Fragestellungen im Vorfeld einer Immobilienschenkung

Ich erlebe immer wieder in der Praxis Fälle, in denen spätere Mandanten voreilig eine Immobilie verschenkt haben. Die häufigsten Fehler, mit denen ich konfrontiert werde, stelle ich für Sie dar, damit Sie selbst diese vermeiden.

1.    Bitte klären Sie vorab, ob es überhaupt zulässig ist, dass Sie schenken. Rechtlich gibt es viele Beschränkungen, die eine Schenkung angreifbar machen und die vielfach übersehen werden. Beispielsweise kann ein bestehendes Ehegattentestament oder ein Erbvertrag dazu führen, dass eine Schenkung unzulässig. Es gibt auch Fälle, in denen man die zu schenkende Immobilie selbst geschenkt bekommen hat und man diese nicht einfach weiterschenken darf. Ggf. ist die Immobilie auch im Rahmen einer Gesellschaft eingebunden und damit als Schenkungsgegenstand nicht verfügbar. Ich habe auch schon die Konstellation gehabt, dass ein Darlehen auf der Immobilie lastet und die dahinterstehende Bank die Schenkung verhindern wollte. 

2.    Bevor Sie schenken, ist es sinnvoll zu prüfen, ob die Schenkung überhaupt sinnvoll und notwendig ist. Für eine Schenkung gibt es unterschiedliche Motive: das Ausnutzen der Schenkungssteuerfreibeträge, Gestaltungstaktik zur Vermeidung von Pflichtteilsansprüchen, man möchte mit warmer Hand schenken oder das Vermögen frühzeitig verteilen, um Streit im Erbfall zu vermeiden. Meine Erfahrung zeigt, dass viele Fälle aber sinnvoller durch ein vernünftig gestaltetes Testament bereits abgedeckt sind und die Schenkung nicht notwendig bzw. sogar schädlich ist, weil man wesentliche Vermögenswerte für die Altersvorsorge verliert.

3.    Damit Sie steuerfrei verschenken können, müssen Sie Klarheit über den Wert der Immobilie gewinnen. Bei hohen Immobilienwerten genügt es nicht, nur einen Makler mit einer Werteinschätzung zu beauftragen. Ich empfehle ein hochwertiges Sachverständigengutachten. Auch bei solchen Gutachten gibt es Qualitätsunterschiede und Sie müssen darauf achten, dass das Gutachten später durch das Finanzamt anerkannt wird. 

4.    Bitte klären Sie die Abläufe vor der Notarbeauftragung. Sie können im Notariat die genauen Kosten für die Übertragung erfragen, Sie sollten sich rechtsanwaltlich beraten lassen und Sie sollten mit der beschenkten Person klären, ob die Schenkung so wie Sie es sich vorstellen, überhaupt gewünscht ist. Ich habe Fälle, in denen die beschenkte Person aus unerwarteten Gründen die Schenkung bzw. einzelne Vertragsbestandteile abgelehnt hat.“