Doppelmakler, Offenbarungspflichten und Schadensersatz bei Unterlassung - Verwirkung der ​Maklerprovision

Für Makler, die trotz vertraglicher Vereinbarung eine Doppeltätigkeit auszuüben, ist das Risiko hoch, Schadenersatzansprüche zu verursachen, wenn sie gegen diese Vereinbarung verstoßen. Insbesondere dann, wenn sie dennoch eine Provision von beiden Parteien – Verkäufer und Käufer – oder eine Mehrerlösvereinbarung mit dem Verkäufer abschließen, sind sie einer erheblichen Schadenersatzpflicht ausgesetzt.

Doppeltätigkeit trotz vertraglichem Ausschluss: Ein schwerwiegender Verstoß

In vielen Maklerverträgen wird ausdrücklich vereinbart, dass der Makler nur für eine Partei tätig sein darf, z. B. nur für den Käufer oder nur für den Verkäufer. Ein Verstoß gegen diese Vereinbarung durch eine Doppeltätigkeit – also die gleichzeitige Tätigkeit für beide Parteien – kann zu einer Schadenersatzpflicht des Maklers führen. Dies gilt besonders dann, wenn der Makler die vertraglich festgelegte Offenbarungspflicht missachtet und den Vertragspartner über seine Doppeltätigkeit im Unklaren lässt.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sieht einen solchen Verstoß als schwere Treuepflichtverletzung an, die zu Schadenersatzansprüchen führt. Der Käufer oder Verkäufer, der nicht über die Doppeltätigkeit informiert wurde, kann dadurch einen erheblichen finanziellen Schaden erleiden, weil er möglicherweise eine höhere Provision zahlt oder einen anderen Preis vereinbart, als er es bei vollständiger Information getan hätte.

Doppelte Provision oder Mehrerlösvereinbarung: Eine klare Verletzung der Treuepflicht

Ein besonders schwerwiegender Fall tritt ein, wenn der Makler trotz vertraglicher Vereinbarung, dass nur eine Provision fällig wird, heimlich eine doppelte Provision einstreicht – also sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision verlangt. Noch problematischer ist es, wenn der Makler zusätzlich eine Mehrerlösvereinbarung mit dem Verkäufer trifft, in der er sich einen Anteil am Verkaufserlös über einen vereinbarten Kaufpreis hinaus sichert. Diese Art der Vereinbarung ist eine verdeckte Innenprovision und muss dem Käufer offengelegt werden, da sie den gesamten Vertrag beeinflusst.

Verheimlicht der Makler eine solche Vereinbarung, verstößt er nicht nur gegen die vertragliche Treuepflicht, sondern riskiert auch, dass seine Provision verwirkt. Das bedeutet, dass er aufgrund seiner Pflichtverletzung keine Provision mehr verlangen kann. Darüber hinaus kann der Makler zu Schadenersatz verpflichtet werden, der sich aus dem entstandenen Schaden des Käufers oder Verkäufers ergibt.

Schadenersatzhöhe: Berechnung anhand des Mehrerlöses

Die Schadenersatzpflicht des Maklers kann in der Höhe des Mehrerlöses bemessen werden, den der Verkäufer/Makler aufgrund der heimlichen Mehrerlösvereinbarung erzielt hat. Dieser Betrag stellt den direkten finanziellen Schaden des Käufers dar, da er möglicherweise zu einem höheren Kaufpreis gekauft hat, als es aufgrund des Maklers und der nicht offengelegten Mehrerlösvereinbarung der Fall gewesen wäre.

Ein weiteres Element der Schadenserstattung betrifft den Zinsschaden des Käufers. Hat der Käufer den höheren Kaufpreis durch eine Kreditaufnahme finanziert, kann der Schaden auch die Zinsen umfassen, die er für den höheren Betrag zahlen muss. Das Risiko für den Makler, aufgrund einer solchen Doppeltätigkeit und der daraus resultierenden Unregelmäßigkeiten eine erhebliche Schadenersatzforderung zu erhalten, ist daher nicht zu unterschätzen.

Betrug (§ 263 StGB) durch Täuschungshandlung

Ein Makler kann sich des Betrugs strafbar machen, wenn er durch vorsätzliche Täuschung über wesentliche Umstände – etwa seine Doppeltätigkeit oder eine Mehrerlösvereinbarung – einen Vermögensvorteil erlangt. Täuscht der Makler beispielsweise den Käufer, indem er vorgibt, ausschließlich für ihn tätig zu sein, während er heimlich eine zusätzliche Provision vom Verkäufer erhält, oder verschweigt er absichtlich eine Mehrerlösvereinbarung, könnte dies eine irreführende Handlung darstellen. Führt diese Täuschung dazu, dass der Käufer oder Verkäufer Vermögenswerte – wie eine unberechtigte Provision – zahlt, erfüllt dies den Betrugstatbestand. Wichtig ist, dass dabei die Absicht vorliegt, sich einen rechtswidrigen Vorteil zu verschaffen.

Fazit: Hohe Risiken für Makler bei Doppeltätigkeit und unterlassener Offenbarung

Für Makler besteht ein erhebliches Risiko, schadenersatzpflichtig zu werden, wenn sie gegen eine vertragliche Vereinbarung verstoßen und sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig sind. Besonders problematisch wird dies, wenn der Makler mehrere Provisionen oder eine Mehrerlösvereinbarung nicht offenlegt und den Käufer oder Verkäufer dadurch in die Irre führt.

Die Schadenersatzhöhe kann in vielen Fällen den Mehrerlös des Verkäufers sowie den Zinsschaden des Käufers umfassen, was zu einer erheblichen finanziellen Belastung für den Makler führen kann. Daher sollten Makler stets sicherstellen, dass sie ihre Offenbarungspflichten erfüllen und bei einer Doppeltätigkeit alle relevanten Informationen transparent machen.

Handeln Sie vorsichtig und lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten, um Ihre Haftung als Makler zu minimieren und rechtlichen Problemen vorzubeugen! Sind Sie als Maklerkunde davon betroffen, sollten Sie ein Vorgehen gegen den Makler prüfen. Eine Provision ist ggf. rückforderbar.