Die Abwehr der Darlehenskündigung in der Zwangsversteigerung

Darlehenskündigung und Zwangsversteigerung

Ein häufiges Problem im Bank- und Immobilienrecht ist die Kündigung von Darlehensverträgen durch das Kreditinstitut. Dabei kommt es nicht nur bei Zahlungsverzug mit den Darlehensraten zur Kündigung, sondern oftmals auch wegen anderer Gründe, wie etwa fehlende Bonitätsauskunft oder Verschlechterung der bestellten Sicherheiten. Ist der Kunde nicht in der Lage, bei gesetzter Fälligkeit die Gesamtforderung durch eigene Mittel oder eine Umfinanzierung zurückzuführen, wird die Bank die ihr bestellten Sicherheiten verwerten. Bei Immobiliendarlehen bedeutet dies in der Regel die Kündigung der Grundschuld und Einleitung der Zwangsversteigerung der Immobilie.

Hier ist den Darlehensnehmern meist nicht bewusst, dass Einwendungen gegen die Kündigung nicht im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht werden können. Sämtliche Gründe, die der Darlehenskündigung entgegengehalten werden können, bleiben im Zwangsversteigerungsverfahren ungehört und unberücksichtigt. Grund hierfür ist, dass der Kunde mit Bestellung der notariellen Grundschuld die sofortige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung erklärt. Dies soll der Bank als Gläubigerin die Möglichkeit der sofortigen Vollstreckung einräumen ohne sich erst einen Titel beschaffen zu müssen. Im Zwangsversteigerungsverfahren als streng formalen Verfahren, werden nur formelle Einwände berücksichtigt, die den Titel selbst betreffen. Materielle, somit inhaltliche Einwände, die sich gegen die Kündigung richten, müssen in einer gesonderten Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht werden. Es handelt sich dabei um ein eigenständiges Klageverfahren neben dem Versteigerungsverfahren. In dieser Vollstreckungsgegenklage muss auch der Antrag auf sofortige Einstellung der Zwangsversteigerung bis zur Entscheidung in der Hauptsache gestellt werden.

In meiner langjährigen Tätigkeit als Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht habe ich leider häufig erlebt, dass die Mandanten vergeblich versuchen, sich im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens gegen die Kündigung und Versteigerung zu wehren. Dadurch geht wertvolle Zeit verloren, da das Versteigerungsverfahren weiter läuft.

Die sinnvollste Vorgehensweise ist daher, sofort nach Androhung der Kündigung, die bestehenden Einwände gegenüber der Bank geltend zu machen und sofort bei Ausspruch der Kündigung die Vollstreckungsgegenklage einzuleiten. Dabei ist zu bedenken, dass bei Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens der Eintrag des Versteigerungsvermerks in das Grundbuch erfolgt. In diesem Fall ist es erfahrungsgemäß kaum noch möglich, eine Umfinanzierung durch ein anderes Kreditinstitut zu erreichen, da die Banken bei Kreditvergabe das Grundbuch prüfen. Schnelles Handeln ist daher unumgänglich..

Aufgrund meiner langjährigen Tätigkeit als Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie meiner Erfahrung in der Abwicklung von Immobiliendarlehen und Zwangsversteigerungsverfahren bei einer Frankfurter Großbank, bin ich in der Lage, Sie umfassend zu sämtlichen Fragen der Darlehenskündigung und Zwangsversteigerung zu beraten. 

 Rechtsanwältin und Fachanwältin Sabine Burges, Frankfurt a.M.