Erwerb von Wohnungseigentum – wer muss für ausstehendes Hausgeld aufkommen?

Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Eigentumswohnung und es stellt sich heraus, dass der vorherige Eigentümer - der gerade eine Privatinsolvenz durchmacht - seit geraumer Zeit nicht mehr das fällige Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft abgeführt hat. Diese Gemeinschaft kommt nun kurz nach Ihrer Eintragung im Grundbuch auf Sie zu und möchte die Ausstände ersetzt haben. Hier stellt sich natürlich sofort die Frage, ob der Wohnungserwerber für die Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet.

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil einen solchen Anspruch der Eigentümergemeinschaft verneint und damit die Rechte von Wohnungseigentumserwerbern gestärkt (Urteil vom 13.09.2013, Az.: V ZR 209/12).

Wohnungseigentümergemeinschaft forderte 1.100,00 € Hausgeldrückstände

Im aktuellen Fall klagte eine Eigentümergesellschaft gegen den Vater eines Wohnungseigentümers, der im Frühjahr 2010 in eine Privatinsolvenz gerutscht war. Daraufhin hatte der Vater nämlich die Wohnung gekauft und war damit neuer Eigentümer geworden. Als sich dann allerdings herausstellte, dass sein Sohn Hausgelder und eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung in Gesamthöhe von 1.100,00 € nicht beglichen hatte, wollte die Eigentümergesellschaft diesen Fehlbetrag vom Vater ersetzt haben.

Vor sämtlichen Instanzen führten die übrigen Eigentümer aus, dass sich ein entsprechender Anspruch aus dem Zwangsvollstreckungsrecht ergebe, welches Wohnungseigentümergemeinschaften bei Zwangsversteigerungen ein Vorrecht am Erlös einräume, um Hausgeldrückstände zu begleichen. Diese hieraus entspringende Zahlungspflicht gehe nach Ansicht der Eigentümergemeinschaft mit der Eintragung ins Grundbuch auf den Wohnungserwerber über.

Kein Anspruch gegen Wohnungserwerber

Dies jedoch verneinten sämtliche Gerichte sowie in letzter Instanz auch der BGH. Zwar bestehe tatsächlich ein entsprechendes Vorrecht von Wohnungseigentümergemeinschaften bei Zwangsversteigerungen. Dieses Recht sei allerdings kein „dingliches Recht", die Zahlungspflicht gehe also nicht bei einer Überschreibung der Wohnung auf den Wohnungserwerber über.

Rechte von Wohnungserwerbern gestärkt

Die neuerliche Entscheidung ist vor allem deshalb wichtig, da sich der Bundesgerichtshof begründet gegen die Richtersprüche anderer Gerichte in ähnlichen Sachen und auch gegen die Meinung vieler weiterer Juristen gestellt hat.

Aus der Sicht von Wohnungserwerbern ist das Urteil natürlich unter allen Umständen zu begrüßen, da sich bei einer gegenteiligen Entscheidung ungeahnte Haftungsrisiken aufgetan hätten.

Wohnungseigentumserwerber, die sich mit entsprechenden Forderungen konfrontiert sehen, können nach dieser grundsätzlichen Entscheidung nun aufatmen: Die Chancen, einen entsprechenden Prozess zu gewinnen, stehen gut.

Rechtsanwalt Oliver Schöning

Fachanwalt für Familienrecht,

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht