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Außerordentliche Kündigung auch wegen alter Mietrückstände in der Regel möglich

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Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 13.07.2016 (Az.: VIII ZR 296/15) entschieden, dass die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags auch wegen älterer Mietrückstände grundsätzlich zulässig ist. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB kann das Mietverhältnis nämlich gekündigt werden, wenn der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (grundsätzlich mehr als eine Monatsmiete) in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Verzug ist. Im vom BGH entschiedenen Fall waren diese Voraussetzungen gegeben; die beklagte Mieterin blieb die Mieten für Februar und April 2013 schuldig. Dennoch hat die Vorinstanz die Räumungsklage abgewiesen, da das Mietverhältnis erst im November 2013 wegen der Mietrückstände gekündigt wurde. Die Vorinstanz führte dabei eine Vorschrift aus dem allgemeinen Kündigungsrecht ins Feld, namentlich § 314 Abs. 3 BGB, wonach die außerordentliche Kündigung nur innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen dürfe. Das siebenmonatige Zuwarten bis zur Erklärung der Kündigung wertete das Landgericht als Vorinstanz nicht mehr als angemessen.

Dem erteilte der BGH nun eine Absage – er gab der Räumungsklage statt. Der BGH hat insoweit klagestellt, dass die allgemeine Norm des § 314 Abs. 3 BGB mit der Beschränkung des Kündigungsrechts zulasten des Vermieters keine Anwendung finde. Im Mietrecht gelten bei Zahlungsverzug des Mieters ausschließlich die Normen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, die weder eine angemessene Frist für die Erklärung der Kündigung kennen noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vorsehen.

Tipp vom Anwalt

Rechtsanwalt Dr. Perabo-Schmidt von der Rechtsanwaltskanzlei PSS Rechtsanwälte aus Wiesbaden begrüßt dieses Urteil. „Eine im Ergebnis richtige Entscheidung, wie ich finde. Gleichwohl wird der Mieter vom BGH nicht schutzlos gestellt. Sein Vertrauen auf ein Ausbleiben der Kündigung nach mehreren Monaten wird auch vom BGH durchaus anerkannt. Das Gericht hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Vermieter sein Kündigungsrecht durch zu langes Zuwarten zumindest verwirken kann. Allerdings gab es im vorliegenden Fall für eine Verwirkung keine Anhaltspunkte, da der Mieter bereits im August 2013 abgemahnt worden war. Insoweit konnte im November des gleichen Jahres noch kein schutzwürdiges Vertrauen aufseiten des Mieters entstanden sein, dass der Vermieter vom dem Kündigungsrecht kein Gebrauch mehr machen würde“, so Dr. Perabo-Schmidt. Dennoch mahnt der Fall des BGH, dass Vermieter, die aus Rücksicht auf ihre Mieter nicht sofort die Kündigung wegen Mietrückständen erklären wollen, zumindest eine Abmahnung aussprechen sollten, um einen Verwirkungstatbestand in Bezug auf eine spätere Kündigung zu unterbinden. Im Gegenzug sollten Mieter, denen wegen länger zurückliegenden Mietrückständen gekündigt wurde, von einem Anwalt überprüfen lassen, ob im Einzelfall eine Verwirkung in Betracht kommt, rät Dr. Perabo-Schmidt.

Kanzlei PSS Rechtsanwälte – Kanzlei für Mietrecht

Die Kanzlei PSS Rechtsanwälte aus Wiesbaden vertritt Mieter und Vermieter in allen Fragen des Mietrechts, sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich.


Rechtstipp vom 19.07.2016
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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