Bauvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!
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Die wichtigsten Fakten
- Bei Bauverträgen unterscheidet man zwischen BGB-Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und VOB-Verträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).
- 2018 wurde zudem für private Bauherren die Möglichkeit des Verbraucherbauvertrags eingeführt. Dieser schützt die Interessen privater Häuslebauer in besonderer Weise.
- Ein Verbraucherbauvertrag kann insbesondere innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung einfach widerrufen werden.
Was ist ein Bauvertrag?
Bei einem Bauvertrag liegt ein Werkvertrag zwischen Auftraggeber (Besteller) und Auftragnehmer (Unternehmer) vor. Vereinbart wird in einem solchen Vertrag die vollständige oder teilweise (Wieder-)Herstellung, der Umbau oder Abriss eines Bauwerks bzw. einer Außenanlage.
Es wird eine Unterscheidung zwischen einem reinen BGB-Vertrag und einem VOB-Vertrag vorgenommen. Dabei kommt es darauf an, ob der Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder nach den gesetzlichen Vorschriften des im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Werkvertragsrechts gestaltet wird.
In den Fällen, in denen nicht explizit die Anwendung der VOB vereinbart wird, handelt es sich um einen BGB-Vertrag. Umgangssprachlich bezeichnet man Verträge nach beiden Regelungen als Bauvertrag. Eine weitere seit Kurzem existierende Spezialform ist der Verbraucherbauvertrag.
Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen BGB-Vertrag und VOB-Vertrag?
- Verjährung: Liegt ein BGB-Vertrag vor, so verjähren die Mängelansprüche für Bauwerke nach 5 Jahren. In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sind im Regelfall 4 Jahre vorgesehen. Die Vereinbarung einer längeren Frist ist jedoch trotz Anwendung der VOB möglich.
- Mängelhaftung: Nach der VOB existiert im Gegensatz zum Bürgerlichen Gesetzbuch kein Rücktrittsrecht bei Mängeln. Dafür enthält die VOB weitreichendere Kündigungsmöglichkeiten für den Bauherrn. Anders als im BGB kann er z. B. vor einer Abnahme den Bauvertrag kündigen.
- Änderungen: Normalerweise hat der Bauunternehmer Änderungen nach Vertragsschluss nicht mehr zu berücksichtigen. Bei der VOB sind diese Bitten jedoch verpflichtend und –soweit noch durchführbar – umzusetzen. Der Bauherr verfügt in diesem Fall also über mehr Flexibilität.
- Abnahme der Arbeiten: Wenn man das Bauwerk ohne Vorbehalt abnimmt, kann man später für bei der Abnahme bekannte Mängel womöglich keine Ansprüche mehr geltend machen. In diesem Zusammenhang enthält die VOB verglichen mit dem BGB umfangreichere Abnahmemöglichkeiten zum Vorteil des Bauunternehmers.
- Unterlagen und Bauplatz: Der Bauherr muss nach der VOB seinen Vertragspartnern alle zur Bauausführung nötigen Unterlagen rechtzeitig und kostenfrei überlassen. Zudem muss er sich darum kümmern, dass für die Handwerker Arbeits- und Lagerplätze auf der Baustelle vorhanden sind. Darüber hinaus muss der Bauherr sicherstellen, dass Zufahrtswege sowie Anschlüsse für Energie und Wasser existieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält hierzu keine Vorschriften.
- Rechnungen: Bei einem Bauvertrag nach dem BGB ist der vereinbarte Werklohn automatisch spätestens mit der Abnahme fällig. Laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen muss die Rechnungsstellung stets schriftlich vorgenommen werden und nachprüfbar sein.
Was ist ein Verbraucherbauvertrag?
Bei einem Verbraucherbauvertrag handelt es sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch um einen Vertrag, bei dem ein Auftragnehmer von einem Auftraggeber mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder dem größeren Umbau eines vorhandenen Gebäudes beauftragt wird (§ 650i BGB). Der Bau bzw. der Umbau dient dabei keinen Zwecken einer beruflichen oder selbstständigen Tätigkeit des Auftraggebers. Dieser Vertrag wurde im Rahmen der Neuordnung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 eingeführt und muss schriftlich vorliegen.
Der Verbraucherbauvertrag hat die Position von privaten Häuslebauern durch mehr Verbraucherschutz stark verbessert. Dies zeigt sich dadurch, dass:
- Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht bekommen haben.
- die Höhe der Abschlagszahlungen beschränkt wurde.
- der Bauunternehmer seine Bauleistungen beschreiben muss.
- Angaben zur Bauzeit gemacht werden müssen.
- der Bauunternehmer notwendige Unterlagen anfertigen und herausgeben muss.
Was sollte man beim Abschluss eines Bauvertrags beachten?
Egal ob man einen Bauträger oder Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt hat, eine vertragliche Fixierung ist unverzichtbar. Nur so bekommt man Rechtssicherheit, wenn einmal etwas nicht so läuft, wie es soll. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte man auf Folgendes achten:
- VOB-Vertrag und BGB-Vertrag unterscheiden sich in verschiedenen Aspekten (siehe oben). Je nach persönlicher Situation kann somit die eine Vertragsart sinnvoller sein als die andere. Für private Bauherren kommt eventuell sogar auch ein Verbraucherbauvertrag infrage.
- Um Ungenauigkeiten rechtzeitig zu erkennen, sollte man unbedingt den Bauvertrag genau prüfen.
- Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, den Vertrag von einem Rechtsanwalt gegenlesen zu lassen.
- Die Bauvertragsparteien können die gesetzlichen Vorschriften abändern und für einzelne Klauseln abweichende Regelungen zu den Bestimmungen der VOB und des BGB vereinbaren.
- Es ist sinnvoll, auch die Übergabe gewünschter Bauunterlagen in den Bauvertrag einzubinden. Viel zu häufig ist nicht Inhalt des Vertrags, was dem Bauherrn bei Übergabe auszuhändigen ist. Zu diesen Unterlagen zählt z. B. der Energiebedarfsausweis.
Wie kann man einen Bauvertrag kündigen?
Wenn man einen Bauvertrag kündigen will, benötigt man dafür im Regelfall einen wichtigen Grund. Andernfalls entsteht dem Bauherrn durch die Kündigung des Bauvertrags ein hoher finanzieller Schaden. Im Falle eines wirksamen Rücktritts vom Vertrag muss man den Handwerkern nur den Lohn für die bislang erbrachten Leistungen zahlen.
Will man die Option haben, den Bauvertrag zu kündigen, wenn Unstimmigkeiten auftreten, ist es sinnvoll, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen als Basis zu nehmen. Hier verfügt man über die Möglichkeit zum Ausstieg aus dem Vertrag, wenn Mängel vor der Abnahme nicht behoben worden sind oder sich die Bauausführung verzögert.
Einen Verbraucherbauvertrag (siehe oben), der nicht vom Notar beurkundet wurde, kann man sogar binnen einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung widerrufen. Dieses Widerrufsrecht besteht jedoch lediglich für private Bauherren und findet zudem keine Anwendung für Bauträgerverträge.
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Rechtstipps zu "Bauvertrag" | Seite 5
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19.10.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… - und Notüberläufe zu einem Nachtragsvergütungspreis von 3.800,00 €. Nach dem Bauvertrag war der Architekt ausdrücklich nicht zur Vergabe von Nachtragsaufträgen bevollmächtigt. Der Auftragnehmer ging …“ Weiterlesen
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18.10.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… einen entsprechenden Vertrag abschließt, dass der Käufer das Grundstück ohne diesen Bauvertrag nicht erworben hätte oder aber auch die enge zeitliche Abfolge von Abschluss des Werkvertrages und anschließendem Kauf …“ Weiterlesen
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04.10.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… nicht die Geschäftsgrundlage darstellt. Preissteigerungen gehören im Übrigen zu den üblichen Risiken, auch wenn sie sehr hoch ausfallen. Bei Bauverträgen, denen die VOB/B zugrunde gelegt wurde, gibt …“ Weiterlesen
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23.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… vom 20.07.2017 zurück und beschäftigt sich mit der Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich festgestellt, dass die oft in einem Bauvertrag …“ Weiterlesen
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22.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… einer Beschaffenheitsvereinbarung ist durchaus möglich, wenn die angegebenen Maße als Zirkamaße oder je nach Sachlage als Mindest- oder Höchstmaße interpretiert werden. Soweit ein Bauvertrag …“ Weiterlesen
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21.09.2021 Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch„… des Leistungsverzeichnisses für beide Seiten eines solchen Bauvertrags ganz wichtig, wenn der Unternehmer nicht alle Leistungen erbringen soll, sondern der Bauherr einzelne Gewerke als Eigenleistung selbst erbringt. Düsseldorf, den 21. September 2021 Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch“ Weiterlesen
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17.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… ist. Richtigerweise hat das OLG Dresden in 2. Instanz die Klage abgewiesen. Im Mittelpunkt des Interesses stand, ob zwischen den Parteien ein Bauvertrag zustande gekommen ist. Das wurde durch die Instanzen verneint …“ Weiterlesen
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14.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„Vielfach sind derartige Klauseln unwirksam. Die Unwirksamkeit von Klauseln in Bauverträgen ist immer wieder Gegenstand zahlreicher Entscheidungen. Nachfolgend soll ein kleiner Abriss über …“ Weiterlesen
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13.09.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… einer Gesellschaft als Vollkaufmann einzuordnen wäre. Entscheidend ist also, in welcher Funktion der Bauvertrag abgeschlossen wird. Nach § 650 im BGB sind Verbraucherbauverträge Verträge …“ Weiterlesen
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07.09.2021 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… Verstoß gegen das bauvertragliche Kooperationsgebot dar, wenn dem Sicherungsverlangen des Unternehmers auch andere Motive als die bloße Erlangung einer Sicherheit zu Grunde lägen. Mit dem Argument …“ Weiterlesen
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02.09.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… werden. Das bedeutet für einen Bauvertrag mit einem Generalunternehmer, der seinen Geschäftssitz in Hamburg hat, dass der Auftragnehmer nicht in Hamburg klagen muss, wenn der Auftragnehmer die Bauleistung …“ Weiterlesen
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