Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Dachsanierung – meine Rechte als Mieter

Rechtstipp vom 16.01.2018
(13)
Rechtstipp vom 16.01.2018
(13)

Viele Dächer sind baufällig; vielerorts werden Dächer unter dem Gesichtspunkt der sog. „energetischen Sanierung“ erneuert. Mieter müssen unter bestimmten Voraussetzungen Beeinträchtigungen erdulden; gleichwohl kommen auch Ersatzansprüche in Betracht.

Zunächst ist zu unterscheiden, um welche Art von Dachsanierung es sich handelt. Handelt es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme (= Instandhaltung oder Instandsetzung (§ 555 a BGB)) oder um eine energetische Modernisierungsmaßnahme (§ 555 b BGB)? Diese Unterscheidung ist seit Mai 2013 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausdrücklich geregelt.

Das Gesetz unterscheidet zwischen einer Erhaltungsmaßnahme und einer energetischen Modernisierungsmaßnahme

Modernisiert ein Vermieter das Gebäude unter Beachtung energetischer Gesichtspunkte (= energetische Modernisierung), erfährt er Erleichterungen, soweit das Mietobjekt weiterhin bewohnbar ist: Der Mieter muss die Sanierung dulden und darf für die Dauer von 3 Monaten die Miete nicht mindern (§ 555 d BGB).

Über die Sanierungsmaßnahme ist der Mieter jedoch 3 Monate vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen umfassend zu informieren (§ 555 c BGB). Weiterhin steht dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere unter Beachtung von Fristen (!), ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 555 e BGB). Es besteht die Möglichkeit, dass der Mieter einen Härteeinwand erhebt; auch hierzu sind besondere Fristen (!) zu beachten: Der Härteeinwand muss bis zum Ablauf des Monats erhoben werden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555 d Abs. 3 BGB).

Ansprüche des Mieters bei einer Dachsanierung

Bei der energetischen Dachsanierung ergeben sich oftmals Besonderheiten, vor allem dann, wenn sich die Wohnung im Dach befindet und für eine bestimmte Zeit überhaupt nicht bewohnbar ist. Bei Unbewohnbarkeit muss der Mieter keine Miete zahlen; die Minderungssperre gilt dann nicht (= 100 % Minderung).

Sowohl bei Erhaltungsmaßnahmen am Dach als auch bei der energetischen Dachmodernisierung gilt, dass der Vermieter dem Mieter die Zusatzkosten erstatten muss, die durch die Sanierung und ggf. den erforderlichen zeitweisen Aus-/Umzug entstehen (§§ 555 d Abs. 6, 555 a Abs. 3 BGB). Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, dem Mieter eine Alternativunterkunft zu suchen. Findet der Mieter trotz umsichtigen Suchens keine Ersatzunterkunft zu einem vergleichbaren Mietpreis, muss der Vermieter grundsätzlich die Mietkosten der Ersatzunterkunft erstatten, die über die vertragliche Miete hinausgehen. Zu erstatten sind zudem die Kosten des Umzugs. Es empfiehlt sich, den Vermieter rechtzeitig in die Auswahl des Umzugsunternehmens einzubeziehen.

Der Mieter einer Dachgeschosswohnung wird in den überwiegenden Fällen bei Erhaltungsmaßnahmen die Miete anteilig mindern können. Solange die Wohnung weiter nutzbar ist, können die Beeinträchtigungen der Dachsanierung zu einer durchaus hohen Minderung der Miete führen. Der VIII. Zivilsenat bestätigte in seiner Entscheidung vom 12.12.2012 (VIII ZR 181/12) eine Mietminderung um 50 %. Diese kann jedoch nicht pauschal auf andere Fälle übertragen werden; der Umfang der Minderung ist stets im konkreten Einzelfall zu ermessen.

Professionelle Beratung

Gerne unterstütze ich Sie kompetent bei Ihren Fragen zu den jeweiligen Ansprüchen und Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit einer Dachsanierung sowie anderen Erhaltungs-/Sanierungsmaßnahmen.

Rechtsanwältin Maike Bohn, Hamburg


Rechtstipp aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Ihre Spezialisten