Baudarlehen-Auszahlung-Sicherheitentausch:

„Darlehen ohne Objekt – Was tun, wenn der Immobilienkauf scheitert?“

Ein Darlehen in der Tasche, aber keine Immobilie in Sicht – was nun?Ein Immobilienkauf ist ein komplexes Unterfangen. Nicht selten platzt der Kaufvertrag im letzten Moment – doch das Darlehen wurde längst unterzeichnet. Für viele Darlehensnehmer stellt sich nun die Frage: Kann ich das bereits bewilligte Darlehen für ein anderes Objekt verwenden? Und was passiert mit der Sicherheit, insbesondere wenn bereits eine Grundschuld für das ursprünglich geplante Objekt eingetragen wurde?

Zweckbindung von Immobiliendarlehen

Darlehen für Immobilienkäufe sind in der Regel zweckgebunden. Die Auszahlung kann (und darf) durch die Bank an Bedingungen geknüpft werden – z. B. den Nachweis eines Kaufvertrags oder die Eintragung einer Grundschuld. Dadurch möchte die Bank absichern.

Was passiert, wenn der Vertrag nun doch nicht zustande kommt:

Vor Auszahlung: Die Bank darf die Auszahlung verweigern, solange die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen – z. B. ein gültiger Kaufvertrag – nicht erfüllt sind. In diesem Fall bleibt der Vertrag zwar bestehen, aber die Darlehenssumme wird nicht ausbezahlt.

Nach Auszahlung: Wurde das Darlehen bereits ganz oder teilweise ausgezahlt – etwa bei frühzeitiger Freigabe – ist der Vertrag rechtlich bindend, auch wenn das Objekt am Ende nicht gekauft wird. Die Zweckbindung schützt in der Regel nicht vor Rückzahlungspflichten. Das bedeutet: Der Kunde muss das Darlehen trotzdem bedienen – mit Zinsen, Tilgung usw. –, auch wenn er das geplante Objekt gar nicht erwerben konnte.

Der Sicherheitentausch

Die Grundschuld wird häufig zur Absicherung des Darlehens bestellt. Diese Grundschuld ist regelmäßig auf das konkrete Objekt bezogen. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, verliert auch die Sicherheit ihre Grundlage.

In solchen Fällen kann ein Sicherheitentausch beantragt werden – also die Übertragung der Grundschuld auf ein anderes Objekt. Die Bank muss dem Sicherheitentausch nicht ohne Weiteres zustimmen. Damit die Bank ihre Zustimmung zu einem Tausch erteilt, gibt es bestimmte Voraussetzungen, die von dem Darlehensnehmer erfüllt werden müssen!

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hat in einem Urteil vom 03.02.2004 (03.02.2004) entschieden, dass ein Darlehensnehmer bei einem Realkredit einen Anspruch auf Zustimmung zum Sicherheitentausch haben kann, wenn:

• die neue Sicherheit gleichwertig ist,
• die Bank keine schutzwürdigen eigenen Interessen entgegenzusetzen hat,
• der Darlehensnehmer bereit ist, alle anfallenden Kosten zu tragen, und
• keine Nachteile bei Verwaltung oder Verwertung der neuen Sicherheit für die Bank entstehen.

Weiterhin darf die Bank den Sicherheitentausch nicht allein aus geschäftspolitischen Erwägungen verweigern, wenn alle sachlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Schadensersatzansprüche 

Verweigert die Bank dennoch die Zustimmung – z. B. aus rein geschäftspolitischen Gründen –, zwingt sie den Darlehensnehmer zur vorzeitigen Ablösung des Darlehens. Die Folge: Eine teure Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, obwohl ein Fortbestehen des Darlehens unter neuer Sicherheit möglich gewesen wäre. Sodann wäre die Bank ungerechtfertigt bereichert (§ 812 BGB) und der Darlehensnehmer kann und sollte die ihm zustehenden Schadensersatzansprüche gegen die Bank geltend machen.

Fazit 

Gerade in Fällen, in denen der Immobilienkauf überraschend scheitert, stehen Darlehensnehmer vor einer finanziellen Zwickmühle. In solchen komplexen Situationen brauchen Sie mehr als einen Standardrat – Sie brauchen Sie einen strategisch denkenden Partner, der Ihre wirtschaftlichen Interessen zielgerichtet vertritt. Dr. Martin P. Heinzelmann, LL.M., Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht steht Ihnen nicht nur mit seiner juristischen Expertise zur Seite, sondern kümmert sich auch mit persönlichem Engagement und großer Sorgfalt um Ihr Anliegen.