Änderung des Hypothekengesetzes

Die Änderungen des Hypothekengesetzes, die am 16. Juli 2015 in Kraft getreten sind und im Amtsblatt der Republik Serbien Nr. 60/2015 verkündet wurden, haben zum Ziel, das außergerichtliche Verfahren der Befriedigung zu bekräftigen und einen höheren Grad an rechtlicher und wirtschaftlicher Sicherheit für Teilnehmer an den Geschäften über die Bestellung und Realisierung der Hypothek als Sicherungsmittel der Forderung zu erwirken sowie die Schuldner bzw. Eigentümer der hypothekarisch belasteten Liegenschaften durch einzelne gesetzliche Lösungen zu schützen. 

Die Bekräftigung des außergerichtlichen Verfahrens der Befriedigung wurde vor allem durch jene Änderungen erzielt, die sich nicht nur auf das Erlöschen der Hypothek im Fall einer außergerichtlichen Veräußerung der hypothekarisch belasteten Liegenschaft, sondern auch auf das Verfahren der außergerichtlichen Veräußerung als eine Art der Befriedigung der Forderung des Hypothekengläubigers beziehen. 

Die vorherige gesetzliche Lösung schrieb vor, dass die Rechte der nachfolgenden Hypothekengläubiger nach der Durchführung der außergerichtlichen Veräußerung der hypothekarisch belasteten Liegenschaft im Katasteramt eingetragen bleiben, worunter gleichzeitig das Vorbehalten der Rechte der nachfolgenden Gläubiger auf die Befriedigung aus dem Wert der hypothekarisch belasteten Liegenschaft verstanden wird. 

Eine solche gesetzliche Lösung hat de facto die Wirkung und den Sinn der Realisierung einer außergerichtlichen Veräußerung auf die Fälle beschränkt, in denen nur ein Gläubiger eingetragen, und andererseits das Verfahren der gerichtlichen öffentlichen Versteigerung hervorgehoben wurde. Denn nur durch diese Art der Veräußerung wurden die Hypothek und die Eintragung aller Hypothekengläubiger aufgrund eines rechtskräftigen gerichtlichen Beschlusses über die Befriedigung der Hypothekengläubiger gelöscht. 

Die vorgenommenen Änderungen des Hypothekengesetzes haben diesen Unterschied und das Problem überwunden, indem nun vorgeschrieben wird, dass im Fall der außergerichtlichen Veräußerung der hypothekarisch belasteten Liegenschaft alle eingetragenen Hypotheken sowie andere Belastungen (die im Register des Katasteramts nach der Eintragung der Hypothek, wegen deren Befriedigung es zur Veräußerung gekommen ist, eingetragen sind) auf Antrag 

• des Käufers des Sicherungsgegenstands,
• des Hypothekengläubigers oder
• des Eigentümers der hypothekarisch belasteten Liegenschaft – wenn es sich nicht um ein und dieselbe Person aufgrund des entsprechenden Rechtsgeschäfts handelt –,

vom zuständigen Katasteramt nach Dienstpflicht gelöscht werden – ohne Rücksicht, ob die Forderung ganz oder teilweise eingetrieben wurde oder unbefriedigt geblieben ist. 

Auf diese Weise wird die Gleichstellung der Rechtsbedeutung und der Effizienz von gerichtlichem und außergerichtlichem Verfahren erreicht – das Ungleichgewicht war eines der größten Nachteile des vorherigen gesetzlichen Wortlauts. 

Die Effizienz des Verfahrens der außergerichtlichen Befriedigung wird erhöht durch die neue Möglichkeit, dass der Gläubiger die hypothekarisch belastete Liegenschaft nach Einleitung des Verfahrens der außergerichtlichen Befriedigung durch eine unmittelbare Vereinbarung bis zur Verkündung der öffentlichen Versteigerung veräußern kann, aber nur zu einem Preis, der nicht niedriger als 90 % des geschätzten Werts sein kann. 

Außerdem wurde eine gesetzliche Neuheit eingeführt, deren Ziel es ist, im Fall der außergerichtlichen Veräußerung der hypothekarisch belasteten Liegenschaft die Schuldner unter Schutz zu stellen. 

Die vorgenommenen Änderungen umfassen zudem die Pflicht zur Veranlassung eines gerichtlichen Veräußerungsverfahrens sowie die erneute Festlegung des Marktwerts der Liegenschaft, sofern die hypothekarisch belastete Liegenschaft binnen 18 Monaten nach Rechtskräftigkeit des Beschlusses über die Eintragung der hypothekarischen Veräußerung innerhalb des außergerichtlichen Befriedigungsverfahrens unverkauft geblieben ist. 

In diesem Fall ist das Katasteramt für Liegenschaften verpflichtet, den Beschluss über die Löschung der hypothekarischen Veräußerung zu fassen und gleichzeitig die Eintragung des Verbots der außergerichtlichen Veräußerung der hypothekarisch belasteten Liegenschaft vorzunehmen. Der Gläubiger kann sich nach der durchgeführten Eintragung nur innerhalb des gerichtlichen Veräußerungsverfahrens befriedigen. 

In diesem Sinne – und um die Realisierung der außergerichtlichen Veräußerung zu beschleunigen und dynamischer zu gestalten – wird nun eine verbindliche Frist für die Anberaumung der öffentlichen Versteigerung der hypothekarisch belasteten Liegenschaft gesetzlich vorgeschrieben. Sie muss innerhalb von sechs Monaten nach Rechtskraft des Beschlusses über die Eintragung der hypothekarischen Veräußerung stattfinden. 

Schließlich betreffen die Änderungen und Ergänzungen des Gesetzes auch andere Bereiche, wie etwa die verbindlichen Bestimmungen über die Form und die Elemente der Erklärung über die einseitige Hypothek oder die Art und Form des Hypothekenvertrags zur Anpassung an das Gesetz über das Notariatswesen. Sie verfolgen das Ziel, einzelne Rechtslücken zu präzisieren und die Nachteile des vorherigen gesetzlichen Wortlauts zu beseitigen. 

Rechtsanwalt Saša Sindjelić