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Rechtsanwalt Baurecht & Architektenrecht Rechtsanwälte | anwalt.de

Unter dem Oberbegriff Baurecht versteht man alle Rechtsbereiche, die die Errichtung, Änderung und Beseitigung von Gebäuden betreffen, wobei man zwischen dem privaten Baurecht und dem Öffentlichen Baurecht unterscheidet. Das öffentliche Baurecht bestimmt die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Interesse der Nachbarn und der Allgemeinheit – das private Baurecht reguliert die Rechtsbeziehungen der am Bau beteiligten Personen, also Bauherr, Bauunternehmer, Architekt etc.
 
Ausgangspunkt für das private Baurecht ist der Bauvertrag. Er ist ein schuldrechtlicher Werkvertrag zwischen Bauherr (Auftraggeber) und Bauunternehmer (Auftragnehmer). Für das Zustandekommen des Bauvertrags gelten die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Wie jeder Vertrag wird er mit zwei übereinstimmenden Willenserklärungen geschlossen, durch Angebot und Annahme. Der Bauunternehmer (Auftragnehmer) verpflichtet sich zur Erbringung einer Bauleistung (Errichtung eines Gebäudes, Abtragung eines Walls etc.) und erhält als Gegenleistung vom Bauherrn eine Vergütung.
 
Auch für Bauverträge gilt die Vertragsautonomie, die allerdings bei Bauvorhaben der öffentlichen Hand durch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) eingeschränkt ist:
Der erste Teil der VOB (kurz: VOB/A) schreibt hierfür ein festes Vergabeverfahren vor. Im zweiten Teil der VOB (VOB/B) sind außerdem für alle öffentlichen Bauprojekte Sondervorschriften zu beachten, die zur Ergänzung der Vorschriften des BGB dienen beispielsweise Formvorschriften, Besonderheiten in Hinblick auf Mängelansprüche, bei Leistungsverzögerungen und ein besonderes Widerrufsrecht des Bauherren bezüglich des Bauentwurfs u.v.m.
Die VOB ist zwingend bei allen öffentlichen Bauvorhaben einzuhalten und auch in vielen privaten Bauverträgen ist die Geltung der VOB/B ausdrücklich vereinbart. Ist dies der Fall, gilt automatisch auch für private Bauvorhaben die VOB/C (dritter Teil der VOB). Diese ist zum Beispiel maßgeblich für die Beurteilung, ob Baumängel vorliegen.
 
Unabhängig von der Geltung der VOB ist für jedes Bauvorhaben die Leistungsbeschreibung von entscheidender Bedeutung. Grundsätzlich kann jede Arbeit für Herstellung, Änderung und Beseitigung einer baulichen Anlage als Bauleistung in der Leistungsbeschreibung aufgeführt werden und somit Vertragsinhalt sein. Art und Umfang ergeben sich aus dem jeweiligen Bauvertrag.
 
Neben der Pflicht zur Zahlung des Werklohns muss der Bauherr als Hauptpflicht die Bauabnahme vornehmen. Die Bauabnahme ist die Erklärung, mit der der Bauherr als Auftraggeber die erbrachte Bauleistung seines Vertragspartners als vertragsgemäß anerkennt. Die Abnahme kann auf unterschiedliche Art erfolgen, zum Beispiel mit Begehung der baulichen Anlage, durch Schweigen und Fristablauf oder eine Fertigstellungsbescheinigung, die ein Gutachter ausstellt.
Liegen allerdings wesentliche Baumängel vor, so ist er zur Verweigerung (auch teilweise möglich) der Abnahme berechtigt und kann vom Auftragnehmer Nachbesserung verlangen. Die Gewährleistungsrechte richten sich nach dem allgemeinen Werkvertragsrecht des BGB und werden durch einige Spezialvorschriften für Bauwerke ergänzt.
Mit der Abnahme endet die Vorleistungspflicht des Auftragnehmers, seine Vergütung wird fällig und die Verjährungsfrist für Baumängelansprüche beginnt zu laufen.
Darüber hinaus obliegen den Vertragsparteien auch Nebenpflichten, wie beispielsweise die Mitwirkungspflicht des Bauherrn (Auftraggebers), das Baugrundstück in einem baufreien Zustand bereitzustellen oder die Baugenehmigung und andere erforderlichen behördlichen Genehmigungen zu beschaffen. Der Auftragnehmer muss die Anordnungen des Bauherrn befolgen, die Bauleistung selbstverantwortlich durchführen, die Frist einhalten etc.
 
Ein Unterfall des privaten Baurechts ist das sogenannte Architektenrecht. Hier sind die Rechte und Pflichten des Architekten für seine Auftragstätigkeiten geregelt und in unterschiedlichen Rechtsgrundlagen verankert. Der Architekt erbringt vor allem Planungsleistungen, kann aber auch mit der Baubetreuung und -überwachung (Bauleitung) beauftragt werden. Bei einem Architektenvertrag, auf den die generellen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches anwendbar sind, ist auch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz: HOAI) zu beachten. Sie schreibt zum Beispiel für bestimmte Honorarvereinbarungen die Schriftform zwingend vor oder bestimmt Höchst- und Mindestsätze für die jeweilige Architektenleistung.
Hinweis zum Architektenhonorar: Wird im Architektenvertrag der gesetzliche Honorarsatz nicht beachtet, so bleibt der Vertrag zwar wirksam. Doch anstatt des unwirksam vereinbarten Honorars richtet sich das Honorar nach den zwingenden Sätzen der HOAI.
 
Aufgrund seiner dem Bauherrn überlegenen Stellung und Fachkenntnis, treffen den Architekten bereist vor Vertragsschluss Aufklärungspflichten. Er muss den Bauherrn über die jeweils möglichen Risiken und Grenzen des Bauprojektes informieren. So bringt die Tätigkeit eines Architekten berufsspezifische Risiken und Sicherheitsanforderungen mit sich, so dass für Architekten, ähnlich wie für Steuerberater, Rechtsanwälte, Ärzte und andere Berufsgruppen mit hoher Verantwortung, ein spezielles Berufsrecht (Architektenberufsrecht) gilt. Dessen Einhaltung überwacht die Architektenkammer. Insbesondere bei Baumängeln spielt die Haftung des Architekten eine Rolle (Planungsfehler etc.), die unter dem Begriff der Architektenhaftpflicht zusammengefasst wird und auch den Bereich des Versicherungsrechtes betrifft. Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl von landesrechtlichen Bau-Vorschriften (z.B. BayBO, SächsBO, BauO NRW u.a.) der einzelnen Bundesländer, die von Architekten ebenfalls beachtet werden müssen.
 
Weil ein Architekt hauptsächlich planerisch tätig ist und dabei eigene geistige Werke schafft, fallen seine Planungsleistung grundsätzlich unter das Urheberrecht. Das Urheberrecht an seinen Entwürfen und Werken schützt ihn vor nicht genehmigter Nachahmung und Ideenklau, insbesondere durch Konkurrenten. Mitunter sind aber auch die späteren Eigentümer eines Gebäudes betroffen: So konnte ein Architekt seinen Auftraggebern auch nach Jahren untersagen, bauliche Veränderungen an dem von ihm entworfenen Gebäude vorzunehmen, die sein Erscheinungsbild ändern würden. Bekanntes Beispiel ist der neue Berliner Hauptbahnhof: Das Architekturbüro untersagte aufgrund seines Urheberrechts der Deutschen Bahn die Einbringung von Flachdecken, weil sie tiefgreifend das Erscheinungsbild des Bahnhofes beeinträchtigen würden (LG Berlin, Urteil v. 28.11.2006, Az.: 16 O 240/05)
 
Für zivilrechtliche Bauprozesse (Mängelhaftung, Klage auf Nachbesserung, Schadenersatz etc.) sind die allgemeinen Zivilgerichte zuständig. In erster Instanz das Amtsgericht (AG), ab 5.000 Euro Streitwert das Landgericht (LG), in zweiter Instanz die Oberlandesgerichte (OLG) und der Bundesgerichtshof (BGH). Wird im Rechtsstreit die Verletzung von Grundrechten geltend gemacht, ist für die verfassungsrechtliche Frage letztlich das Bundesverfassungsgericht (BverfG) zuständig.

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Rechtstipps von Anwälten für Baurecht & Architektenrecht

Kündigen muss – insbesondere im Baurecht – gekonnt sein
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15.01.2019
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Das erhebliche Risiko einer falschen Kündigung im Baurecht Kündigen muss absolut gekonnt sein (und sollte daher zwingend von einem Rechtsanwalt begleitet werden). Dieses etwas pragmatische Motto gilt nicht nur im Arbeitsrecht, sondern ...
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Firma muss wegen falschen Betons Grundwasserabsenkung zahlen
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Fertighaus – Vertrag kündigen? Unnötige Kosten bei Hausvertrag vermeiden!
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Viele Bauherren werden von Fertighausunternehmen geworben, die eine schlüsselfertige Errichtung auf dem Grundstück der Wahl des Bauherrn anbieten. Hierzu wird oft vorschnell ein Hausvertrag abgeschlossen. Dabei bleibt jedoch in manchen ...
Falsche Größenangabe beim Kauf einer Eigentumswohnung
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09.01.2019
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Der Verkäufer einer Eigentumswohnung muss dem Käufer Schadensersatz bezahlen, weil die Angaben zur Wohnungsgröße unzutreffend waren. Der Fall: Der Sohn des Eigentümers einer Eigentumswohnung bot die Wohnung zunächst auf einem ...
Wegfall fiktiven Schadensersatzes im Baurecht
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08.01.2019
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Mit einer in der Öffentlichkeit eher weniger beachteten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Februar 2018 (BGH, Urt. v. 22.02.2018, Az. VII ZR 46/17) wurde eine über Jahrzehnte übliche Praxis beendet und eine für Bauherren sowie ...
Zum VOB/B Bauvertrag: Was gilt, wenn sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik ändern?
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07.01.2019
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BGH, Urteil vom 14.11.2017, VII ZR 65/14 Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs befasste sich mit einem Fall, bei dem sich die Regeln der Technik im Zuge der Baumaßnahme verschärft hatten. Streitgegenstand war ein Auftrag zur ...
Abnahme am Bau – zentraler Wendepunkt eines Bauvorgangs
(3)
04.01.2019
Rechtsanwalt Michael Walther
Die Abnahme von Bauleistungen ist von erheblicher rechtlicher Bedeutung. Dennoch ist in der täglichen Praxis häufig zu erkennen, dass weder der Bauherr (Auftraggeber) noch die Unternehmer (Auftragnehmer) der Abnahme die erforderliche ...
Keine Mietminderung bei älteren Wohnungen für aufgrund v. Wärmebrücken bestehende Schimmelpilzgefahr
(1)
02.01.2019
Rechtsanwältin Esther Czasch
BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden ...
Mangel beim Immobilienkauf – der Gewährleistungsausschluss
(1)
17.12.2018
Rechtsanwältin Corinna Ruppel LL.M.
Nach dem Einzug in die neu erworbene Immobilie haben Sie einen vorher übersehenen Mangel entdeckt. Hätten Sie diesen vorher gekannt, hätten Sie die Immobilie nicht gekauft. Sie wenden sich an den Verkäufer, doch er verweist auf den ...
Zur Schadensbemessung bei Mängeln am Bauwerk – kein Ersatz der fiktiven Mängelbeseitigungskosten
(2)
12.12.2018
Rechtsanwältin Maike Bohn
BGH, Urteil vom 22.02.2018, VII ZR 46/17 Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine bisherige Rechtsprechung zu den sog. „fiktiven Mangelbeseitigungskosten“ aufgegeben. Zu Beginn seiner Entscheidung vom 22.02.2018 sind die ...
Vergütung von so genannten Nullpositionen
(1)
11.12.2018
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Was sind Nullpositionen? Wenn eine Leistungsposition des Leistungsverzeichnisses ersatzlos entfällt, spricht man von einer Nullposition. Hierbei geht es nicht um solche Situationen, in denen der Auftraggeber in das Leistungsziel ...
Schimmel in der Wohnung
(1)
07.12.2018
Rechtsanwalt Robert Haas
Einer der häufigsten Mängel ist Schimmelbildung in der Wohnung. Als Mieter haben Sie verschiedene Rechte: Sie können die Beseitigung des Schimmels verlangen und nach angemessener Fristsetzung den Schimmel auf Kosten des Vermieters ...
Wo viel gebaut wird, wird viel Mist gemacht – Zahl der Baumängel steigt stark
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07.12.2018
Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger
Das Problem: In Deutschland gibt es einen Bauherren Schutzgemeinschaft e. V. (BSB). Dieser ermittelt zusammen mit einem Haftpflichtversicherer für Architekten, Ingenieure, Bauträger etc. und dem Institut für Bauforschung e. V. die Zahl ...
Hemmung der Verjährung durch Anmeldung von Schaden?
(1)
06.12.2018
Rechtsanwalt Jörg Diebow
Der Fall: Ein Bauträger wird wegen Mängeln durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf Leistung von Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verklagt. Die WEG hatte vorher ohne Mehrheitsbeschluss ein selbständiges Beweisverfahren ...
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