Ferienwohnungsvermietung & rechtliche Fallstricke

Rechtstipp von Rechtsanwalt Robin Wulff

Kurzzeitvermietung über Airbnb & Co. überhaupt zulässig?

– Was Mieter und Eigentümer beachten müssen

A) Zur rechtlichen Situation

Immer mehr Menschen nutzen Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats, um ihre Wohnungen kurzfristig an Touristen zu vermieten. Dies kann lukrativ sein, bringt aber auch rechtliche Risiken mit sich – sowohl für Mieter als auch Wohnungseigentümer.

Insbesondere in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es zunehmend Vorschriften, die die private Kurzzeitvermietung einschränken oder verbieten. Neben mietrechtlichen und eigentumsrechtlichen Fragen sind auch steuerliche und öffentlich-rechtliche Aspekte zu beachten.

B) Wohnungseigentumsrecht – Was Eigentümer wissen müssen

• Grundsätzlich darf eine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermietet werden, wenn die Teilungserklärung dies nicht ausdrücklich untersagt.
• Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die kurzfristige Vermietung an Touristen Teil der Wohnnutzung ist.
• Einschränkungen sind möglich, wenn andere Eigentümer durch die Vermietung über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt werden.
• Eine Änderung der Teilungserklärung, um die Ferienvermietung zu verbieten, ist nur mit einstimmigem Beschluss aller Eigentümer möglich.

▶ Tipp für Eigentümer: Vor der Vermietung an Touristen unbedingt die Teilungserklärung und die Hausordnung prüfen!

C) Mietrecht – Was Mieter beachten müssen

• Mieter dürfen ihre Wohnung nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters an Touristen untervermieten.
• Eine normale Untervermieterlaubnis aus dem Formularmietvertrag deckt keine kurzfristige Ferienvermietung ab!
• Bereits das Anbieten der Wohnung auf Airbnb & Co. kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen – selbst wenn die Wohnung noch nicht vermietet wurde.
• Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn durch die touristische Vermietung Lärmbelästigungen oder Schäden entstehen.

▶ Tipp für Mieter: Wer seine Wohnung auf Airbnb & Co. anbieten will, braucht eine gesonderte Genehmigung des Vermieters – sonst droht die fristlose Kündigung!

D) Öffentliches Recht – Zweckentfremdung & Baurecht

Viele Städte haben Zweckentfremdungsverbote eingeführt, um Wohnraum zu schützen.

• Hamburg, Berlin und München verbieten die gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne behördliche Genehmigung.
• Eine ungenehmigte Vermietung kann hohe Bußgelder nach sich ziehen.
• In reinen Wohngebieten kann die Ferienvermietung bauplanungsrechtlich unzulässig sein.

▶ Tipp für Vermieter: Wer regelmäßig an Touristen vermietet, sollte sich über die lokalen Vorschriften informieren. Eine Genehmigungspflicht ist in vielen Städten vorgeschrieben!

E) Steuerliche Folgen – Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer

Die Einnahmen aus Ferienvermietungen sind steuerpflichtig und können zu zusätzlichen Steuerpflichten führen:

• Einkommensteuer: Einnahmen über 520 EUR pro Jahr müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
• Umsatzsteuer: Wer über 17.500 EUR jährlich einnimmt, muss 7 % Umsatzsteuer abführen.
• Gewerbesteuer: Wenn Zusatzleistungen wie Frühstück oder täglicher Reinigungsservice angeboten werden, kann die Vermietung als gewerblich eingestuft werden.

▶ Tipp für Vermieter: Auch kleine Vermietungseinnahmen müssen beim Finanzamt deklariert werden!

F) Mein Fazit

Die private Kurzzeitvermietung von Wohnungen an Touristen kann für Mieter und Eigentümer rechtliche Fallstricke bergen. Neben mietrechtlichen Regelungen sind auch eigentumsrechtliche, öffentlich-rechtliche und steuerliche Vorschriften zu beachten.

Meine daraus abzuleitende Empfehlung:

• Eigentümer sollten ihre Teilungserklärung prüfen und sich über lokale Vorschriften informieren.
• Mieter benötigen die ausdrückliche Zustimmung ihres Vermieters.
• Steuerliche Pflichten nicht unterschätzen – ab 520 EUR Einnahmen kann eine Steuerpflicht bestehen.

Bei Unsicherheiten ist eine rechtliche Beratung empfehlenswert.

Rechtsanwalt Robin Wulfffachlich spezialisiert auf Mietrecht & Wohnraumschutz
Kanzlei Harvestehude – WULFF MIETRECHT

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