Coronavirus – Geschäft geschlossen – muss ich Miete bezahlen?

Geschlossene Geschäfte aufgrund staatlicher Maßnahmen

Aufgrund des Coronavirus mussten bundesweit eine Vielzahl von Geschäften und Gewerbebetrieben ihre Geschäfte schließen und ihren Betrieb einstellen, um so eine weitere Ausbreitung des Virus zu verhindern. Unklar ist, wie lange diese Maßnahmen dauern werden.

Bislang wurde stillschweigend davon ausgegangen, dass die Mieten von Geschäftsräumen und Gewerberäumen durch die Mieter weiter gezahlt werden müssen. Gestützt wurde diese Auffassung durch Veröffentlichungen, die offensichtlich Vermieter-Interessen vertreten. Fraglich ist, ob dies bei einer behördlichen Untersagung tatsächlich der Fall ist.

Muss ich die Miete für mein Geschäft trotz verbotener Nutzung weiter bezahlen?

Es spricht einiges dafür, dass der Mieter von Geschäftsräumen aufgrund des behördlichen Verbotes keine Miete zahlen muss, solange das Verbot besteht. Denn zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört die Überlassung des Mietobjektes. Zwar sind die Mieter im Besitz der Mietobjekte, können aber aufgrund des Betriebsverbotes ihre Gewerbeflächen nicht nutzen, wobei es hier nicht um persönliche Gründe geht. Faktisch besteht damit keine Nutzungsmöglichkeit.

Gestützt wird diese Ansicht durch die allgemeinen Bestimmungen des BGB, wonach bei Unmöglichkeit der Leistung (Nutzung des Mietobjektes), nicht vom Mieter gezahlt werden muss.

In jedem Fall wären aber die mietvertraglichen Bestimmungen zu beachten, welche im Gewerbemietrecht wesentlicher freier gestaltet werden können als bei der Wohnraummiete

Auf der anderen Seite ist es so, dass bei der Gewerbemiete das Betriebsrisiko grundsätzlich den Mieter trifft. So werden Beeinträchtigungen von außen, welche nicht auf den Vermieter zurückzuführen sind, regelmäßig dem Mieter zugerechnet. Danach wäre der Mieter nicht von der Mietzahlung befreit.

Es bleibt damit festzuhalten, dass für beide Seiten gewichtige Gründe sprechen. Möglicherweise sollten diese Fälle daher über das Institut der "Störung der Geschäftsgrundlage" gelöst werden. Danach können bei erheblichen Störungen, welche keiner Partei zuzurechnen sind, sachgerechte Anpassungen vorgenommen werden.

Meines Erachtens wäre hier die richtige Lösung, diese Grundsätze anzuwenden und den Mietzins für den Mieter für die betroffene Zeit auf die Hälfte zu kürzen. Dies wäre eine sachgerechte Lösung für Mieter und Vermieter.

Was soll ich jetzt tun?

Wir empfehlen, zunächst mit dem Vermieter zu sprechen, ob eine gütliche Einigung gefunden werden kann.

Achtung!

Damit die Miete später zurückgefordert werden kann, so muss auf jeden Fall gegenüber dem Vermieter die Erklärung abgegeben werden, dass die Miete „unter Vorbehalt einer Rückforderung wegen Nichtnutzung wegen Corona Virus“ gezahlt wird.

Keinesfalls sollte die Miete allerdings zurückgehalten werden, da dann eine Kündigung drohen kann!

Vielmehr wäre später der gerichtliche Weg einzuschlagen, wenn eine gütliche Lösung mit dem Vermieter nicht gefunden werden kann. Gerade deshalb muss der Vorbehalt erklärt werden.

Im Übrigen bleibt abzuwarten, wie die ersten gerichtlichen Entscheidungen hier aussehen. Es gab in der Vergangenheit keine vergleichbare Situation.

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