Bauvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!
- 4 Minuten Lesezeit
Die wichtigsten Fakten
- Bei Bauverträgen unterscheidet man zwischen BGB-Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und VOB-Verträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).
- 2018 wurde zudem für private Bauherren die Möglichkeit des Verbraucherbauvertrags eingeführt. Dieser schützt die Interessen privater Häuslebauer in besonderer Weise.
- Ein Verbraucherbauvertrag kann insbesondere innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung einfach widerrufen werden.
Was ist ein Bauvertrag?
Bei einem Bauvertrag liegt ein Werkvertrag zwischen Auftraggeber (Besteller) und Auftragnehmer (Unternehmer) vor. Vereinbart wird in einem solchen Vertrag die vollständige oder teilweise (Wieder-)Herstellung, der Umbau oder Abriss eines Bauwerks bzw. einer Außenanlage.
Es wird eine Unterscheidung zwischen einem reinen BGB-Vertrag und einem VOB-Vertrag vorgenommen. Dabei kommt es darauf an, ob der Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder nach den gesetzlichen Vorschriften des im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Werkvertragsrechts gestaltet wird.
In den Fällen, in denen nicht explizit die Anwendung der VOB vereinbart wird, handelt es sich um einen BGB-Vertrag. Umgangssprachlich bezeichnet man Verträge nach beiden Regelungen als Bauvertrag. Eine weitere seit Kurzem existierende Spezialform ist der Verbraucherbauvertrag.
Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen BGB-Vertrag und VOB-Vertrag?
- Verjährung: Liegt ein BGB-Vertrag vor, so verjähren die Mängelansprüche für Bauwerke nach 5 Jahren. In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sind im Regelfall 4 Jahre vorgesehen. Die Vereinbarung einer längeren Frist ist jedoch trotz Anwendung der VOB möglich.
- Mängelhaftung: Nach der VOB existiert im Gegensatz zum Bürgerlichen Gesetzbuch kein Rücktrittsrecht bei Mängeln. Dafür enthält die VOB weitreichendere Kündigungsmöglichkeiten für den Bauherrn. Anders als im BGB kann er z. B. vor einer Abnahme den Bauvertrag kündigen.
- Änderungen: Normalerweise hat der Bauunternehmer Änderungen nach Vertragsschluss nicht mehr zu berücksichtigen. Bei der VOB sind diese Bitten jedoch verpflichtend und –soweit noch durchführbar – umzusetzen. Der Bauherr verfügt in diesem Fall also über mehr Flexibilität.
- Abnahme der Arbeiten: Wenn man das Bauwerk ohne Vorbehalt abnimmt, kann man später für bei der Abnahme bekannte Mängel womöglich keine Ansprüche mehr geltend machen. In diesem Zusammenhang enthält die VOB verglichen mit dem BGB umfangreichere Abnahmemöglichkeiten zum Vorteil des Bauunternehmers.
- Unterlagen und Bauplatz: Der Bauherr muss nach der VOB seinen Vertragspartnern alle zur Bauausführung nötigen Unterlagen rechtzeitig und kostenfrei überlassen. Zudem muss er sich darum kümmern, dass für die Handwerker Arbeits- und Lagerplätze auf der Baustelle vorhanden sind. Darüber hinaus muss der Bauherr sicherstellen, dass Zufahrtswege sowie Anschlüsse für Energie und Wasser existieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält hierzu keine Vorschriften.
- Rechnungen: Bei einem Bauvertrag nach dem BGB ist der vereinbarte Werklohn automatisch spätestens mit der Abnahme fällig. Laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen muss die Rechnungsstellung stets schriftlich vorgenommen werden und nachprüfbar sein.
Was ist ein Verbraucherbauvertrag?
Bei einem Verbraucherbauvertrag handelt es sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch um einen Vertrag, bei dem ein Auftragnehmer von einem Auftraggeber mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder dem größeren Umbau eines vorhandenen Gebäudes beauftragt wird (§ 650i BGB). Der Bau bzw. der Umbau dient dabei keinen Zwecken einer beruflichen oder selbstständigen Tätigkeit des Auftraggebers. Dieser Vertrag wurde im Rahmen der Neuordnung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 eingeführt und muss schriftlich vorliegen.
Der Verbraucherbauvertrag hat die Position von privaten Häuslebauern durch mehr Verbraucherschutz stark verbessert. Dies zeigt sich dadurch, dass:
- Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht bekommen haben.
- die Höhe der Abschlagszahlungen beschränkt wurde.
- der Bauunternehmer seine Bauleistungen beschreiben muss.
- Angaben zur Bauzeit gemacht werden müssen.
- der Bauunternehmer notwendige Unterlagen anfertigen und herausgeben muss.
Was sollte man beim Abschluss eines Bauvertrags beachten?
Egal ob man einen Bauträger oder Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt hat, eine vertragliche Fixierung ist unverzichtbar. Nur so bekommt man Rechtssicherheit, wenn einmal etwas nicht so läuft, wie es soll. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte man auf Folgendes achten:
- VOB-Vertrag und BGB-Vertrag unterscheiden sich in verschiedenen Aspekten (siehe oben). Je nach persönlicher Situation kann somit die eine Vertragsart sinnvoller sein als die andere. Für private Bauherren kommt eventuell sogar auch ein Verbraucherbauvertrag infrage.
- Um Ungenauigkeiten rechtzeitig zu erkennen, sollte man unbedingt den Bauvertrag genau prüfen.
- Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, den Vertrag von einem Rechtsanwalt gegenlesen zu lassen.
- Die Bauvertragsparteien können die gesetzlichen Vorschriften abändern und für einzelne Klauseln abweichende Regelungen zu den Bestimmungen der VOB und des BGB vereinbaren.
- Es ist sinnvoll, auch die Übergabe gewünschter Bauunterlagen in den Bauvertrag einzubinden. Viel zu häufig ist nicht Inhalt des Vertrags, was dem Bauherrn bei Übergabe auszuhändigen ist. Zu diesen Unterlagen zählt z. B. der Energiebedarfsausweis.
Wie kann man einen Bauvertrag kündigen?
Wenn man einen Bauvertrag kündigen will, benötigt man dafür im Regelfall einen wichtigen Grund. Andernfalls entsteht dem Bauherrn durch die Kündigung des Bauvertrags ein hoher finanzieller Schaden. Im Falle eines wirksamen Rücktritts vom Vertrag muss man den Handwerkern nur den Lohn für die bislang erbrachten Leistungen zahlen.
Will man die Option haben, den Bauvertrag zu kündigen, wenn Unstimmigkeiten auftreten, ist es sinnvoll, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen als Basis zu nehmen. Hier verfügt man über die Möglichkeit zum Ausstieg aus dem Vertrag, wenn Mängel vor der Abnahme nicht behoben worden sind oder sich die Bauausführung verzögert.
Einen Verbraucherbauvertrag (siehe oben), der nicht vom Notar beurkundet wurde, kann man sogar binnen einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung widerrufen. Dieses Widerrufsrecht besteht jedoch lediglich für private Bauherren und findet zudem keine Anwendung für Bauträgerverträge.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Bauvertrag?
Rechtstipps zu "Bauvertrag" | Seite 6
-
07.07.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„Viele Bauträger werben mit dem Modell, dass der Grundstückskaufvertrag von dem Bauvertrag des dazugehörigen Wohnhauses getrennt abgeschlossen werden. Als Argument für die Aufspaltung dieser beiden …“ Weiterlesen
-
09.06.2021 Rechtsanwalt Andreas Biernath„… - oder Umbau (Stichwort: Fertighäuser): Bau- und Leistungsbeschreibung sowie Bauvertrag nicht dezidiert genug und nicht vom Fachmann erklären lassen. Kurze und kompakte Beschreibungen können viel …“ Weiterlesen
-
27.05.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„Wird ein Bauvertrag gekündigt, stellt sich häufig die Streitfrage, welche Leistungen der Auftraggeber dem Auftragnehmer zu vergüten hat. Diese Problematik stellt sich insbesondere dann …“ Weiterlesen
-
12.05.2021 Rechtsanwältin Jutta Lüdicke„… . Der Auftraggeber hatte dem Bauvertrag gekündigt und der Auftragnehmer hatte Schlussrechnung gelegt, die die Vergütung für die erbrachte Leistung umfasste und auch für den nicht erbrachten Teil der Leistung …“ Weiterlesen
-
04.05.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„Es kommt drauf an! Dass einem Verbraucher bei einem Bauvertrag mit einem Unternehmer gesetzlich ein Widerrufsrecht zusteht, dürfte zwischenzeitlich weitgehend bekannt sein. Dieses Widerrufsrecht …“ Weiterlesen
-
27.04.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… geschlossen hat, stellt der Unternehmer dieses fertig. Im Anschluss kommt es zur Bauabnahme. Die Bauabnahme als wichtiger Meilenstein Die Bauabnahme stellt eine wichtige Zäsur im Bauvertrag dar …“ Weiterlesen
-
26.03.2021 Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch„… der notariellen Form, ist in diesen Fällen nichtig . Wer hingegen auf seinem eigenen Grund und Boden bauen möchte, muss den Bauvertrag mit dem Bauunternehmer nicht von dem Notar beglaubigen lassen. Vielmehr …“ Weiterlesen
-
19.03.2021 Rechtsanwalt Ulrich Kerner„… Arbeitgeber als Objektingenieur, Manager für Solarthermie-Systeme und Serviceingenieur. So arbeitete er bei der späteren Beklagten in den Jahren 2008 bis 2010 als Sachbearbeiter für Bauverträge …“ Weiterlesen
-
11.03.2021 Rechtsanwalt Antonio Paul Vezzari„… der Technik nach dem Bauvertrag zum Zeitpunkt der Abnahme. In § 13 Nr. 1 VOB/B heißt es nämlich, "Der Auftragnehmer hat dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln …“ Weiterlesen
-
10.03.2021 Rechtsanwalt Andreas Paessler„… die voraussichtlich entstehenden anwaltlichen und sonstigen Kosten, die in seiner Bausache entstehen und entstehen können, die rechtliche Prüfung aller Bauverträge nebst Anlagen, insbesondere die Prüfung …“ Weiterlesen
-
09.03.2021 Rechtsanwalt Antonio Paul Vezzari„Durch den Bauvertrag legen die Vertragsparteien die maßgeblichen Regeln ihrer Zusammenarbeit fest. Bereits beim Abschluss des Bauvertrages sollte den Vertragsparteien in einem hohen Maße daran …“ Weiterlesen
-
02.03.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… , dass vom Auftragnehmer zur Ablösung des Sicherungseinbehalts eine Gewährleistungsbürgschaft für die Dauer des Gewährleistungszeitraums zu stellen ist. Nach ständiger Rechtsprechung darf in AGB (Bauverträge …“ Weiterlesen
-
14.07.2022 Rechtsanwalt Neels Lamschus„… einen BGB-Bauvertrag im Sinne des § 650a Abs. 1 S. 1 BGB handelt oder ob der Vertrag anhand der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B, VOB/B, zu beurteilen ist. Die VOB/B wird nur …“ Weiterlesen
-
27.01.2021 Rechtsanwalt Andreas Junge„… sind Leistungen, die den Bauvertrags- und Werkvertragsrecht unterliegen, also Werkleistungen. Diese sind für den Auftragnehmer fast immer umsatzsteuer- und ertragssteuerpflichtig. Daher muss ein Unternehmer …“ Weiterlesen
-
18.01.2021 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… betreffen, und die Stabilitaet des Gebäudes betreffen koennen. Versicherter ist der Bauherr. TIPP Sollten Sie ein Grundstueck zum Bau erwerben, dann ist der Bauvertrag, sei es, Einzelgewerke …“ Weiterlesen
-
11.02.2021 Rechtsanwalt Andreas Paessler„… aus. Die rechtliche Beratung und Begleitung der Verhandlungen über den Abschluss eines Bauvertrages bewahrt den Kaufinteressenten vor den Folgen unerwartet auftretender Mängel und Schäden der Immobilie sowie …“ Weiterlesen
-
12.01.2021 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„Im Rahmen von Bauverträgen oder bei der Beauftragung von Handwerkerleistungen kommt es häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Bauunternehmern und Auftraggebern. Hintergrund …“ Weiterlesen
-
04.01.2021 Rechtsanwalt Andreas Junge„… in die Handwerksrolle. Bauleistungen sind Leistungen, die den Bauvertrags- und Werkvertragsrecht unterliegen, also Werkleistungen. Diese sind für den Auftragnehmer fast immer umsatzsteuer …“ Weiterlesen
-
11.01.2023 Rechtsanwalt Bastian Ruge LL.M.„… . Allerdings wird von diesem Grundsatz dann eine Ausnahme gemacht, wenn aus den parteilichen Vereinbarungen aus dem Grundstückskaufvertrag und/oder dem Bauvertrag hervorgeht, dass zwischen diesen beiden …“ Weiterlesen
-
16.11.2020 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… ist. Das ist ungünstig, da dann Schadensersatzansprüche des Auftraggebers drohen. 3. Anspruch auf Kündigung Weiter kann der Auftragnehmer einen unliebsamen Bauvertrag kündigen. Der Anspruch auf Kündigung stellt …“ Weiterlesen
-
11.11.2020 Rechtsanwalt Finn StreichImmer wieder geraten Auftragnehmer in Terminschwierigkeiten, da sich der Beginn der Arbeitsausführung bei einem Auftrag verzögert und immer weiter verschiebt. Viele Auftragnehmer sind deshalb gezwunge … Weiterlesen
-
20.08.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… zur Verfügung stellt. Hierzu gehören insbesondere der Bauvertrag mit dem Verhandlungsprotokoll mit allen Zusätzlichen und Besonderen Vertragsbedingungen, Leistungsverzeichnis, geprüfte Rechnungen, falls …“ Weiterlesen
-
13.11.2020 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… . Vielmehr ist ausreichend, dass der Auftragnehmer in bewusster Abweichung vom Bauvertrag einen anderen Baustoff verwendet, ohne den Auftraggeber auf diese Änderung hinzuweisen. Arglistig verschweigt …“ Weiterlesen
-
05.11.2020 Rechtsanwalt Clemens Biastoch„… zur automatischen Gesamtunwirksamkeit des kompletten Werk-/Bauvertrags. Das bedeutet für das Vertragsverhältnis: Der Besteller verliert gegenüber dem Unternehmer sämtliche Gewährleistungsrechte, insbesondere also …“ Weiterlesen