Bauvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!
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Die wichtigsten Fakten
- Bei Bauverträgen unterscheidet man zwischen BGB-Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und VOB-Verträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).
- 2018 wurde zudem für private Bauherren die Möglichkeit des Verbraucherbauvertrags eingeführt. Dieser schützt die Interessen privater Häuslebauer in besonderer Weise.
- Ein Verbraucherbauvertrag kann insbesondere innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung einfach widerrufen werden.
Was ist ein Bauvertrag?
Bei einem Bauvertrag liegt ein Werkvertrag zwischen Auftraggeber (Besteller) und Auftragnehmer (Unternehmer) vor. Vereinbart wird in einem solchen Vertrag die vollständige oder teilweise (Wieder-)Herstellung, der Umbau oder Abriss eines Bauwerks bzw. einer Außenanlage.
Es wird eine Unterscheidung zwischen einem reinen BGB-Vertrag und einem VOB-Vertrag vorgenommen. Dabei kommt es darauf an, ob der Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder nach den gesetzlichen Vorschriften des im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Werkvertragsrechts gestaltet wird.
In den Fällen, in denen nicht explizit die Anwendung der VOB vereinbart wird, handelt es sich um einen BGB-Vertrag. Umgangssprachlich bezeichnet man Verträge nach beiden Regelungen als Bauvertrag. Eine weitere seit Kurzem existierende Spezialform ist der Verbraucherbauvertrag.
Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen BGB-Vertrag und VOB-Vertrag?
- Verjährung: Liegt ein BGB-Vertrag vor, so verjähren die Mängelansprüche für Bauwerke nach 5 Jahren. In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sind im Regelfall 4 Jahre vorgesehen. Die Vereinbarung einer längeren Frist ist jedoch trotz Anwendung der VOB möglich.
- Mängelhaftung: Nach der VOB existiert im Gegensatz zum Bürgerlichen Gesetzbuch kein Rücktrittsrecht bei Mängeln. Dafür enthält die VOB weitreichendere Kündigungsmöglichkeiten für den Bauherrn. Anders als im BGB kann er z. B. vor einer Abnahme den Bauvertrag kündigen.
- Änderungen: Normalerweise hat der Bauunternehmer Änderungen nach Vertragsschluss nicht mehr zu berücksichtigen. Bei der VOB sind diese Bitten jedoch verpflichtend und –soweit noch durchführbar – umzusetzen. Der Bauherr verfügt in diesem Fall also über mehr Flexibilität.
- Abnahme der Arbeiten: Wenn man das Bauwerk ohne Vorbehalt abnimmt, kann man später für bei der Abnahme bekannte Mängel womöglich keine Ansprüche mehr geltend machen. In diesem Zusammenhang enthält die VOB verglichen mit dem BGB umfangreichere Abnahmemöglichkeiten zum Vorteil des Bauunternehmers.
- Unterlagen und Bauplatz: Der Bauherr muss nach der VOB seinen Vertragspartnern alle zur Bauausführung nötigen Unterlagen rechtzeitig und kostenfrei überlassen. Zudem muss er sich darum kümmern, dass für die Handwerker Arbeits- und Lagerplätze auf der Baustelle vorhanden sind. Darüber hinaus muss der Bauherr sicherstellen, dass Zufahrtswege sowie Anschlüsse für Energie und Wasser existieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält hierzu keine Vorschriften.
- Rechnungen: Bei einem Bauvertrag nach dem BGB ist der vereinbarte Werklohn automatisch spätestens mit der Abnahme fällig. Laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen muss die Rechnungsstellung stets schriftlich vorgenommen werden und nachprüfbar sein.
Was ist ein Verbraucherbauvertrag?
Bei einem Verbraucherbauvertrag handelt es sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch um einen Vertrag, bei dem ein Auftragnehmer von einem Auftraggeber mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder dem größeren Umbau eines vorhandenen Gebäudes beauftragt wird (§ 650i BGB). Der Bau bzw. der Umbau dient dabei keinen Zwecken einer beruflichen oder selbstständigen Tätigkeit des Auftraggebers. Dieser Vertrag wurde im Rahmen der Neuordnung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 eingeführt und muss schriftlich vorliegen.
Der Verbraucherbauvertrag hat die Position von privaten Häuslebauern durch mehr Verbraucherschutz stark verbessert. Dies zeigt sich dadurch, dass:
- Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht bekommen haben.
- die Höhe der Abschlagszahlungen beschränkt wurde.
- der Bauunternehmer seine Bauleistungen beschreiben muss.
- Angaben zur Bauzeit gemacht werden müssen.
- der Bauunternehmer notwendige Unterlagen anfertigen und herausgeben muss.
Was sollte man beim Abschluss eines Bauvertrags beachten?
Egal ob man einen Bauträger oder Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt hat, eine vertragliche Fixierung ist unverzichtbar. Nur so bekommt man Rechtssicherheit, wenn einmal etwas nicht so läuft, wie es soll. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte man auf Folgendes achten:
- VOB-Vertrag und BGB-Vertrag unterscheiden sich in verschiedenen Aspekten (siehe oben). Je nach persönlicher Situation kann somit die eine Vertragsart sinnvoller sein als die andere. Für private Bauherren kommt eventuell sogar auch ein Verbraucherbauvertrag infrage.
- Um Ungenauigkeiten rechtzeitig zu erkennen, sollte man unbedingt den Bauvertrag genau prüfen.
- Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, den Vertrag von einem Rechtsanwalt gegenlesen zu lassen.
- Die Bauvertragsparteien können die gesetzlichen Vorschriften abändern und für einzelne Klauseln abweichende Regelungen zu den Bestimmungen der VOB und des BGB vereinbaren.
- Es ist sinnvoll, auch die Übergabe gewünschter Bauunterlagen in den Bauvertrag einzubinden. Viel zu häufig ist nicht Inhalt des Vertrags, was dem Bauherrn bei Übergabe auszuhändigen ist. Zu diesen Unterlagen zählt z. B. der Energiebedarfsausweis.
Wie kann man einen Bauvertrag kündigen?
Wenn man einen Bauvertrag kündigen will, benötigt man dafür im Regelfall einen wichtigen Grund. Andernfalls entsteht dem Bauherrn durch die Kündigung des Bauvertrags ein hoher finanzieller Schaden. Im Falle eines wirksamen Rücktritts vom Vertrag muss man den Handwerkern nur den Lohn für die bislang erbrachten Leistungen zahlen.
Will man die Option haben, den Bauvertrag zu kündigen, wenn Unstimmigkeiten auftreten, ist es sinnvoll, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen als Basis zu nehmen. Hier verfügt man über die Möglichkeit zum Ausstieg aus dem Vertrag, wenn Mängel vor der Abnahme nicht behoben worden sind oder sich die Bauausführung verzögert.
Einen Verbraucherbauvertrag (siehe oben), der nicht vom Notar beurkundet wurde, kann man sogar binnen einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung widerrufen. Dieses Widerrufsrecht besteht jedoch lediglich für private Bauherren und findet zudem keine Anwendung für Bauträgerverträge.
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Rechtstipps zu "Bauvertrag" | Seite 7
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05.11.2020 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… zu rechtlichen Nachteilen führt. Der Auftragnehmer ist nach Fristablauf hingegangen und hat den Bauvertrag gekündigt und nicht etwa die Arbeiten eingestellt. Rechte des Auftragnehmers nach ergebnislosem …“ Weiterlesen
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10.09.2020 Rechtsanwalt Jürgen Brückner„… sind in diesem Kontext alle natürlichen Personen, die Bauverträge zu Zwecken abschließen, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können …“ Weiterlesen
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04.09.2020 Rechtsanwalt Hauke Heinz HillmerEinen Grundsatz, den Sie als Auftragnehmer unbedingt beherzigen sollten - nein müssen ! Vergessen Sie niemals Bedenken anzumelden, wenn Sie nur den leisesten Zweifel haben, es könnte ein Problem seite … Weiterlesen
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23.07.2020 Rechtsanwältin & Notarin Esther Czasch„… % befristet für den Zeitraum vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 beschlossen. Was bedeutet das aber nun für bestehende Bauverträge und Immobilienverträge? 1. Grundsatz Es gilt: Für die Frage, welcher …“ Weiterlesen
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14.07.2020 Rechtsanwalt Finn Streich„Problemaufriss: In den meisten Werkverträgen (Bauverträgen) finden sich Regelungen über die Bauabnahme. In der rechtsberatenden Baupraxis müssen wir jedoch immer wieder feststellen, dass trotz …“ Weiterlesen
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13.07.2020 Rechtsanwalt Markus Lutz„… das Gegenteil: Die Umsatzsteuersenkung von 19% auf 16 % mag im alltäglichen Leben wenig spürbar sein. Anders ist es bei Bauverträgen: Für sämtliche Bauleistungen die vor dem 31.12.2020 fertiggestellt …“ Weiterlesen
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02.07.2020 Rechtsanwältin Blanka Haselmann„… zu einem Zerwürfnis der Vertragsparteien und verweigern entweder der Bauherr oder der Auftragnehmer endgültig die weitere Fortsetzung der Bauarbeiten aus dem Bauvertrag, kann die Zahlungsklage nicht mehr …“ Weiterlesen
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15.06.2020 Rechtsanwalt Antonio Paul Vezzari„… kann es zu einer Bauleistungsänderung kommen. Ist ein pauschalisierter Preis per Bauvertrag beschlossen worden, trägt der Bauunternehmer das volle Risiko für höhere Kosten beim Personal oder den Materialien …“ Weiterlesen
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30.07.2020 Rechtsanwalt Joachim Germer„… berechtigen zur Verweigerung der Abnahme. Dabei liegt ein wesentlicher Mangel dann vor, wenn dieser z.B. den Gebrauch hindert. Es gibt also mehrere Varianten: 1. Bauvertrag vor dem 1.7.20 und Abnahme …“ Weiterlesen
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08.06.2020 Rechtsanwalt Markus Erler„Verbraucherschützendes neues Baurecht seit 2018 Seit dem 1.1.2018 gilt das neue Baurecht. Es wurden etliche neue Regelungen zum Thema Bauvertrag in das BGB eingeführt. Viele dieser Vorschriften …“ Weiterlesen
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29.05.2020 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„Der AG eines Bauvorhabens setzt einen bauleitenden Architekten ein. Er selbst kümmert sich nicht um die Baustelle und hat auch den Bauvertrag nicht selbst unterzeichnet. Der AN macht …“ Weiterlesen
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28.05.2020 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… sei in den Fällen der Wille der Parteien zu ermitteln, wenn das Abnahmeprotokoll eine andere Mängelfrist als der Bauvertrag nenne. Nur wenn danach feststehe, dass das Abnahmeprotokoll …“ Weiterlesen
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27.05.2020 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… eines Bauvertrages seien nicht gehindert, auch die Ausführung unsinniger Leistungen zu vereinbaren, hier den erheblichen Instandhaltungsaufwand erforderlich machenden Anstrich eines verzinkten …“ Weiterlesen
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26.05.2020 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… vergeblich blieb, kündigte der AN den Bauvertrag fristlos. Der AG verwies auf die fehlende Begründetheit der ausgesprochene Kündigung und forderte den AN - ebenfalls vergeblich - zur Bestätigung …“ Weiterlesen
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17.04.2020 Rechtsanwalt Frank-F. Kahle„… /B regelt als einschlägige Norm, wie mit unvorhersehbaren und unvermeidbaren Behinderungen und Verzögerungen während der Abwicklung eines Bauvertrages umzugehen ist und wer welche Ansprüche hieraus …“ Weiterlesen
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16.04.2020 Rechtsanwalt Ralph Robert Dahlmanns„… eines vom Auftraggeber gleichzeitig mit dem neuen Angebot vorgelegten Bauvertrages erfolgen. Im zweiten Fall ist der Auftragnehmer gut beraten, wenn er gegenüber dem Auftraggeber schriftlich klarstellt …“ Weiterlesen
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15.04.2020 Rechtsanwalt Dr. Hannes Wiesflecker„… auch die im Vertrag allenfalls festgelegten Leistungsstörungsklauseln zur Anwendung kommen. Gerade in Bauverträgen sind auch häufig Vertragsstrafen (pauschalierter Schadenersatz) für die Nichteinhaltung …“ Weiterlesen