Bauvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!
- 4 Minuten Lesezeit
Die wichtigsten Fakten
- Bei Bauverträgen unterscheidet man zwischen BGB-Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch und VOB-Verträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).
- 2018 wurde zudem für private Bauherren die Möglichkeit des Verbraucherbauvertrags eingeführt. Dieser schützt die Interessen privater Häuslebauer in besonderer Weise.
- Ein Verbraucherbauvertrag kann insbesondere innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung einfach widerrufen werden.
Was ist ein Bauvertrag?
Bei einem Bauvertrag liegt ein Werkvertrag zwischen Auftraggeber (Besteller) und Auftragnehmer (Unternehmer) vor. Vereinbart wird in einem solchen Vertrag die vollständige oder teilweise (Wieder-)Herstellung, der Umbau oder Abriss eines Bauwerks bzw. einer Außenanlage.
Es wird eine Unterscheidung zwischen einem reinen BGB-Vertrag und einem VOB-Vertrag vorgenommen. Dabei kommt es darauf an, ob der Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) oder nach den gesetzlichen Vorschriften des im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelten Werkvertragsrechts gestaltet wird.
In den Fällen, in denen nicht explizit die Anwendung der VOB vereinbart wird, handelt es sich um einen BGB-Vertrag. Umgangssprachlich bezeichnet man Verträge nach beiden Regelungen als Bauvertrag. Eine weitere seit Kurzem existierende Spezialform ist der Verbraucherbauvertrag.
Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen BGB-Vertrag und VOB-Vertrag?
- Verjährung: Liegt ein BGB-Vertrag vor, so verjähren die Mängelansprüche für Bauwerke nach 5 Jahren. In der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sind im Regelfall 4 Jahre vorgesehen. Die Vereinbarung einer längeren Frist ist jedoch trotz Anwendung der VOB möglich.
- Mängelhaftung: Nach der VOB existiert im Gegensatz zum Bürgerlichen Gesetzbuch kein Rücktrittsrecht bei Mängeln. Dafür enthält die VOB weitreichendere Kündigungsmöglichkeiten für den Bauherrn. Anders als im BGB kann er z. B. vor einer Abnahme den Bauvertrag kündigen.
- Änderungen: Normalerweise hat der Bauunternehmer Änderungen nach Vertragsschluss nicht mehr zu berücksichtigen. Bei der VOB sind diese Bitten jedoch verpflichtend und –soweit noch durchführbar – umzusetzen. Der Bauherr verfügt in diesem Fall also über mehr Flexibilität.
- Abnahme der Arbeiten: Wenn man das Bauwerk ohne Vorbehalt abnimmt, kann man später für bei der Abnahme bekannte Mängel womöglich keine Ansprüche mehr geltend machen. In diesem Zusammenhang enthält die VOB verglichen mit dem BGB umfangreichere Abnahmemöglichkeiten zum Vorteil des Bauunternehmers.
- Unterlagen und Bauplatz: Der Bauherr muss nach der VOB seinen Vertragspartnern alle zur Bauausführung nötigen Unterlagen rechtzeitig und kostenfrei überlassen. Zudem muss er sich darum kümmern, dass für die Handwerker Arbeits- und Lagerplätze auf der Baustelle vorhanden sind. Darüber hinaus muss der Bauherr sicherstellen, dass Zufahrtswege sowie Anschlüsse für Energie und Wasser existieren. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält hierzu keine Vorschriften.
- Rechnungen: Bei einem Bauvertrag nach dem BGB ist der vereinbarte Werklohn automatisch spätestens mit der Abnahme fällig. Laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen muss die Rechnungsstellung stets schriftlich vorgenommen werden und nachprüfbar sein.
Was ist ein Verbraucherbauvertrag?
Bei einem Verbraucherbauvertrag handelt es sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch um einen Vertrag, bei dem ein Auftragnehmer von einem Auftraggeber mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder dem größeren Umbau eines vorhandenen Gebäudes beauftragt wird (§ 650i BGB). Der Bau bzw. der Umbau dient dabei keinen Zwecken einer beruflichen oder selbstständigen Tätigkeit des Auftraggebers. Dieser Vertrag wurde im Rahmen der Neuordnung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 eingeführt und muss schriftlich vorliegen.
Der Verbraucherbauvertrag hat die Position von privaten Häuslebauern durch mehr Verbraucherschutz stark verbessert. Dies zeigt sich dadurch, dass:
- Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht bekommen haben.
- die Höhe der Abschlagszahlungen beschränkt wurde.
- der Bauunternehmer seine Bauleistungen beschreiben muss.
- Angaben zur Bauzeit gemacht werden müssen.
- der Bauunternehmer notwendige Unterlagen anfertigen und herausgeben muss.
Was sollte man beim Abschluss eines Bauvertrags beachten?
Egal ob man einen Bauträger oder Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt hat, eine vertragliche Fixierung ist unverzichtbar. Nur so bekommt man Rechtssicherheit, wenn einmal etwas nicht so läuft, wie es soll. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte man auf Folgendes achten:
- VOB-Vertrag und BGB-Vertrag unterscheiden sich in verschiedenen Aspekten (siehe oben). Je nach persönlicher Situation kann somit die eine Vertragsart sinnvoller sein als die andere. Für private Bauherren kommt eventuell sogar auch ein Verbraucherbauvertrag infrage.
- Um Ungenauigkeiten rechtzeitig zu erkennen, sollte man unbedingt den Bauvertrag genau prüfen.
- Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, den Vertrag von einem Rechtsanwalt gegenlesen zu lassen.
- Die Bauvertragsparteien können die gesetzlichen Vorschriften abändern und für einzelne Klauseln abweichende Regelungen zu den Bestimmungen der VOB und des BGB vereinbaren.
- Es ist sinnvoll, auch die Übergabe gewünschter Bauunterlagen in den Bauvertrag einzubinden. Viel zu häufig ist nicht Inhalt des Vertrags, was dem Bauherrn bei Übergabe auszuhändigen ist. Zu diesen Unterlagen zählt z. B. der Energiebedarfsausweis.
Wie kann man einen Bauvertrag kündigen?
Wenn man einen Bauvertrag kündigen will, benötigt man dafür im Regelfall einen wichtigen Grund. Andernfalls entsteht dem Bauherrn durch die Kündigung des Bauvertrags ein hoher finanzieller Schaden. Im Falle eines wirksamen Rücktritts vom Vertrag muss man den Handwerkern nur den Lohn für die bislang erbrachten Leistungen zahlen.
Will man die Option haben, den Bauvertrag zu kündigen, wenn Unstimmigkeiten auftreten, ist es sinnvoll, die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen als Basis zu nehmen. Hier verfügt man über die Möglichkeit zum Ausstieg aus dem Vertrag, wenn Mängel vor der Abnahme nicht behoben worden sind oder sich die Bauausführung verzögert.
Einen Verbraucherbauvertrag (siehe oben), der nicht vom Notar beurkundet wurde, kann man sogar binnen einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung widerrufen. Dieses Widerrufsrecht besteht jedoch lediglich für private Bauherren und findet zudem keine Anwendung für Bauträgerverträge.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Bauvertrag?
Rechtstipps zu "Bauvertrag" | Seite 4
-
12.10.2022 Rechtsanwalt Dr. Karsten Winckler„… eines abgeschlossenen Bauvertrages befreien können. Der nachfolgende Artikel gibt einen kurzen Überblick über das Instrument des Widerrufs eines Verbraucherbauvertrages. Der Gesetzgeber hat dem Verbraucher …“ Weiterlesen
-
03.10.2022 Rechtsanwältin Jana Christina Hartmann„… die Familie ist. Davon umfasst ist z.B. die Anmietung oder Kündigung einer Wohnung der Familie oder der Abschluss eines Bauvertrages für ein Wohnhaus [BGH FamRZ 1989, 35]. Keine Geschäfte i.S.v. § 1357 …“ Weiterlesen
-
21.09.2022 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„Begründungszwang bei Kündigung Bauvertrag aus wichtigem Grund. Grund kann im Prozess nachgeschoben werden. Der Fall: Ein Bauherr beauftragte einen Fliesenleger auf der Baustelle zu arbeiten …“ Weiterlesen
-
20.09.2022 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder Umbau des Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon (§ 650a I BGB). Ein Bauträgervertrag …“ Weiterlesen
-
17.08.2022 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… in Höhe von 145.307,33 € brutto. AG und AN schließen einen Bauvertrag, wonach der AN eine Pauschalvergütung in Höhe von 136.850,00 € erhält. Der Vertrag wird geschlossen. Während der Ausführung …“ Weiterlesen
-
17.07.2022 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… . Risiken und Probleme mit der Finanzierung Normalerweise werden Bauverträge erst abgeschlossen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Das Problem ist hier meist der Faktor „rechtzeitig“: Auszahlung …“ Weiterlesen
-
17.07.2022 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… im Baurecht: Leistungsstörungen & Bauvertrag | Rechtsanwalt Baurecht erklärt Keine ungeprüften Bauverträge unterzeichnen und ungesicherte Anzahlungen leisten Wenn Ihnen ein Notar einen Vertragsentwurf …“ Weiterlesen
-
08.07.2022 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… ein Verbraucherbauvertrag vorliegen. Das sind Bauverträge mit Verbrauchern durch die der Auftragnehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden …“ Weiterlesen
-
05.07.2022 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Haben die Beteiligten eines Bauvertrages sich bei der Mängelbeseitigung auf eine behelfsmäßige Methode verständigt, so kann der Anspruch des Auftraggebers auf Erstattung höherer …“ Weiterlesen
-
28.06.2022 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… aus einem geschlossenen Bauvertrag zu lösen. Dies gilt für Bauverträge gemäß § 648 BGB und bei Einbeziehung der VOB nach § 8 Abs. 1 VOB/B. Diese freie Kündigung entbindet den kündigenden Besteller jedoch …“ Weiterlesen
-
27.06.2022 polnische Rechtsanwältin Alicja Machała-Pucek„… etwaiger Ansprüche des Bestellers aus diesem Vertrag, einzubehalten . Vor allem geht es um die Sicherung der Fälle der Nichterfüllung oder nicht ordnungsgemäßer Erfüllung des Bauvertrages/Werkvertrages …“ Weiterlesen
-
01.06.2022 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„… Fertigstellungsfrist nicht einhält? Gemäß § 650k Abs. 3 S. 1 BGB müssen Bauverträge, und gemäß § 650u Abs. 2 BGB auch Bauträgerverträge, verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks …“ Weiterlesen
-
10.05.2022 Rechtsanwältin Janina Werner„… Bundesgerichtshof eingelegt. Ob sich auch der BGH auf die Seite der Verbraucher schlägt, bleibt abzuwarten. Unser Tipp: Vertragliche Regelungen im Bauvertrag schaffen Sicherheit Wann der Bundesgerichtshof …“ Weiterlesen
-
10.05.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… in § 650f BGB, dass bei Bauverträgen der Unternehmer von dem Besteller eine Sicherheit für noch nicht gezahlte Vergütung verlangen kann. In § 650f Abs. 6 BGB hat der Gesetzgeber aber eine Ausnahme …“ Weiterlesen
-
03.05.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… auch durch ausdrückliche Regelung im Bauvertrag verbindlich enthalten ist. Darauf müssen Bauherren beim Vertragsschluss vor dem Notar großen Wert legen und sich im Zweifelsfall anwaltlich beraten lassen, bevor …“ Weiterlesen
-
26.04.2022 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… zählen nicht Vereinbarungen im Blick auf Hauptleistungspflichten (z.B. Preisabrede und Leistungsbeschreibung im engeren Sinne). Bauverträgen, die in der Regel gegenseitige Verpflichtungen begründen …“ Weiterlesen
-
14.04.2022 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… Untersuchung durchzuführen, hatte der AN nicht. Der 3. Fall beschäftigt sich mit dem Widerruf eines Bauvertrags durch einen Verbraucher. Dieser Fall ging auch durch die Presse. Das Kammergericht Berlin …“ Weiterlesen
-
17.03.2022 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… wie bei einer „Beschaffenheitsvereinbarung nach unten“. Daraus ist erkennbar, dass immer, wenn Risiken im Bauvertrag auftreten, der Auftragnehmer verpflichtet ist, auf diese Risiken vollumfänglich …“ Weiterlesen
-
15.02.2022 Rechtsanwalt Matthias Weyhreter„Der rechtlichen Einordnung von Verträgen hinsichtlich der Errichtung von Photovoltaikanlagen kommt eine besondere Bedeutung zu. Entweder handelt es sich hierbei um Werkverträge (bzw. Bauverträge …“ Weiterlesen
-
15.02.2022 Rechtsanwalt Matthias Weyhreter„Der rechtlichen Einordnung von Verträgen hinsichtlich der Errichtung von Windkraftanlagen kommt eine besondere Bedeutung zu. Entweder handelt es sich hierbei um Werkverträge (bzw. Bauverträge …“ Weiterlesen
-
09.01.2022 Rechtsanwalt Jörg Diebow„Der Fall : Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Fertighausanbieters enthalten unter anderem folgende Klauseln: § 12 Abs. 2 des "Bauvertrages Premium“: Der Bauherr kann im Falle …“ Weiterlesen
-
13.01.2022 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… . Die Kündigung des Bauvertrags bedarf nunmehr der schriftlichen Form. Dies ergibt sich aus § 650h BGB. Dieses Schriftformerfordernis ist zwingend. Wird die Schriftform nicht eingehalten, hat dies die Nichtigkeit …“ Weiterlesen
-
03.12.2021 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„Ein Unternehmer hatte vorbereitende Erdbauarbeiten auf Grundlage eines VOB-Bauvertrags auszuführen. Für diese Leistungen fordert er Restwerklohn vom Besteller. Der Ausschreibung lag u.a …“ Weiterlesen
-
29.11.2021 Rechtsanwalt Pierre Donath-Franke„… dann widersprüchlich. Das verstößt gegen das bauvertragliche Kooperationsverbot. Entscheidet sich der Unternehmer in dieser Situation, die Werkleistung geändert auszuführen, kann sich der Besteller wegen …“ Weiterlesen