Immobiliendarlehen gekündigt? Zu ​Recht?

Die Voraussetzungen der Kündigung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens durch Ihre Bank stellen sich im wesentlichen wie folgt dar:

Die Bank darf ein laufendes Immobiliardarlehen außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund im Sinne der gesetzlichen Regelungen vorliegt. Zu den wichtigsten gesetzlichen Kündigungsgründen gehören:

-       Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB,

-   Pflichtverletzungen des Darlehensnehmers nach Abmahnung gemäß § 314 BGB,

- drohende oder eingetretene wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers oder der Sicherheiten gemäß § 490 Abs. 1 BGB,

- Zahlungsverzug gemäß § 498 Abs. 1 BGB.

Diese gesetzlichen Regelungen korrespondieren auch mit den vertraglichen Kündigungsgründen, die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken (z.B. Ziffer 19 Abs. 3 AGB-Banken oder Ziffer 26 Abs. 2 AGB-Sparkassen) vorgesehen sind. Dort ist unter anderem eine „wesentliche Verschlechterung der Vermögens- verhältnisse“ des Kunden als Kündigungsgrund verankert.

1. Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 498 Abs. 1 BGB)

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt das Vorliegen spezifischer Voraussetzungen voraus. Die Bank kann den Darlehensvertrag kündigen, wenn der Darlehensnehmer die folgenden Bedingungen erfüllt:

a) Zahlungsverzug: Der Darlehensnehmer muss mit den Darlehensraten an mindestens zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen in Verzug geraten sein. Zudem muss der Rückstand mindestens 10 % des Darlehensnennbetrags betragen, wenn die Vertragslaufzeit des Darlehens bis zu drei Jahre beträgt. Bei einer längeren Vertragslaufzeit genügt ein Rückstand von 5 %. Für Immobiliarverbraucherdarlehen muss der Rückstand mindestens 2,5 % des Darlehensnennbetrags betragen.

b) Qualifizierte Mahnung: Die Bank muss dem Darlehensnehmer eine qualifizierte Mahnung aussprechen. Dabei muss dem Kunden eine Frist von mindestens zwei Wochen gesetzt werden, um die aufgelaufenen Zahlungsrückstände auszugleichen. Die Bank muss zudem androhen, dass sie die gesamte Restschuld fällig stellt, sollte der Darlehensnehmer den Rückstand nicht innerhalb der Frist vollständig begleichen.

Wichtig ist, dass die Bank ohne diese qualifizierte Mahnung keine Kündigung nach § 498 BGB aussprechen kann, selbst wenn die oben genannten Verzugsvoraussetzungen erfüllt sind.

2. Kündigung wegen wesentlicher Vermögensverschlechterung (§ 490 Abs. 1 BGB)

Eine weitere Grundlage für die außerordentliche Kündigung durch die Bank ist eine drohende oder bereits eingetretene wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers. Im Unterschied zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs, ist hier kein Zahlungsrückstand erforderlich. Die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 490 Abs. 1 BGB sind wie folgt:

a) Drohend oder eingetreten: Die Bank kann den Darlehensvertrag kündigen, wenn eine konkrete Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers entweder bereits eingetreten oder absehbar ist. Dabei wird beurteilt, ob diese Verschlechterung die Rückzahlung des Darlehens – auch unter Berücksichtigung der gestellten Sicherheiten – gefährdet.

b) Objektive Kriterien: Die Beurteilung der Vermögensverschlechterung erfolgt anhand objektiver Kriterien. Eine wesentliche Vermögensverschlechterung kann zum Beispiel dann angenommen werden, wenn keine ausreichenden Sicherheiten mehr vorhanden sind, um die Rückzahlung des Darlehens zu gewährleisten. Ein klassischer Fall liegt vor, wenn gegen den Darlehensnehmer Vollstreckungsmaßnahmen anderer Gläubiger eingeleitet wurden.

Anders als bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 498 BGB ist bei § 490 Abs. 1 BGB keine vorherige Mahnung erforderlich. Es reicht aus, dass die Bank objektive Anhaltspunkte für eine drohende oder bereits eingetretene Verschlechterung der Vermögens- verhältnisse erkennt.

3. Fazit

Die Kündigung eines Immobiliarverbraucherdarlehens durch die Bank kann nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen. Der häufigste Kündigungsgrund ist der Zahlungsverzug des Darlehensnehmers gemäß § 498 Abs. 1 BGB, der jedoch das Vorliegen eines qualifizierten Verzugs sowie eine qualifizierte Mahnung der Bank voraussetzt. Alternativ kann die Bank den Vertrag auch bei einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden gemäß § 490 Abs. 1 BGB kündigen, wobei hierfür kein Zahlungsrückstand erforderlich ist. Beide Regelungen zielen darauf ab, die berechtigten Interessen der Banken zu schützen, gleichzeitig aber auch den Darlehensnehmer vor voreiligen Kündigungen zu bewahren.

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