Corona und Miete

„Das einzig Gute ist, dass ich keine Miete zahlen muss, immerhin machen das die Großen ja auch nicht“.

Solche Äußerungen höre ich in meiner Kanzlei in letzter Zeit öfter.

Doch solche Aussagen sind mit Vorsicht zu genießen.

Grundsätzlich hat man seine Miete zu zahlen.

Wer das nicht tut, riskiert, dass sein Vermieter ihm außerordentlich und sogar fristlos kündigt.

So sagt es das Gesetz, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3; 569 BGB.

Der Grund für diese Regelung liegt in dem allgemeinen Prinzip „Geld hat man zu haben“. Dieser Satz sagt etwas salopp aus, dass jeder, der in einem Vertrag verspricht, ein Entgelt zu zahlen, dieses auch aufbringen muss.

Einfacher ist dies im Falle eines Kaufes zu sehen. Wer ein Brot beim Bäcker nebenan kaufen will, muss das Geld auf den Tisch legen, andernfalls braucht er den Laden gar nicht erst betreten.

Nichts anderes gilt bei der Miete einer Wohnung oder auch eines Geschäfts. Wer den Vertrag abschließt, versichert zugleich, dass er sich die Miete auch leisten kann. Nur eine Besonderheit weist ein Mietvertrag, gleich ob für eine Wohnung oder auch geschäftlich, auf: Er ist meist für eine sehr lange Dauer vorgesehen. Stehe ich vor der Bäckerei, kann ich rasch mein Geld zählen und feststellen, ob es für ein Brot reicht. Ob das morgen auch der Fall ist, interessiert in diesem Moment niemanden. Dagegen weiß ich beim Abschluss eines Mietvertrages zwar, dass ich mir die Miete leisten kann, doch niemand kann in die Zukunft sehen, schon gar nicht über Jahre oder Jahrzehnte. In einem solchen Zeitraum kann sich viel ereignen, das nicht vorhersehbar war. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt. Er hat für die Miete von Wohnraum einen „Rettungsanker“ eingebaut. § 569 Abs. 3, Nr. 2 BGB sagt, dass, wenn man innerhalb von zwei Monaten, nachdem man auf Räumung verklagt wurde, den Mietrückstand ausgleicht, die Kündigung unwirksam wird.

Diese Konstellation kommt in der Praxis öfter vor, wenn Menschen auf staatliche Unterstützung angewiesen sind und diese sich verzögert.

Das gilt jedoch nur für Wohnraummiete, nicht für Geschäftsräume, also Büros, Werkstätten etc.

Diese Unterscheidung hat einen Sinn. Die Wohnung ist wichtiger und zum Schutz wird dem Mieter ein weiterer Ausweg aufgezeigt. Der Unternehmer, der Räume mietet, trägt dagegen immer das unternehmerische Risiko. Es ist seine Pflicht und sein Risiko, genügend Geld zu erwirtschaften, um sich sein Büro oder Werkstatt leisten zu können.

Dieses System ist normalerweise gut durchdacht und bewährt. Allerdings ist seit Corona nichts mehr normal. Auch das beste Gesetz kann nicht alle einschneidenden Ereignisse vorhersehen.

Corona droht mit einem unendlichen Dominoeffekt und selbst die redlichsten Mieter können in Not geraten.

Kann man als Wohnungsmieter noch auf seinen „Rettungsanker“ hoffen, gilt dies nicht für Unternehmer.

Der Gesetzgeber hat diese außergewöhnliche Situation erkannt und gehandelt.

Mit dem

 „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“, 

wurde für die Dauer der Pandemie ein weiterer „Rettungsanker“ erlassen.

Seit dem 1. April gilt, dass Mietern wegen eines Zahlungsverzuges nicht gekündigt werden kann.

Dies gilt für rückständige Mieten, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 aufgelaufen sind.

Die Regelung gilt zugunsten von Verbrauchern und Unternehmern, also außer für Wohnungsmiete auch für Geschäftsraummiete und Pacht.

Aber Achtung! Die Regelung enthält nur einen Kündigungsschutz, keine Stundung oder Aufhebung der Pflicht zur Mietzahlung. Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit den Rückstand auszugleichen, sonst kann ihm später dann trotzdem gekündigt werden (Art. 5, § 2 Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht).

Es gilt demnach: „Aufgeschoben ist nicht aufgehoben“.

Außerdem entstehen Verzugszinsen, da streng genommen der Mieter dennoch in Verzug gerät. Derzeit wurde angeregt, das Gesetz nachzubessern, damit diese Zinsen entfallen.

Der Kündigungsschutz greift jedoch nur, wenn das Ausbleiben der Mietzahlung auch auf Pandemie beruht, z. B. Arbeitslosigkeit, eingebrochene Einnahmen wegen Ladenschließung usw.

Der Mieter muss dem Vermieter darlegen, dass er seine Miete aufgrund von Corona schuldig bleibt.

Kommt es zum Streit vor Gericht, muss der Mieter den Zusammenhang beweisen.

Es gibt in Anbetracht der Neuheit der Situation noch keine haltbaren gerichtlichen Entscheidungen, die hier einen Maßstab aufstellen.

Wer also nun glaubt, man könne sich ja etwas ausdenken und dann werde das schon gut gehen, geht ein hohes Risiko ein. Insbesondere eigentlich gesunde Unternehmen, die im Verhältnis relativ wenig Einbußen durch Corona haben, dürften es schwer haben, einfach die Mietzahlungen einzustellen und sich auf den Kündigungsschutz zu berufen.

Auch für andere Kündigungsgründe wie Fehlverhalten, Störung des Mietfriedens oder unsachgemäßer Gebrauch der Räume gilt die Kündigungssperre nicht.

Eine weitere Maßnahme für Erwerbstätige, die ihre Arbeit verlieren, ist der erleichterte Zugang zur Grundsicherung. Ohne Vermögensprüfung werden 6 Monate lang die Mietkosten übernommen.

Es ist zu erwarten, dass in Unkenntnis der Regelung oder im Anschluss an die Corona-Krise doch Fragen zwischen Mieter und Vermieter aufkommen.

In solchen Fällen und natürlich bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.