Frithjof Päuser„… , und für ihn erhebliche Werte auf dem Spiel stehen. Architektenleistungen haben nach Ansicht des Gerichts für den Bauherrn eines Wohnhauses eine große wirtschaftliche Bedeutung. Der Bauherr müsse darauf …“ Weiterlesen
-
09.02.2011 Rechtsanwalt Dr. Frithjof Päuser„Der Bauherren-Schutzbund e.V. und das Institut für Bauforschung e.V. Hannover haben eine Gemeinschaftsstudie veröffentlicht, wonach von 100 untersuchten Bauverträgen zwischen Generalunternehmern bzw …“ Weiterlesen
-
08.02.2011 ASRA - Kanzlei für Generationen„… soll und die kommerziellen Bauherren eine schöne Umgebung für Ihr Projekt fordern. Letztlich kommt es immer wieder vor, dass ein neuer Stadtmanager für die Straße eine kreative Idee hat. In allen …“ Weiterlesen
-
13.01.2011 Rechtsanwalt Siegfried Reulein„… Banken verpflichtet, den Kunden ungefragt auf ihr erkennbare arglistige Täuschungen durch den Vertrieb über die Höhe der anfallenden Vermittlungsprovisionen bei steuersparenden Bauherren …“ Weiterlesen
-
09.09.2010 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.de„… in Übereinstimmung mit dem u.a. für das Baurecht zuständigen VII. Senat des BGH) die Auffassung, dass dieser Wert nicht dem üblichen und zu erwartenden Standard entspreche, denn nicht nur der Bauherr oder Erwerber …“ Weiterlesen
-
17.08.2010 KUCKLICK dresdner-fachanwaelte.deDer u. a. für das Baurecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) hat neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadenersatzanspruch wegen eines Baumangels zu berechnen ist. Der B … Weiterlesen
-
19.04.2010 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… in Bauverträgen nicht alles im Festpreis mit inbegriffen ist. Hierzu informiert der Verband Privater Bauherren (VPB): Viele Bauträger sehen zum Beispiel in ihren Verträgen die Führung der Fallrohre nur …“ Weiterlesen
-
01.04.2010 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… , endlich seine eigenen vier Wände zu bauen. Häufig kauft der Bauherr ein unbebautes Grundstück und schließt gleichzeitig einen Vertrag mit dem Verkäufer oder Bauträger für ein schlüsselfertiges Haus …“ Weiterlesen
-
24.02.2010 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… dem erst seit zwei Jahren geltenden Recht gesenkt. Die Wärmedämmung der Gebäudehülle von Neubauten muss in Zukunft noch einmal um durchschnittlich 15 Prozent besser ausfallen als bisher. Bauherren …“ Weiterlesen
-
29.07.2009 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke„… werden. Handelt es sich um eine GmbH und hat diese den Sicherheitseinbehalt nicht auf ein Sperrkonto eingezahlt und von ihrem sonstigen Vermögen separat gehalten, ist der Auftraggeber/Bauherr, darauf …“ Weiterlesen
-
30.06.2009 Rechtsanwalt Dr. Michael Zecher Vorsorgeanwalt„… als der neue § 4 Abs. 4 WoFlV keine Abstufung in Form eines Mittel- oder Regelwerts. Vielmehr kann der Bauherr selbst bestimmen, welches die für ihn günstigste Anrechnungsquote im Hinblick …“ Weiterlesen
-
27.04.2009 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… eines Bauvertrages wird der Nutzen eines Skontos für beide Vertragsparteien deutlich: Der Bauherr hat bei einer Teil- oder Schlusszahlung innerhalb der Skontofrist einen erheblichen finanziellen Vorteil …“ Weiterlesen
-
24.02.2009 Rechtsanwalt Dr. Norbert Gehling„… ). Der Bauherr hat hier von einem Händler zweischichtige Parkettstäbe zum Preis von ca. 1.500,00 € gekauft. Er ließ diese durch einen Handwerker in seinem Haus verlegen. Nach einigen Monaten löste …“ Weiterlesen
-
03.11.2008 Rechtsanwalt Hermann Kulzer M.B.A.„… Voraussetzungen realisieren, da er seine Forderung gegenüber seinem Auftraggeber (Generalübernehmer, Bauträger) in Zukunft auch dann einfordern kann, wenn das Gesamtwerk durch dessen Auftraggeber (Bauherr …“ Weiterlesen
-
27.10.2008 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… haften für zu hohe Baukosten Weil die vereinbarte Bausumme um 34% überschritten wurde müssen die verklagten Architekten fast 100.000€ an die Bauherren zückzahlen. So entschied das Oberlandgericht Köln …“ Weiterlesen