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Der Kauf eines mit Schädlingen befallenen Hauses

Rechtstipp vom 16.02.2019
Rechtstipp vom 16.02.2019

Stellt sich nach dem Kauf eines Hauses heraus, dass diese Immobilie schon vor dem Kauf von Schädlingen befallen war, so ist der Ärger des Käufers über den Verkäufer groß. Insbesondere, wenn dieser versuchte, den Befall zu verdunkeln. Grundsätzlich müsste der Verkäufer des Hauses Sie auf einen Schädlingsbefall hinweisen. Doch welche Rechte bestehen für Sie, wenn er dieses unterlässt? 

Es ist nicht relevant, ob der Verkäufer durch das Erscheinungsbild der Immobilie – wie zum Beispiel durch die Sichtbarkeit von überstrichenen Holzwurmlöchern – davon ausgehen konnte, dass der Käufer nach einer Besichtigung von dem Schädlingsbefall hätte wissen müssen. Dass der Käufer einen Verdacht des Schädlingsbefalls durch eine Besichtigung erlangt, ist daher nicht ausreichend, damit der Verkäufer ihn nicht informieren muss. Der Verkäufer ist weiterhin verpflichtet, diesen Schädlingsbefall offenzulegen. 

Der Verkäufer hat gegenüber dem Käufer ein größeres Wissen über das Gebäude, grade dann, wenn der Schädlingsbefall durch eine einfache malermäßige Schönheitsreparatur kaschiert worden ist. Dieses Wissen muss dem Käufer offenbart werden. Die Pflicht des Offenlegens des Befalls besteht auch dann, wenn dem Käufer die Umstände bekannt sein können oder bekannt sind. 

Ein gewolltes Verschweigen des Schädlingsbefalls ist pflichtwidrig, wodurch dem Käufer Ansprüche zustehen. Daneben bestehen weitere Ansprüche, wenn daraus Mängel resultieren, die vom Käufer behoben werden müssen oder behoben wurden. 

Ihnen stehen verschiedene Ansprüche zur Seite, sofern der Verkäufer des Hauses Sie nicht auf den Schädlingsbefall hingewiesen hat. Somit können Sie den Kauf rückabwickeln, den Kaufpreis mindern oder sich die Beseitigungskosten erstatten lassen, wenn die Immobilie durch den Befall objektiv mangelhaft ist und deshalb nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich aufgrund des Befalls nicht mehr Gebrauchen lässt.

Notiz: Neben den oben genannten Ansprüchen kommen auch noch steuerliche Ansprüche infrage. So kann der Käufer des Hauses von dem Verkäufer die bereits entrichtete Grunderwerbssteuer zurückverlangen, dieses aber nur, wenn gleichzeitig der Käufer seinen Anspruch gegen das Finanzamt auf Rückzahlung der Steuer an den Verkäufer abtritt. Der bedingte Erstattungsanspruch ist ein auszugleichender Vorteil.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Allgemeines Vertragsrecht, Baurecht & Architektenrecht

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