Immobilienübertragung durch Überlassungsvertrag: So sichern Sie sich und Ihre Familie richtig ab

Als Notar in Kamen begleite ich Mandanten regelmäßig bei der rechtssicheren Übertragung von Immobilien auf Kinder oder Angehörige. Ein Überlassungsvertrag bietet hierbei vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten – insbesondere im Hinblick auf Erbrecht, Schenkungsteuer, Nießbrauch und Wohnrecht.

Im Folgenden erfahren Sie, warum eine Immobilienübertragung zu Lebzeiten sinnvoll sein kann, welche Vorteile sie bietet und worauf es bei der Gestaltung ankommt.

Was ist ein Überlassungsvertrag?

Bei einem Überlassungsvertrag handelt es sich um eine notarielle Vereinbarung, mit der eine Immobilie unentgeltlich oder teilentgeltlich – also ohne Kaufpreiszahlung – an eine andere Person übertragen wird. In den meisten Fällen erfolgt die Überlassung im Rahmen der familiären Vermögensnachfolge, etwa von Eltern auf Kinder.

Ziel ist es, das Eigentum frühzeitig zu regeln und gleichzeitig persönliche oder wirtschaftliche Interessen, z. B. in Form von Nießbrauch oder Wohnrecht, abzusichern.

Gute Gründe für eine Überlassung zu Lebzeiten

✔ Vorweggenommene Erbfolge gestalten

Durch die Übertragung einer Immobilie noch zu Lebzeiten können Sie klare Verhältnisse schaffen und Erbstreitigkeiten vorbeugen. Gleichzeitig können Sie bestimmen, wie Vermögen innerhalb der Familie weitergegeben wird.

✔ Pflichtteilsansprüche reduzieren

Wird die Immobilie mehr als 10 Jahre vor dem Erbfall übertragen, fällt ihr Wert nicht mehr oder nur anteilig in den Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB). So lassen sich potenzielle Ansprüche pflichtteilsberechtigter Personen gezielt reduzieren.

✔ Steuerliche Vorteile nutzen

Die Schenkungsteuerfreibeträge (z. B. 400.000 € pro Kind) können durch frühzeitige Übertragungen ausgeschöpft werden. Zudem wird der steuerpflichtige Wert durch Vorbehaltsrechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht reduziert.

Nießbrauch: Einnahmen und Nutzung trotz Übertragung

Ein häufig vereinbartes Gestaltungsmittel ist der Nießbrauch gemäß § 1030 BGB. Dieser erlaubt es dem bisherigen Eigentümer, die Immobilie weiterhin wirtschaftlich zu nutzen – z. B. durch Vermietung und den Bezug der Mieteinnahmen.

Der Nießbrauch kann lebenslang und grundbuchlich gesichert werden. Für viele Übergeber bedeutet er finanzielle Sicherheit, obwohl die Immobilie bereits auf die nächste Generation übergegangen ist.

Wohnrecht: Lebenslang in den eigenen vier Wänden

Alternativ oder ergänzend kann ein lebenslanges Wohnrecht (§ 1093 BGB) vereinbart werden. Es sichert dem Übergeber das Recht, die Immobilie oder bestimmte Räume weiterhin persönlich zu bewohnen – ohne Nutzungsrechte an Dritte.

Das Wohnrecht eignet sich besonders für selbstgenutzte Einfamilienhäuser oder Wohnungen und kann ebenfalls dauerhaft im Grundbuch eingetragen werden.

Weitere Regelungsmöglichkeiten im Überlassungsvertrag

Ein professionell gestalteter Überlassungsvertrag bietet Raum für individuelle Absicherungen:

• Rückforderungsrechte, z. B. bei Scheidung oder Vorversterben des Erwerbers

• Ausgleichszahlungen an Geschwister

• Pflegeverpflichtungen des Erwerbers

• Mischformen aus Schenkung und Gegenleistung (teilentgeltlich)

Als Notar stelle ich sicher, dass sämtliche Regelungen rechtlich wirksam und auf Ihre familiäre sowie wirtschaftliche Situation abgestimmt sind.

Fazit: Überlassung durchdacht und rechtssicher gestalten

Ein notarieller Überlassungsvertrag ist ein starkes Instrument der Immobiliennachfolge. Er verbindet die frühzeitige Eigentumsübertragung mit persönlicher Absicherung – sei es durch Nießbrauch, Wohnrecht oder gezielte Rücktrittsklauseln.

❓ FAQ – Ihre Fragen zum Überlassungsvertrag

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Nießbrauch erlaubt die umfassende Nutzung einer Immobilie, inklusive Vermietung. Wohnrecht sichert lediglich die persönliche Nutzung – ohne Vermietungsrecht.

Ist ein Überlassungsvertrag immer notariell zu beurkunden?
Ja, jede Übertragung von Immobilieneigentum muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Wie wirkt sich die Überlassung auf den Pflichtteil aus?
Die Immobilie fällt bei rechtzeitiger Überlassung (mehr als 10 Jahre vor dem Erbfall) nicht mehr in voller Höhe in die Pflichtteilsergänzung – das kann Vermögen schützen.

Kann ich mir ein Rückforderungsrecht vorbehalten?
Ja. Rückforderungsrechte sind üblich und können für verschiedene Fälle vertraglich geregelt werden (z. B. bei Insolvenz, Scheidung, Vorversterben des Kindes).

Was passiert mit dem Schenkungsteuerfreibetrag?
Der Freibetrag (z. B. 400.000 € pro Kind) wird bei einer Schenkung genutzt und kann alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden – ein großer steuerlicher Vorteil.

Gibt es Risiken bei der Überlassung?
Wie jede Schenkung ist auch eine Immobilienüberlassung unwiderruflich – umso wichtiger ist die Absicherung durch Wohnrecht, Nießbrauch und Rücktrittsklauseln.

Kann ich mehrere Kinder berücksichtigen?
Ja. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, mehrere Kinder durch Ausgleichszahlungen oder Teilüberlassungen fair einzubinden.