Erbbaurecht und Verjährung: Bleibt die Instandhaltungspflicht bestehen?

In einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. September 2024 (Az. V ZR 21/24) wurde eine wichtige Frage zur Instandhaltungspflicht im Erbbaurecht geklärt. Der BGH entschied, dass die Verpflichtung eines Erbbauberechtigten, sein Bauwerk in gutem baulichen Zustand zu halten und notwendige Reparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen, eine sogenannte „fortdauernde Vertragswidrigkeit“ darstellt, falls diese Verpflichtung verletzt wird. Damit beginnt die Verjährungsfrist für Ansprüche des Grundstückseigentümers nicht, solange der Verstoß andauert.

Was bedeutet dieses Urteil für Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer?

Das Erbbaurecht gibt einer Person das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und es zu nutzen – allerdings nur für eine bestimmte Zeit. Die Verantwortung für den Zustand des Gebäudes bleibt beim Erbbauberechtigten, also demjenigen, der das Gebäude nutzt und Eigentum daran besitzt. Doch was passiert, wenn Mängel auftreten und die Instandhaltungspflichten nicht eingehalten werden? Kann der Eigentümer des Grundstücks noch Jahre später darauf pochen, dass notwendige Reparaturen erfolgen?

Laut dem neuen Urteil des BGH gilt hier Folgendes: Solange der Erbbauberechtigte seine Verpflichtung verletzt, etwa indem er das Gebäude verfallen lässt oder keine nötigen Reparaturen durchführt, läuft die Verjährungsfrist für den Instandsetzungsanspruch des Grundstückseigentümers nicht ab. Der BGH stützt sich dabei auf das Prinzip der „fortdauernden Vertragswidrigkeit“. Damit wird klargestellt, dass der Anspruch des Eigentümers auf Erfüllung der vertraglichen Instandhaltungspflichten während der Dauer des Vertrags immer wieder „neu entsteht“. Anders formuliert: Solange das Gebäude reparaturbedürftig bleibt und der Erbbauberechtigte seine Pflichten nicht erfüllt, kann der Grundstückseigentümer auf die Einhaltung der Vereinbarung pochen.

Warum ist das Urteil relevant für alle Beteiligten?

Für Erbbauberechtigte bedeutet dieses Urteil, dass sie auch bei lang andauernden Schäden am Gebäude nicht auf eine Verjährung hoffen können. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn das Erbbaurecht über Jahre hinweg an einen anderen Erwerber übertragen wird oder der Zustand des Bauwerks im Laufe der Zeit beeinträchtigt wird. Auf der anderen Seite stärkt das Urteil die Rechte der Grundstückseigentümer: Sie müssen sich keine Sorgen machen, dass ihr Anspruch auf ordnungsgemäße Instandhaltung des Bauwerks „verjährt“ und verloren geht.

In welchem Fall gilt diese Entscheidung?

In dem konkreten Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, waren die Eigentümer eines Grundstücks mit einem sogenannten „Teilerbbaurecht“ konfrontiert. Auf dem Grundstück befand sich eine Freizeitanlage, die nicht in gutem Zustand gehalten wurde. Der BGH stellte klar, dass die Ansprüche der Grundstückseigentümer auf Instandhaltung und Mangelbeseitigung weiter bestehen, auch wenn der Erbbauberechtigte das Teilerbbaurecht bereits an eine andere Person übertragen hat.

Ihr Ansprechpartner im Erbbaurecht

Als Anwältin für Erbbaurecht stehe ich Ihnen bei allen Fragen zur Verfügung. Wenn Sie unsicher sind, wie dieses Urteil Ihre Situation beeinflussen könnte, oder wenn Sie Fragen zu Ihren Rechten und Pflichten im Erbbaurecht haben, freue ich mich auf Ihre Nachricht.