Zwangsversteigerung: Das erwartet Schuldner und Gläubiger

Die Zwangsversteigerung kann jeden treffen. Finanzielle Notlagen können unter anderem durch den Tod des Hauptverdieners oder aber durch eine Kündigung durch den Arbeitgeber und den Verlust des Jobs eintreten. Werden (Bank-)Schulden in der Folge nicht mehr bedient, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Immobilie. Diese Situation verursacht bei den meisten Menschen nachvollziehbarerweise Existenzängste. 

In diesem Ratgeber erfahren Sie – aufgrund der Komplexität in aller Kürze –, was eine Zwangsversteigerung eigentlich ist, welche Arten der Zwangsversteigerung es gibt, wie der Ablauf erfolgt und ob Möglichkeiten bestehen, die Zwangsversteigerung abzuwenden. Zudem werden die Informationen zu den Kosten der Zwangsversteigerung zusammengefasst. 

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Die Zwangsversteigerung ist die Verwertung einer Sache im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens. Aus dem Versteigerungserlös sollen Forderungen beglichen werden. Oftmals werden Kredite bei der Bank nicht mehr bedient und die Bank möchte durch die Zwangsversteigerung ihre Forderung beglichen haben. 

Wichtig: Die Forderung des Gläubigers als solche muss mit der Immobilie, die zwangsversteigert werden soll, nichts zu tun haben. Es ist ausreichend, dass die Forderung besteht, unabhängig davon, welches Vertragsverhältnis der Forderung zugrunde liegt. 

Arten der Zwangsversteigerung 

Man unterscheidet zwischen der Vollstreckungsversteigerung und der Teilungsversteigerung. Die Vollstreckungsversteigerung wird von einem Gläubiger des Eigentümers betrieben.  

Im Gegensatz zur Vollstreckungsversteigerung geht es bei der Teilungsversteigerung um ein Objekt, das mehreren Personen gehört. Die Teilungsversteigerung erfolgt also zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Sie ist mithin die zwangsweise Auseinandersetzung der aktuell bestehenden Eigentumsgemeinschaft mit einem Grundstück – beispielsweise aufgrund einer Erbengemeinschaft. 

Wo finden Zwangsversteigerungen statt?

Für die Zwangsversteigerung– und auch die Zwangsverwaltung– von Grundstücken und Immobilien ist das Amtsgericht des Bezirks zuständig, in dem sich das zu versteigernde Grundstück beziehungsweise Objekt befindet. Hier findet auch die Zwangsversteigerung statt – und zwar in einer öffentlichen Sitzung.  

Öffentlich bedeutet, dass jedermann die Möglichkeit offenstehen muss, der Versteigerung unmittelbar beizuwohnen. Zwangsversteigerungstermine sind über das gemeinsame ZVG-Justizportal des Bundes und der Länder zu finden oder aber unmittelbar über die Seite des örtlichen Amtsgerichts. 

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Der Ablauf der Zwangsversteigerung ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Die Dauer variiert, man kann sich auf mehrere Monate beziehungsweise unter Umständen sogar Jahre einstellen. In weniger als einem Jahr sind die wenigstens Zwangsversteigerungsverfahren abgewickelt. Es ist eine Unterteilung in vier verschiedene Phasen möglich, die nachfolgend dargestellt wird. 

Der konkrete Ablauf und vor allem die Dauer eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist kaum kalkulierbar. Gläubiger können sich jedenfalls auf ein langwieriges Verfahren einstellen – aus diesem Grund kann es manchmal gelingen, die Zwangsversteigerung abzuwenden. 

Antrag auf Zwangsversteigerung 

Damit die Zwangsversteigerung von dem zuständigen Vollstreckungsgericht angeordnet wird, bedarf es erst einmal eines Antrags beim zuständigen Gericht (siehe Wo finden Zwangsversteigerungen statt?). Der Antrag soll das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch und den vollstreckbaren Titel bezeichnen (§ 16 Abs. 1 ZVG).  

Auf den Antrag hin ergeht sodann Beschluss über die Anordnung des Verfahrens. Hinweis: Sowohl Schuldner als auch Gläubiger können auf die Anordnung des Verfahrens hin gemäß § 30 ZVG (Gläubiger) beziehungsweise § 30a ZVG (Schuldner) beantragen, das Verfahren einstweilen einzustellen (siehe Wie wendet man eine Zwangsversteigerung ab?). 

Ermittlung des Verkehrswertes 

Die Ermittlung des Grundstücks- oder Verkehrswertes nimmt oftmals einen Großteil der Dauer des Verfahrens ein und erfolgt erst, nachdem der Gläubiger einen entsprechenden Vorschuss für die Ermittlung gezahlt hat. Dieser wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. In der Praxis wird üblicherweise immer ein Sachverständiger bestellt, der nach Besichtigung des Objekts ein entsprechendes schriftliches Gutachten anfertigt. „Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen“ (§ 74a Abs. 5 ZVG). 

Liegt dem Vollstreckungsgericht das entsprechende Gutachten vor, wird dieses unter Gewährung einer Stellungnahmefrist an Gläubiger und Schuldner übermittelt. Danach wird der Verkehrswert per Beschluss festgesetzt und ein Termin zur Zwangsversteigerung bestimmt. 

Der Beschluss über die Festsetzung des Verkehrswertes kann mit der sofortigen Beschwerde angefochten werden. Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können jedoch nicht mit der Begründung angefochten werden, dass der Verkehrswert unrichtig festgesetzt wurde (§ 74a Abs. 5 ZVG). 

Zwangsversteigerungstermin 

Zwangsversteigerungstermine sind online zu finden und für jedermann zugänglich. Der Termin gliedert sich in Aufruf, Bekanntmachungen, Bietzeit und der Verhandlung über den Zuschlag. 

Zunächst wird die Sache aufgerufen und durch den Rechtspfleger, der den Termin leitet, werden Feststellungen zur Sache – also zum Objekt, um das es geht – getroffen. Sodann werden die das Grundstück betreffenden Nachweisungen, die das Verfahren betreibenden Gläubiger und deren Ansprüche, die Zeit der Beschlagnahme, der festgesetzte Verkehrswert und die erfolgten Anmeldungen bekannt gemacht. Anschließend wird das geringste Gebot sowie eventuell bestehen bleibende Rechte verlesen, die sich aus dem Grundbuch ergeben. Außerdem werden die Versteigerungsbedingungen nach Anhörung der anwesenden Beteiligten festgestellt. 

Danach folgt die eigentliche Versteigerung. Die Zeit, in der geboten werden kann, muss mindestens 30 Minuten betragen, wobei die Versteigerung so lange fortzusetzen ist, bis ein Gebot nicht mehr abgegeben wird. Eine Höchstdauer gibt es nicht. 

Ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt werden würde, kann Sicherheitsleistung verlangen, jedoch nur sofort nach Abgabe des Gebots (§ 67 Abs. 1 ZVG). „Die Sicherheit ist für ein Zehntel des in der Terminsbestimmung genannten, anderenfalls des festgesetzten Verkehrswerts zu leisten. […] Bietet der Schuldner oder ein neu eingetretener Eigentümer des Grundstücks, so kann der Gläubiger darüber hinausgehende Sicherheitsleistung bis zur Höhe des Betrags verlangen, welcher zur Deckung seines Anspruchs durch Zahlung zu berichtigen ist” (§ 68 ZVG). Die Sicherheitsleistung kann nicht durch Barzahlung erfolgen. 

Gebote 

Gibt es kein (gültiges) Gebot, wird das Verfahren gemäß § 77 ZVG einstweilen eingestellt. Der Gläubiger kann sodann die Fortsetzung des Verfahrens beantragen. Gibt es ein Gebot, das jedoch nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes beträgt, kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Erreicht das Gebot nicht einmal 50 Prozent des Verkehrswertes, muss der Zuschlag durch das Gericht versagt werden. 

Liegt ein gültiges Gebot vor, das die Wertgrenze des Verkehrswertes erreicht, kommt es zum Zuschlag. Das Gericht erlässt sodann einen Zuschlagsbeschluss und der Ersteher wird Eigentümer – und zwar ausnahmsweise trotz der Tatsache, dass er (noch) nicht im Grundbuch eingetragen ist. Von diesem Zeitpunkt an gehen alle Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers nunmehr auf den Ersteher über. 

Verteilungstermin 

Abschließend erfolgt der Verteilungstermin. Im Verteilungstermin wird der aus der Versteigerung stammende Erlös an den Gläubiger übergeben beziehungsweise unter den Gläubigern verteilt. 

Wie wendet man eine Zwangsversteigerung ab?

Bevor die Zwangsversteigerung beantragt wird, also das Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet ist, sind Schuldner hierüber in der Regel informiert; eine Zwangsversteigerung bahnt sich an. Auch wegen der Langwierigkeit haben Schuldner oftmals Chancen, die Zwangsversteigerung abzuwenden oder aber Zeit zu gewinnen. Im ersten Schritt sind Verhandlungen mit dem Gläubiger denkbar sowie eine kurzfristige Stundung der Zinsen und Raten. 

Im zweiten Schritt muss Geld beschafft werden. Denken Sie an den Verkauf von Wertgegenständen, an eine Vermietung oder an Teilvermietungen und verringern Sie Ihre Lebenshaltungskosten. Gegebenenfalls geht es wegen eines Jobverlustes darum, nur eine kurze Zeit zu überbrücken. Erwogen werden muss – bei erfolglosen Verhandlungen und keiner Beschaffungsmöglichkeit von Geld – auch immer ein freihändiger Verkauf, der oftmals einen höheren Erlös bringt. 

Ist der Antrag auf Zwangsversteigerung bereits gestellt, bleibt die Möglichkeit, gemäß § 30a ZVG die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Hier gilt es vorzutragen, die Forderung in naher Zukunft begleichen zu können. Alternativ kommt der Vortrag einer sittenwidrige Härte nach § 765a ZPO in Betracht. 

Kosten einer Zwangsversteigerung

Die Kosten variieren. Bei der Vollstreckungsversteigerung wird zunächst für den Antragsteller eine Antragsgebühr fällig. Diese liegt bei etwa 50 bis 200 EUR.  

Daneben wird eine Verfahrens-, Termins- und Zuschlagsgebühr von jeweils 0,5 fällig, die sich am festgesetzten Verkehrswert orientiert. Der Gebühren­rahmen für die Geschäfts­gebühr – hier 0,5 – richtet sich nach der Gebührentabelle gemäß Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Durch den Antragsteller sind diese Kosten als Vorschuss zu zahlen, werden jedoch aus dem Erlös zurückerstattet. 

Fazit

• Die Zwangsversteigerung ist die Verwertung einer Sache im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens. Aus dem Versteigerungserlös sollen Forderungen beglichen werden. 

• Man unterscheidet zwischen der Vollstreckungsversteigerung und der Teilungsversteigerung. 

• Die Teilungsversteigerung erfolgt zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. 

• Für die Zwangsversteigerung von Grundstücken und Immobilien ist das Amtsgericht des Bezirks zuständig, in dem sich das zu versteigernde Grundstück beziehungsweise Objekt befindet.  

• Das Zwangsversteigerungsverfahren lässt sich in vier Abschnitte unterteilen: Antrag, Ermittlung des Verkehrswertes, Zwangsversteigerungstermin und Verteilungstermin.